一時間，高利率存量房貸業(yè)主們齊刷刷感動的“眼角含淚”，希望之光真的來了嗎？

一

怎么解讀？

1、提前還款的人在增多

看這一句，“個人住房貸款余額還略微減少一點……”

解讀：先讓我們看看上半年提前還貸的規(guī)模到底有多大？

上半年個人住房貸款發(fā)放=3.5萬億；

上半年新增的中長期貸款=1.46萬億；

所以，上半年提前還房貸的金額大概是2萬億。

這也就是說，提前還貸的金額超過了新增的中長期貸款金額。

再來看一句，“理財收益率，房貸利率等價格關(guān)系發(fā)生了變化……”

換句話說，大家的理財收益率普遍低于存量房貸利率，再看看現(xiàn)在銀行的理財收益率，超過2%的產(chǎn)品都少之又少。再股票市場，房地產(chǎn)開發(fā)板塊，從22年4月到12月的震蕩橫盤，到23年之后進入下行趨勢。

（房產(chǎn)行情如圖）

除了股票，基金類收益也在縮水，所以當(dāng)投資收益跑不贏大盤的時候，提前還貸成了眼下很多人變相降低虧損（可能還是賺錢）的一種方式。

當(dāng)然，央行也專門強調(diào)：這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整……

2、壓力給到銀行了

看這一句，“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

解讀：說白了，就是存量房貸也可以找銀行申請打折。但是怎么打折？會不會打折？銀行會怎么操作？

目前還不明確。

但就是讓大家跟銀行去談，要么變更合同，要么重新貸款置換。

進一步細(xì)品，把壓力給到銀行了~

有網(wǎng)友問了自己的客戶經(jīng)理，得到了如下的回復(fù)：“您好，這是一個政策性的說明，非強制性的。從央行的政策到落地，應(yīng)該有比較長的時間”。

對于銀行來說，相當(dāng)于讓利給購房者，做這件事的驅(qū)動力并不強。但反之，降低存量房貸利率可能比提前還款更劃算了。央行雖然把主動權(quán)給到了銀行，實操層面又會怎么樣呢？

銀行其實也兩難，心想：說好的契約精神呢？

3、堅持樹信心，穩(wěn)增長

看這一句，“新發(fā)放貸款和置換原來的存量貸款。”

解讀：大家還記得最近的熱門經(jīng)濟學(xué)名詞“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”，對普通人來說，在負(fù)債沒變的前提下，房價下跌引起的資產(chǎn)價格的下跌，也就是說，我的固定資產(chǎn)在縮水，但我的負(fù)債還是穩(wěn)穩(wěn)地一動不動。

經(jīng)歷了三年疫情，加之高利率對很多業(yè)主來說，真的是太苦了！眼下的行情似乎又一言難盡……

2017年下半年到2021年末，全國房貸利率非常高，比2016年高了100到120個基點，比目前的平均房貸利率高了120到140個基點。

這批購房者不僅被房價套牢，還被高利率套牢。

(以100萬房貸為例)

如果降低存量房貸的利好可以落地，將降低這些家庭（估計有上千萬）的負(fù)擔(dān)，為他們釋放出巨大的消費能力，有利于經(jīng)濟的發(fā)展和樓市的穩(wěn)定。

二

這樣的政策有先例嗎？

事實上，近段時間有關(guān)降低存量房貸利率的發(fā)聲一直不斷。

6月21日，《經(jīng)濟日報》發(fā)聲，其中特別指出，適當(dāng)降低存量房貸利率也可成為政策工具箱中的一項備選方案。

存量房貸利率額外打折，不是沒有先例，2008年末、2009年初就曾經(jīng)實行過。

房貸利率體制在未改為LPR制度之前，采用的是固定利率形式，往往購房利率為基準(zhǔn)利率上浮和打折。2008-2009年當(dāng)時的模式就是大部分基準(zhǔn)利率從打8.5折變成基準(zhǔn)利率打7折。

但是，也并不是所有地區(qū)、所有銀行、所有購房者都會額外打折的。不同銀行有不同的要求，執(zhí)行的基本都是國有銀行。

當(dāng)時正值全球金融風(fēng)暴肆虐的時候，經(jīng)濟下行壓力巨大，現(xiàn)在的情況，跟2008年末到2009年初的形勢非常類似。加之剛剛經(jīng)歷了百年不遇的“三年疫情”，穩(wěn)增長、保就業(yè)的壓力較大。

但要注意的是，08年和23年的存款房貸規(guī)模不是一個量級，銀行體制和分類也完全不同，所以難度也不一樣。

三

后續(xù)會有什么動作？

存量房貸利率一旦調(diào)整，不論對銀行，還是對客戶來說，影響都是非常大的。而且，央行也表示，按市場化、法治化原則。在這個大前提下，央行也無法強制要求商業(yè)銀行降低存量房貸利率，而只是“鼓勵和支持”。

各個城市目前利率不統(tǒng)一，同一城市不同時間段貸款人利率也差異很大，如果要降，采用哪個標(biāo)準(zhǔn)，怎么降也是個問題，降或不降，或降多降少，也會產(chǎn)生新的矛盾。另外，重簽合同那也是一個巨大的工作量，銀行還需要對客戶資質(zhì)、征信等重新進行核查等，都是牽一發(fā)而動全身的事情，操作難度比較大。

所以謹(jǐn)慎，很有必要。

盡管目前市面上有各種呼聲，下一步央行會出臺相關(guān)指導(dǎo)意見，但也不會是強制性的，只能是鼓勵和支持，具體落實還是要看銀行自身。另一方面，即便真施行，銀行也會設(shè)置一定門檻或限制性條件，比如僅僅針對少數(shù)群體，而不是普惠性的?；蛘哒f有沒有可能，不是所有的存量房貸都可以獲得額外折扣，比如過去幾年利率較高的存貸房貸才可以享受呢？或者期待下，降加點會不會一降到底呢？

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THE END

派房知識百問百答

以公司的名義給自己買的房子，現(xiàn)在想賣掉，需要繳納哪些費用？

需要算公司年度財報，企業(yè)所得稅，折舊率，漲幅等。

需要公司所屬稅務(wù)局核定繳稅，才能拿出來買賣。

需要會計介入，個人無法計算。

這樣的房產(chǎn)稅務(wù)部分需要個人承擔(dān)，稅非常高。

車位稅費如何計算

有稅，和商住房差不多。

10%左右。

契稅3%。