如果在北京有按揭貸款或者抵押貸款的朋友，還有更多資金需求，那可以考慮申請房產二次抵押貸款。

但因為是二次抵押，它的額度、期限、利率都和一抵不一樣，相對來說，二次抵押貸款審核的要求更加嚴格。今天我們就來聊一聊二次抵押的情況。

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為什么現在二抵需求大？

1、有些客戶，原來的貸款按揭（一抵）例如公積金按揭利率比較低，很多人不舍得還掉一抵；

2、如果還掉一抵（一抵轉貸）操作比較麻煩（需要下家批款，墊資還商家，解押，抵押等操作步驟），如果沒有一抵還款能力的話，還需要額外支出過橋墊資的費用；

3、部分客戶著急用錢，二抵簡單速度快，可以快速拿到錢。

02

什么是房產二抵？

所謂“房產二抵”，全稱“房產二次抵押貸款”，又叫房屋“凈值貸”，又叫“二次順位抵押貸”有的銀行也叫房屋“余值貸”或“余額貸”，就是將已經抵押的了的房產（買房時的按揭或者做銀行抵押消費貸，抵押經營貸）再次抵押；一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以一個折扣，再減去剩余未還清的按揭金額，折扣基本上是住宅7成、商業5成。

也就說，借款人可以不用還清以前的貸款，直接用房產再次抵押貸款（備注：凡是抵押類貸款，一定需要房產證原件到房產局進行抵押登記，二抵則需要辦理順位抵押登記）；

這里可以看出二次抵押房產的幾個特性

1、二次抵押貸款是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從放款人處獲得貸款。

二次抵押貸款的特點是不用還清以前的貸款，直接再次抵押再次獲得貸款，節省了時間和墊資成本等很多中間環節。

2、二次抵押屬于余額抵押，依照物權法的規定，只要在一次抵押后，房產價值上還有的余額，就可以做二次抵押。

目前，國內做余額抵押的常見形式，一般是典當抵押或專業貸款公司抵押等。

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為什么多數銀行沒有二抵業務？

一抵二抵從放款機構的角度來看，涉及到一個情況叫做“優先受償順序”，是指同一財產向兩個以上抵押人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的房款應當有限清償誰的債券，抵押權的順序，直接影響抵押權人是否得到充分的清償，這是抵押權人的一項權利，一般稱為“順序權”或“次序權”。

所以大家想一下：如果一套房子抵押給兩個銀行，一旦出現壞債，不能還款了，在房產的處置的時候會涉及兩家銀行，增加債務處理難度。先登記的抵押權效力優于后登記的抵押權，也就是一抵大于二抵對房產的優先清償權；

所以，為什么銀行不愿意做二次抵押?

一、風險大，從銀行的角度來說，如果借款人申請完一抵后再次申請二抵，那就說明這個借款人很缺錢，有可能債務壓力比較大，面臨逾期風險。

二、處置麻煩，如果借款人逾期后無法及時償還貸款的時候，法院在進行拍賣房產時會首先償還一抵債權人的資金，有多余的錢才會償還二抵債權人，我們都知道現在房價處于下行狀態，而且法拍經常也會流拍，所以二抵的風險還是挺大的。

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二抵額度、利率如何？

1、貸款限額：

（1）貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額。

（2）房屋價值以二次抵押時的評估價。住房抵押的二次貸款抵押率一般不超過70%。

2、貸款期限：

二次抵押貸款的期限根據貸款的具體用途來確定，用于個人消費類貸款長不超過5年，用于個人經營類貸款長不超過3年，并且貸款到期日不超過第一次抵押貸款的到期日。

3、貸款利率：

執行中國人民銀行規定的同檔次商業貸款利率。

一般銀行機構類二抵業務，實際年利率一般在5%-8%左右，金融機構二抵業務實際年利率一般在6%-10%。

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何為貸款截斷再抵押？

貸款截斷再抵押，就是換家銀行審批后將貸款一次性還清后，再將房子做抵押貸款。

一共分為兩種：

按揭中的房產做截斷

抵押中的房產做截斷

截斷的本質是在擴大負債，提高杠桿比例。

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房產二次抵押怎么辦理？

1、選擇貸款機構

辦理房產二次抵押貸款的第一步是選擇個靠譜的貸款機構。

一般分為銀行和非銀行借貸機構。銀行貸款對借款的要求較為嚴苛，申請門檻高，工作、收入不穩定的客戶很難從銀行拿到貸款。

而且由于銀行行事比較謹慎，從申請到放款一般需要十五到二十五個工作日才能完成。

2、提交申請材料

不同銀行、金融機構、平臺對申請材料的要求略有不同，一般分為身份證明、產權證明及收入證明這三大類，基本如下：不動產證、夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證。

3、審核和評估

貸款機構會根據借款人提交的材料進行貸款資質審核。審核通過后，會對抵押房屋的貸款額度進行評估。

貸款金額的計算方式為：放貸金額=房產評估價值×貸款成數。

一般銀行會要求到指定或者認可的評估機構進行評估，評估時會收取評估費。不同銀行的收費不一樣，另外不同地區的收費標準也不一樣。

4、簽訂合同及完成貸款

在簽證合同之前，銀行和借款人再次確認貸款額度、利率、期限、還款方式等，之后就進入了簽訂合同的環節，并辦理抵押登記。待款項打入借款人指定賬戶，完成放款。

任何一個貸款客戶都會有各種各樣的問題，你會大概知道自己哪有問題。有一個問題（非超硬難解的征信問題），那可能有10家銀行都可以接受，但是你有2個問題3個問題，那作為你不是行業內比較懂的人，可選銀行可就幾乎不多了。

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