下面進(jìn)入正題，問題房抵貸應(yīng)該怎么玩。其實(shí)既然是不良資產(chǎn)，那么要玩好無非關(guān)注兩點(diǎn)，一是“買得好”，二是處置能力。

（一）買得好

“買得好”不同于“買好的”，買得好首先是指價(jià)格相對足夠低，目前問題房抵貸的市場轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)該在本金的七折至所有本息及費(fèi)用之間。談到價(jià)格時(shí)有個(gè)隱含前提，就是買的是貸款而不是房產(chǎn)本身，法律角度講就是買的是債權(quán)而不是物權(quán)（這一點(diǎn)不知道一些機(jī)構(gòu)是真搞不清還是不想搞清）。搞清這個(gè)前提的意義在于問題房抵貸的收益空間就在于收購價(jià)與法律確認(rèn)債權(quán)總額之間的差額，任房價(jià)漲到天上去，跟你債權(quán)回收沒關(guān)系，回款上限就是債權(quán)總額（接受以房抵債的和玩“套路貸”的除外）。

個(gè)人認(rèn)為本金的七至八折還可以買，八折以上基本沒有獲利空間，因?yàn)閭鶛?quán)總額扣除資金成本和處置成本之后，利潤空間已經(jīng)很薄了。投資者當(dāng)然希望價(jià)格越低越好，但是一方面目前市場上應(yīng)該不會有更低的轉(zhuǎn)讓價(jià)格了，另一方面更低的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能對應(yīng)的是嚴(yán)重瑕疵（以低價(jià)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)重瑕疵資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方算是有良心了），價(jià)格高也不一定沒有嚴(yán)重瑕疵，能不能發(fā)現(xiàn)在于盡調(diào)能力，高價(jià)買了嚴(yán)重瑕疵的不良，神仙也救不了你。

“買得好”又不只是價(jià)格低，價(jià)格低是相對內(nèi)在價(jià)值而言的，價(jià)格低于內(nèi)在價(jià)值的偏離度越大越好，說明獲利空間和安全性較高，但價(jià)格是擺在那的，內(nèi)在價(jià)值的判斷是玄之又玄的東西，包括抵押物估值、債權(quán)回收估值等，大家見仁見智，此處不再討論。

總之，能以低價(jià)格買到好資產(chǎn)基本可算是好交易，反之，則看運(yùn)氣。

（二）處置能力

問題房抵貸的處置方式包括轉(zhuǎn)單、催收、司法處置（包含訴訟、仲裁及法拍）、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、以房抵債、不良資產(chǎn)證券化等，尤其是司法處置，是大多數(shù)不良生成機(jī)構(gòu)或投資機(jī)構(gòu)的首選處置方式。

各種方式都需要資源渠道的整合、有經(jīng)驗(yàn)的處置團(tuán)隊(duì)、成本費(fèi)用的支撐以及成熟的管理制度和流程，最好還要有高科技手段的輔助，這些方面水平都較高才可以說具備了較強(qiáng)的處置能力，才能從問題房抵貸里賺到錢，否則也只能碰運(yùn)氣了。

1、轉(zhuǎn)單

轉(zhuǎn)單其實(shí)也是一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓，是在一家機(jī)構(gòu)將房抵貸轉(zhuǎn)讓給另一家同業(yè)機(jī)構(gòu)，抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，債務(wù)人向新的債權(quán)人履行還款義務(wù)。這種方式應(yīng)該僅適用于沒發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)很小時(shí)，本金應(yīng)該是不打折的，其他可能就得談了。本人其實(shí)一直沒搞清楚“轉(zhuǎn)單”這種方式，這里也就不懂裝懂了。

2、催收

這是小額分散類不良資產(chǎn)的傳統(tǒng)處置方式，房抵貸也可以使用，包括電話催收和上門催收等，但效果一般不明顯。原因是房抵貸金額相對較大，債務(wù)人有一定反催收能力。另外，目前催收行業(yè)因?yàn)槠溟L期依賴不合法、不合規(guī)催收方式的慣性，正經(jīng)歷嚴(yán)厲和痛苦的整頓期，很多大型催收公司被公安查辦，陽光催收還有很長的路要走。

催收的實(shí)質(zhì)其實(shí)是談判，是平等民事主體之間協(xié)商解決糾紛，也就是說沒有國家強(qiáng)制力為后盾，在社會整體信用環(huán)境沒有明顯改善（主要表現(xiàn)為債務(wù)人逃廢債和反催收意識增強(qiáng)，暴力催收的反作用等）的大背景下，催收不是處置問題房抵貸的優(yōu)先選項(xiàng)。

3、司法處置

通過訴訟或仲裁拿到生效裁判文書，申請執(zhí)行，通過司法拍賣抵押物償還貸款，這應(yīng)該是問題房抵貸的主流處置方式，也是投資問題房抵貸時(shí)的主流邏輯。司法處置有法律規(guī)定，算是很標(biāo)準(zhǔn)化的流程，但是在司法實(shí)踐中不同的處置團(tuán)隊(duì)操作結(jié)果會差距很大。

其實(shí)在標(biāo)準(zhǔn)化的司法流程中，是可以做很多工作以提升回報(bào)率的，但注意此處“做工作”不是指暗箱操作或潛規(guī)則，而是精細(xì)化管理以及協(xié)助法官減輕其工作量，還有結(jié)合司法程序外的談判和解以達(dá)成最佳處置效果。

從本質(zhì)上說，司法工作注重的是程序和結(jié)果正義，因而即使時(shí)間拖很久，司法程序也要按部就班的走下去。但投資不同，時(shí)間是決定投資收益的一個(gè)關(guān)鍵因素，所以采取什么訴訟策略能夠節(jié)省時(shí)間并且兼顧回款效果，還是有一定技術(shù)含量的。

“網(wǎng)絡(luò)仲裁”是一種新興批量化的司法程序，優(yōu)點(diǎn)是有的，實(shí)際效果好像也不盡如人意，更適合簡單的信用類互聯(lián)網(wǎng)借貸的司法處置，較難應(yīng)用于房抵貸。本人猜測有以下幾點(diǎn)阻礙網(wǎng)絡(luò)仲裁的大量應(yīng)用：

（1）須有事先簽訂的仲裁協(xié)議或仲裁條款，違約后再找債務(wù)人簽恐怕沒人配合，因此適合新增不良且簽有仲裁協(xié)議或條款的業(yè)務(wù)，不適合存量業(yè)務(wù)；

（2）網(wǎng)絡(luò)仲裁的司法認(rèn)可度較低，仲裁庭沒有執(zhí)行權(quán)，仲裁裁決到法院執(zhí)行局申請執(zhí)行，不及法院判決認(rèn)可度高；

（3）仲裁裁決要到各地中院申請執(zhí)行，法院人少案多矛盾非常突出，中院執(zhí)行庭能有幾個(gè)執(zhí)行法官，況且位于市區(qū)的中院法官到區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至村里去執(zhí)行，可能身背幾百個(gè)執(zhí)行結(jié)案指標(biāo)的法官估計(jì)有心無力。

（4）法院信息化程度低，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)和仲裁庭有壓力和動(dòng)力，網(wǎng)絡(luò)化、信息化程度較高，但最后執(zhí)行在法院，前面做的再好又有什么用呢。

4、債權(quán)轉(zhuǎn)讓

如果經(jīng)過催收和司法處置效果不明顯，那么可以考慮債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓其實(shí)說起來挺簡單，無非是買賣雙方商定一個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的問題，但要實(shí)際做起來也不簡單。

賣方經(jīng)過自己催收或司法處置，較了解自己資產(chǎn)的情況，但現(xiàn)實(shí)是手握資產(chǎn)的賣方由于未充分認(rèn)識處置的緊迫性以及“不愿認(rèn)虧”的心態(tài)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般都比較高。

而買方要確定自己的收購價(jià)，則要做大量盡調(diào)工作，并綜合考慮自身資金成本和處置周期等因素，方能確定自己能夠盈利的收購價(jià)，如果急于做大資產(chǎn)規(guī)模而盲目出手，很有可能出現(xiàn)二次不良。

關(guān)于“批量轉(zhuǎn)讓”，總體看，銀行的個(gè)貸不良不允許批量轉(zhuǎn)讓，其他機(jī)構(gòu)如小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)貸不良無相關(guān)規(guī)定。

首先，目前政策規(guī)定對金融企業(yè)（主要指銀行）批量轉(zhuǎn)讓不良個(gè)貸是禁止的，即使是轉(zhuǎn)讓給持牌AMC也不行。具體規(guī)定見財(cái)政部、銀監(jiān)會2012年1月18日下發(fā)的《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》（財(cái)金[2012]6號），該文第八條規(guī)定，下列不良資產(chǎn)不得進(jìn)行批量轉(zhuǎn)讓：……（四）個(gè)人貸款（包括向個(gè)人發(fā)放的購房貸款、購車貸款、教育助學(xué)貸款、信用卡透支、其他消費(fèi)貸款等以個(gè)人為借款主體的各類貸款）。2017年3月29日，銀監(jiān)會因違規(guī)批量轉(zhuǎn)讓個(gè)貸不良，處罰了招行、民生和交行三家銀行，見《中國銀監(jiān)會行政處罰信息公開表》（銀監(jiān)罰決字[2017]17號、18號、19號）。

其次，批量是指3戶及3戶以上，《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，“批量轉(zhuǎn)讓”是指金融企業(yè)對一定規(guī)模的不良資產(chǎn)（10戶／項(xiàng)以上）進(jìn)行組包，定向轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司的行為。銀監(jiān)會《關(guān)于公布云南省、海南省、湖北省、福建省、山東省、廣西壯族自治區(qū)、天津市地方資產(chǎn)管理公司名單的通知》（銀監(jiān)辦便函[2017]702號）將批量轉(zhuǎn)讓戶數(shù)降至3戶及以上。

最后，轉(zhuǎn)讓主體是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題，銀行、持小貸牌照或互聯(lián)網(wǎng)小貸牌照的機(jī)構(gòu)本身是債權(quán)人，保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司代償后取得債權(quán)，有權(quán)轉(zhuǎn)讓債權(quán)，而P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融公司、助貸機(jī)構(gòu)等，自身不是債權(quán)人，無權(quán)轉(zhuǎn)讓債權(quán)。

總體看，銀行批量轉(zhuǎn)讓不違法但違規(guī)，其他機(jī)構(gòu)不違法也不違規(guī)，已發(fā)生的批量轉(zhuǎn)讓，監(jiān)管部門沒查可能是管不過來，可能隱藏合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，對于將問題房抵貸包裝成產(chǎn)品賣給投資人的機(jī)構(gòu)也許要注意。

5、以房抵債

司法處置流程進(jìn)入司法拍賣環(huán)節(jié)后，拍賣流拍或變賣失敗后可以申請法院以房抵債，這是債權(quán)人的權(quán)利，但是否行使要做好評估。

首先，抵債價(jià)格是否偏高，如果當(dāng)初評估價(jià)過高，降價(jià)拍賣后仍高于市場價(jià)格，抵債還要補(bǔ)差價(jià)，那顯然不太劃算。

其次，抵債后過戶還要繳納相關(guān)稅費(fèi)，如果能事先找好下家還可考慮轉(zhuǎn)嫁給下家即最終買受方，如果自己持有，這無疑又是一塊成本。

最后，抵債資產(chǎn)持有以及再轉(zhuǎn)讓都有一定成本，一般投資問題房抵貸的機(jī)構(gòu)不會想著囤一堆房產(chǎn)吧。所以，是否采用以房抵債方式還要慎重考慮。

6、不良資產(chǎn)證券化

不良資產(chǎn)證券化，這個(gè)處置方式看起來“高大上”，特點(diǎn)是：批量處置，可做結(jié)構(gòu)化分層而滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資主體、資產(chǎn)信用而非主體信用、風(fēng)險(xiǎn)隔離。

然而現(xiàn)實(shí)是非常骨感的，正常貸款的資產(chǎn)證券化尚且舉步維艱，不良資產(chǎn)證券化更是難上加難，以上特點(diǎn)除了批量處置，其他在實(shí)踐中基本是不存在的，還有大量時(shí)間成本和資金成本，所以應(yīng)該不用考慮。本人在2018年8月15日發(fā)表的一篇文章《民營不良資產(chǎn)的未來是零售類不良資產(chǎn)》里就對不良資產(chǎn)證券化做了一定論述，可供參考。

三、底層邏輯趨勢

問題房抵貸的最重要的底層邏輯支撐就是“房價(jià)穩(wěn)定或上漲”，但房地產(chǎn)（主要是住宅類）的形勢近期看比較嚴(yán)峻，融資環(huán)境可以說全面收緊，包括銀行、信托、債券、ABS和海外債券等融資渠道，不少公司靠狠抓銷售回款和賣項(xiàng)目回籠資金。

從政策面看，郭樹清陸家嘴論壇發(fā)言批評房地產(chǎn)過度金融化，算是一次吹風(fēng)，而730政治局會議再次明確“房住不炒”，首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，未提“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，可見即使為了挽救宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)這個(gè)“夜壺”也基本不會再用了。

房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)，未來逐步進(jìn)入存量時(shí)代，“城市更新”將成為主流，即以存量物業(yè)的持有、改造、運(yùn)營為主的經(jīng)營模式，不包含拆遷等拿地開發(fā)模式。房地產(chǎn)細(xì)分市場中的商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、購物中心）、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等將是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的方向，雖然這些細(xì)分門類也已經(jīng)炒的很火，但背后仍是地產(chǎn)商高周轉(zhuǎn)開發(fā)銷售模式，賺快錢大錢習(xí)慣了，很難踏實(shí)的做運(yùn)營賺慢錢和辛苦錢，所謂“由儉入奢易，由奢入儉難”。轉(zhuǎn)型多是幌子，正因?yàn)樾枰罅块L期資金、踏實(shí)沉淀、注重運(yùn)營和品質(zhì)，轉(zhuǎn)型才如此之難。另外，房產(chǎn)業(yè)主的名單將會大量出現(xiàn)大型金融機(jī)構(gòu)的身影。

而要從更宏觀的角度理解房地產(chǎn)行業(yè)的變遷，就要理解我國之前十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展奇跡的根源，有人提出是“地方經(jīng)濟(jì)錦標(biāo)賽”模式，如果真的是這樣，那么房地產(chǎn)的火熱或許只是表象和工具。地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要資金來源基本靠賣地，也即土地財(cái)政，其弊端就是過度金融化，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)積聚而無法釋放。如果將來國家大力推行“地方債”融資（地方債特指地方發(fā)行債券而不是融資平臺貸款和其他隱性負(fù)債），減少土地出讓的比重，輔以土地增值稅和房產(chǎn)稅（即存量土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅）等稅收支持地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)，那么以賣地來籌集建設(shè)資金就不再是主要資金來源，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)就面臨“失寵”的尷尬境地。而“高質(zhì)量發(fā)展”的題中應(yīng)有之義，也主要是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主，房地產(chǎn)雖然可拉動(dòng)眾多行業(yè)進(jìn)而拉動(dòng)GDP，但也并非不可替代。根據(jù)房地產(chǎn)“長期看人口，中期看土地，短期看金融”理論的分析框架，或許可分析出房地產(chǎn)還有十年的發(fā)展空間，那么然后呢？就像一個(gè)地方以煤礦或石油為主要經(jīng)濟(jì)來源，還能挖十年，那是不是應(yīng)該在挖完前考慮怎么轉(zhuǎn)型呢？

因此，住宅資產(chǎn)作為房抵貸最重要的回款來源和主要估值依據(jù)，個(gè)人判斷其價(jià)格走勢應(yīng)該不會重演全面瘋漲的美好景象，但跌幅應(yīng)該也不會太大，很長一段時(shí)間基本會在一個(gè)小范圍內(nèi)做箱體震蕩，且振幅不會太大。那么投資問題房抵貸時(shí)怎么考慮房價(jià)走勢，或許最考驗(yàn)投資機(jī)構(gòu)的智慧與能力了。

四、具體玩法

具體到技術(shù)層面，主要應(yīng)從盡調(diào)、估值、處置、科技輔助四個(gè)方面不斷提升技術(shù)水平，形成體系化的流程和制度，引進(jìn)專業(yè)人才，深度融合科技手段，科學(xué)合理的激勵(lì)約束機(jī)制，資金、資產(chǎn)、處置三方合理分工合作，方能掘金問題房抵貸。因具體技術(shù)層面細(xì)節(jié)繁雜，本文僅提出幾個(gè)理念供從業(yè)者參考。

（一）盡調(diào)和處置是息息相關(guān)的，盡調(diào)時(shí)就以處置退出為目標(biāo)，將來怎么處置，現(xiàn)在就要從哪些方面做盡調(diào)。

1、思路應(yīng)開闊，即不要只盯著房子和法拍。這里依然強(qiáng)調(diào)一個(gè)前提，我們買的是債權(quán)而不是物權(quán)，既然買的是債權(quán)，那么作為抵押物的房子只是多個(gè)還款來源中的一種，如果債務(wù)人能還錢，甚至可以不用拍房子。

所以債務(wù)人的其他房產(chǎn)、土地、存款、車輛、股權(quán)、支付寶及微信賬戶等等都可以作為還款來源，當(dāng)然查找并處置會有一定難度，但思路打開后也許就有不一樣的結(jié)果。如果處置方案只有一個(gè)，就是死磕抵押物法拍，那么將來處置未必順利，前期盡調(diào)思路也會受限。

放貸機(jī)構(gòu)放款時(shí)做風(fēng)控，明明借款人是第一還款來源，抵押物是第二還款來源，但真到了逾期后處置時(shí)，抵押物卻仿佛成了第一還款來源，當(dāng)然這是先易后難的理性選擇，但是不良資產(chǎn)處置本就是苦活累活，沒有這個(gè)心理準(zhǔn)備既堅(jiān)持不下來也賺不了錢。還有就是不要把處置干成了“臟活”，否則也不能持久。

2、掌握真實(shí)全面的信息是關(guān)鍵，這需要深入一線，在無人配合甚至充滿敵意的環(huán)境下展開盡調(diào)，摸清真實(shí)情況。如果抵押物是唯一房產(chǎn)、抵前租賃、老人居住或社會人員占用等等，考慮處置的難度加大，估值應(yīng)做調(diào)整，相應(yīng)的收購價(jià)應(yīng)該更低。

（二）估值以抵押物為基礎(chǔ)，兼顧借款人

雖然做問題房抵貸業(yè)務(wù)看中的就是作為抵押物的住宅，但估值時(shí)應(yīng)回歸本源，即以債權(quán)視角，科學(xué)系統(tǒng)的分析抵押物市場價(jià)值、房價(jià)走勢、快速變現(xiàn)折扣、處置周期、處置障礙減值等因素，兼顧借款人還款意愿、有無其他產(chǎn)業(yè)、名下企業(yè)經(jīng)營狀況、目前生活檔次等，為收購提供可靠依據(jù)，確定最終收購價(jià)格。

（三）深度融合科技手段

互聯(lián)網(wǎng)+不良資產(chǎn)早在三四年前就成為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口，此后逐漸歸于平淡，仍然活躍的幾乎屈指可數(shù)，是互聯(lián)網(wǎng)對不良資產(chǎn)這個(gè)以信息不對稱為顯著特征的傳統(tǒng)行業(yè)無能為力嗎？個(gè)人認(rèn)為并不盡然。

首先，撮合類機(jī)構(gòu)基本沒有未來，說白了，“信息就是錢”，本來我掌握的關(guān)鍵信息是獲得收益的關(guān)鍵，你卻讓我公開到網(wǎng)上去，讓撮合平臺幫忙達(dá)成交易，撮合平臺得到傭金或流量，我得到了什么呢？相信理性的人不會這么選。

其次，處置服務(wù)撮合類，可能也業(yè)務(wù)較少。資產(chǎn)持有方選擇處置服務(wù)商是有很高標(biāo)準(zhǔn)的，小額分散類貸款主要委托催收公司，大額企貸類資產(chǎn)主要委托律所或?qū)I(yè)處置機(jī)構(gòu)。催收行業(yè)因?yàn)椤皰吆诔龕骸北粐?yán)厲打擊的背景下，委托方必然不敢隨意選擇處置方，合規(guī)和技術(shù)成為催收公司的核心競爭力，小催收公司必然被淘汰，銀行信用卡類、小貸類和互聯(lián)網(wǎng)金融類的不良資產(chǎn)，受托方將向大機(jī)構(gòu)集中。就大額企貸類不良資產(chǎn)而言，律所是標(biāo)配，但既能處理法律事務(wù)，又有商業(yè)思維的專業(yè)處置服務(wù)商將成為主流。處置服務(wù)商的門檻是很高的，基本也不需要撮合。

最后，數(shù)據(jù)分析和資訊類，由于不良資產(chǎn)是個(gè)小圈子，市場范圍有限，靠流量變現(xiàn)估計(jì)盈利空間有限。

那么互聯(lián)網(wǎng)+不良資產(chǎn)的空間在哪里呢？

個(gè)人認(rèn)為首先要擺正位置，互聯(lián)網(wǎng)包括人工智能、大數(shù)據(jù)等只是工具，不要輕言“顛覆”。其次，要服務(wù)于業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，以工具類應(yīng)用切入，當(dāng)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可和使用的時(shí)候，再考慮其他功能及盈利。最后，要服務(wù)于法官，設(shè)身處地的考慮法官的工作，而不是老想著催著法官執(zhí)行甚至死磕法官，如果一個(gè)應(yīng)用能為法官減輕很多繁雜的事務(wù)性工作，提高法官工作效率，相信會對不良資產(chǎn)處置有很大幫助，商業(yè)模式也許就能成。

綜上，關(guān)于問題房抵貸的玩法，個(gè)人觀點(diǎn)是“找準(zhǔn)定位，量力而行”。