今年1月以來，隨著5年期LPR下調5個BP，加上全國多城給樓市松綁，各地的房貸利率不斷下調，房貸利率水平已較高點顯著下降。

但是，于不足4%的小額經營貸而言，房貸利率依然處于相對高位。利差之間的空間，使得不少人將試圖將房貸置換為經營貸，從而降低貸款成本。

在購房者思維活躍的深圳，一股房貸轉經營貸的風潮始終悄然而又隱秘的流行。“套用經營貸買房的行為從來就沒有停止過，只不過沒有去年同期那么公開而已。”深圳一位房地產業內人士向第一財經透露。

多位從事貸款中介業務的相關人士亦向第一財經證實，將房貸轉為經營貸的情形并不罕見，原因各有不同，但大多數客戶還是基于降低貸款成本的目的，畢竟經營貸已降至了歷史最低水平。

經營貸歷史低位

“今年經營貸利率是有史以來最低的。”貸款中介張紅（化名）對第一財經表示，2020年疫情之后，深圳經營貸的年利率為3.9%，今年已經降至3.7%，今年以來，將房貸轉為經營貸的客戶很多，特別是做生意的和購買第二套房的客戶人，因為熟知經營貸的門道，很多人都會將房貸轉為經營貸。

第一財經記者了解到，目前深圳的首套房貸利率普遍為4.9%，二套房貸利率為5.2%，與3.7%的經營貸的利率有明顯差距。

曾任職于深圳某貸款公司的前員工張仁（化名）對第一財經表示，他此前經手的房貸轉經營貸的客戶中，有的是因為突發原因，不能按時還房貸，房產有被拍賣的風險，所以不得不將房貸轉為經營貸進行過渡；也有客戶是投資需要資金，于是將現有的房貸轉為經營貸，經營貸除了覆蓋原有的房貸之后，還能余下一部分資金給客戶用于其他的投資；當然，也有客戶是單純因為經營貸利率更低，遂將房貸轉為經營貸以節省購房成本。

所謂經營貸，指的是銀行等金融機構向借款人發放的，用于進行合法生產經營活動的貸款。現實中，因為經營貸款的利率明顯低于購房貸款，經營貸流入樓市的現象屢見不鮮。

一份貸款中介的宣傳海報顯示，同樣是1000萬，按照按揭貸款5.35%的年利率計算，一年需要支付的利息為53.5萬元，按照經營貸3.65%的年利率計算，每年需要支付的利息為36.5萬元，兩者相差17萬元，而貸款的時間拉長至5年，兩者的利率差為85萬元。貸款中介的宣傳海報寫道：“85萬元能在深圳周邊買下半套房，只是換個貸款，就能從銀行賺到半套房的錢。”

與經營貸相似，房貸利率也在今年進行了一輪下調。貝殼研究院數據顯示，3月103個重點城市中有82城下調房貸利率，主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別環比回落17個、15個基點；據第一財經不完全統計，4月，至少有27個城市下調了房貸利率，不少城市的首套房貸利率已經低至4.9%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂預計，后期將有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整“認房認貸”標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線。

不過即便房貸利率已從去年的最高點大幅度回調，但相對于經營貸而言，依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房貸利率較高時的購房者，若能將房貸置換為經營貸，確實可以省下大筆利息支出。

潛在成本

第一財經了解到，房貸轉為經營貸需要滿足兩個條件，即需要有房產證，還需要房產所屬家庭名下有一家正常經營的公司。該公司需要注冊至少滿一年且持股至少滿半年，可以是自己注冊，也可以進行購買，前者每年需要請財務公司進行報稅，每年需要花費大約1000多元，后者的購買費用大概在6000元左右。

想要將房貸轉為經營貸，關鍵的一步是贖樓。也就是說，購房者原本在A銀行進行按揭貸款，此時需要在B銀行進行經營貸貸款申請，B銀行批復相應的貸款之后，購房者需要通過過橋公司贖樓，把A銀行的住房按揭結清，然后在B銀行進行重新抵押貸款，B銀行給出的貸款即經營貸。

貸款中介告訴第一財經，一般過橋公司的的收費標準是100萬/800元/天，正常情況下10—15天能完成，不過也可能拖到20天。第一財經記者按照15天的過橋時間計算發現，1000萬元的過橋成本為12萬元。除此之外，中介還需要抽取一個點的傭金，也就是說，1000萬的經營貸，需要支付貸款中介機構10萬元的傭金。

違規風險

有業內人士透露，為了扶持小微企業發展，銀行每年都有一定的經營貸下放指標，不過考慮到小微企業貸款的風險，通常情況下，銀行也更愿意將錢投入還款更穩定的房產中，所以一般情況下，只要中介機構幫助購房者準備好相關的資料，銀行對于房貸轉經營貸的行為并不是太排斥。

第一財經獲悉，相關部門在監督經營貸是否流入樓市的時候，通常情況下是采取抽查的形式，因此并非所有流入樓市的經營貸都能被精準查處。

“這個是銀行金融機構的問題，屬于行業潛規則。”一名不具名的業內人士對第一財經表示。

不過，房貸轉經營貸的套利行為并非毫無風險。早在2009年，銀監會就曾通過兩則暫行管理辦法將經營貸納入監管范圍，此后銀行對經營貸資金用途審查力度加強。然而，一直以來，經營貸流入樓市的違規行為一直無法清零，特別是在2020年疫情之后，經營貸流入樓市的情況越發火熱，2021年3月，深圳通報經營貸的相關查處情況，稱提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。

廣東中矩律師事務所律師鄭博恩對第一財經記者表示，經營貸和房貸針對的貸款對象不一樣，屬于不同類型的貸款，若將經營貸用于償還房貸，則是一種違規行為，一旦金融機構發現有違規操作發放貸款行為的，會馬上通知借款人還款，借款人一旦無法還款，則會涉及騙貸。

北京京潤律師事務所主任張志同亦表示，經營貸的貸款用途是扶持中小微企業經營和發展。因為經營貸是以公司的名義進行貸款，所得款項屬于公司資產，應該用作相應公司的日常經營。若把公司用作經營的貸款去償還個人房貸，一方面屬于擅自改變貸款用途，違反貸款合同中關于貸款用途約定，構成違約，此時銀行不但有權提前收回相應貸款，還可以追究違約責任；另一方面，當事人還涉嫌挪用資金，情節嚴重構成犯罪的，還會被追究刑事責任。