天津樓市又發(fā)生了什么新鮮好玩的事呢？樓市新動向帶你了解最新二手房資訊。

上一期我們講了公積金貸款，受到了很多人的關注，看來大家對于貸款這方面的知識還是想要多了解了解的。

如今到了年底，想要趁機買房的人也比較多，那本期我們就再來講一講與公積金貸款經(jīng)常會共同出現(xiàn)的—商業(yè)貸款。

我們都知道目前常見的房貸方式主要有公積金貸款，商業(yè)貸款和公積金、商貸組合貸款三種。當這三種貸款方式擺在購房者的面前時，人們考慮選擇哪一種的時候，自然是在結合自己的情況下，優(yōu)先選擇比較劃算的那一個。

根據(jù)貝殼找房近一年成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，有近7成的人選擇了商業(yè)貸款（不包括全款購房的土豪），總數(shù)大概在1.4萬左右，只有3成的人選擇了公積金貸款以及組合貸款。

從數(shù)據(jù)上可以看到，選擇商貸的人遠遠高于其他貸款方式，為何會出現(xiàn)如此“反常”情況呢？

目前，商業(yè)貸款的基準利率為4.9％，5年期以上LPR為4.65%。而公積金基準利率為3.25%。以還款方式為等額本息為例,如果購房者使用公積金貸款20年大約可節(jié)省利息20萬元,30年可節(jié)省利息34萬元。公積金不香嗎？寧愿多花幾十萬，也要選擇商業(yè)貸款，究竟是為啥尼？

俗話說：皮褲套棉褲，必定有緣故。商貸在二手房如此受買房者歡迎肯定是有原因的，今天我們就來說一下為什么大家會做出這些選擇，以及申請貸款時要注意哪些事項。

（１）面對的房屋類型不同

公積金貸款：只能用于購買70年產(chǎn)權的住宅時使用，除此之外的公寓等類型的房屋是不能申請公積金貸款的。

商業(yè)貸款：面對的房屋類型較為寬松，除了住宅之外，公寓兩用房也可以申請。

（2）貸款額度不同

目前天津公積金公積金貸款政策為：職工家庭購買首套住房的，貸款最高限額60萬元；購買第二套住房的，貸款最高限額40萬元。

商業(yè)貸款額度，受貸款首付比例的影響，通常不能超過房屋總價減去首付款之差。比如：總價100萬的房子，首付30%，那么貸款最高額度=100-100X30%=70萬。

（3）貸款流程不同

公積金貸款：1）市屬：資質審核、房屋核驗——網(wǎng)簽——評估——面簽——初審——簽借款合同——繳稅——過戶——放款——拿房本

2）國管：資質審核、房屋核驗——評估——網(wǎng)簽——面簽（初審、簽借款合同 ）——繳稅——過戶——放款——拿房本

商業(yè)貸款：資質審核、房屋核驗——網(wǎng)簽——評估——面簽/審核——繳稅——過戶——放款——拿房本——拿尾款。

（4）審批時間不同

商業(yè)貸款審批時間要快于公積金貸款。商業(yè)貸款可大約２０個工作日，但是公積金貸款大約需要４０個工作日，商業(yè)貸款明顯快于公積金貸款。

（5）貸款來源不同

商業(yè)貸款的放款源頭來源主要是商業(yè)銀行等放貸機構所籌集的社會公眾資金，而公積金房屋貸款則是公積金消費者繳納的資金。

（6）使用人群不同

商業(yè)房貸是針對的符合條件的社會公眾開放，而公積金貸款卻只是對公積金繳納者開放。

（7）利息用途不同

商業(yè)房貸的利息是指商業(yè)行為的盈利，其歸相關的人，而公積金利息則是有相應政策規(guī)定用途，只能用于保障性住房的建設。

（8）審批機構不同

商業(yè)房貸主要是通過銀行審批，決定權為銀行；公積金房貸則是需要通過公積金管理中心審批，決定權是在公積金管理中心，銀行只是他的執(zhí)行機構。

（9）二套房購買政策不同

商業(yè)貸款對二套房貸的政策性限制更加多樣，而且利率會更高；但是公積金貸款則基本不受二套房貸的政策影響，反而同樣可以享受優(yōu)惠利率。

（1）辦理貸款前，先查詢個人征信

如果個人信用記錄不良，銀行將拒絕發(fā)放貸款。因此，個人在貸款前，可登錄中國人民銀行（）或個人征信查詢官網(wǎng)查詢個人信息記錄。如果信用良好，則不用擔心。

很多人買房前，忽視了這一項，導致交了首付、到了貸款辦理環(huán)節(jié)，才發(fā)現(xiàn)自己因信用不好，被銀行拒絕貸款。

（2）提前準備好相關資料

準備好身份證、戶口本原件及復印件；經(jīng)單位蓋章的收入證明；近半年的銀行流水。收入證明、每月進賬，須是月供的2倍以上。

（3）確定貸款年限和還款方式

貸款年限不得超過30年，貸款的年限越久，利息就越多，月供越少；反之，則利息越少，月供越多；個人可以依據(jù)家庭經(jīng)濟情況決定貸款年限長短。貸款年限長短與貸款人年齡、房屋的房齡等有關。

還款方式主要有等額本息和等額本金。等額本息每個月的還款額是固定的，適合年輕的上班族；等額本金每個月的還款額不固定，前期還款額高，后期越來越少，呈逐月遞減的趨勢。貸款年限和貸款額度相同時，等額本息產(chǎn)生的總利息高于等額本金。

建議在選擇貸款年限和還款方式時，要從自己的年齡、學歷、所從事的職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質等因素分析自己的預期收入趨勢，同時兼顧未來大額支出因素后，才可謹慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據(jù)自己的收入水平設計還款計劃，并適當留有余地。

（4）貸款發(fā)放后，按時還款

貸款發(fā)放后，要按時還款，注意不要逾期。留意還款日，碰上節(jié)假日，要提前將房貸轉入還款卡中，以免因假期原因延時，導致逾期還款。

另外，在還款過程中，可能涉及到利率的上浮或下調。很多人在貸款時，選擇的是利率浮動時，在次年才執(zhí)行新的利率，也有的人選擇的是次月執(zhí)行新的利率。這個時候，如果利率上浮，個人則需要往還款卡中存入多一點的錢，以保障正常還款。

銀行在審核時一般主要考察三個方面，購房者收入水平和信用狀況，房子的狀況。任一出現(xiàn)問題都有可能被銀行拒貸。

（1）收入有問題

從收入的角度來說，購房者必須保證家庭月收入是月供的兩倍左右，

為了確保貸款順利下來，購房者在銀行流水和收入證明方面要做足，確保貸款順利下來。

如果月供與收入差距比較大，那么該怎么辦呢？一般有三種方式來彌補：

第一種是增加首付款，首付款不能來自于開發(fā)商等融資渠道，一般是來自于親朋。

第二種是增信，也就是找人擔保。個人和機構都可以，擔保人有共同還款責任，這一點要注意。

第三種是更改貸款周期，降低月供成本。

（2）征信存瑕疵

目前征信報告包含以下幾種：信貸記錄、公共記錄、查詢記錄。

總結一下：如果出現(xiàn)了下面這些情況，那么你獲得貸款的可能性將大大降低。

a、信用卡在兩年內累計6次或連續(xù)3次逾期；

b、房（車）貸月供累計2-3個月逾期或不還款；

c、貸款利率上調，但仍然按原月供還款，欠息；

d、水電燃氣不按時交款；

e、信用卡違規(guī)套現(xiàn)；

f、助學貸款未按期還款；

g、部分信用卡不激活也有年費，忽略了這一點；

h、為他人提供擔保，對方未能按時還款；