專業助貸▏信用貸款 /抵押貸款/ 房屋抵押貸款/ 車輛抵押貸款/ 企業貸款

▼點擊下方“小夏咨詢室”關注公眾號設為星標

?精準匹配銀行方案，讓你貸款不走彎路。

寫于2023年2月

文▏小夏咨詢夏先森

對于沒有看過我文章的朋友，可能還不很清楚什么叫“轉貸置換”？

首先我們先了解一下：什么是“轉貸”

用白話文來講：轉貸就是重新申請一筆新的貸款替換老的貸款。

主要表現為：高利率轉低利率，銀行轉銀行或者是機構轉銀行，還款方式單一不合適的轉換成還款方式靈活的。

那什么是“轉貸置換”呢？

轉貸置換的含義就是指將原本名下的按揭/房抵貸款的房子，通過墊資結清的方式，結清尾款解押再重新抵押給另一家銀行。這種方式就是“轉貸置換”。

為什么要“轉貸置換”呢？

因為通過“轉貸置換”，可以在貸款年限、利率方面、還款方式方面等方面根據自己的實際情況，選擇合適自己的產品。

現在有哪些適合“轉貸置換”的呢？

1、商業按揭貸款轉公積金按揭貸款（商轉公）

現在在長沙的公積金按揭貸款利率，首套房的利率在3.1%，而商業按揭貸款利率最低也要年化4.1%。所以，符合公積金按揭貸款的是完全可以“商轉公”的，因為這樣操作可以省不少利息。

2、商業按揭貸款年化率在5%以上的轉年化3.65%的房屋抵押經營貸

如果你是在近幾年買的房子，貸款利率剛好是在高位站崗的，同時又是做生意的，且收入可觀的，那完全可以將商業按揭貸款置換成房屋抵押經營貸的。

如圖下對比：

如按揭100萬

置

換

經營貸

年化利率5.8%以上

年化利率3.7%左右

30年等額本息

20年等額本息

月供：5867.35元

5902.89元

總利息：111.23萬元

總利息：41.67萬元

從圖上表格可以看出，月供差距不大，總利息卻減少了60%，比原房貸省了69.56萬元。

但是要注意：小夏這里的經營貸等額本息20年，不是純20年，是按照經營貸還款方式的分攤20年等額本息來算的，而實際周期只有5年。5年以后，就要重新申請。因為如果想申請經營貸低利率的一般都是在1-10年之內。

我們都知道，現在貸款利率是下降的趨勢，將來房抵經營貸款也會隨著下降，而申請的房抵經營貸利率，是固定利率。如果要想降低經營貸利率只能重新申請。

所以對于申請周期5年來說，也是一個優勢，如果5年以后利率降至1點幾或2點幾呢，是不是又節省了大部分利息。只是多發了時間而已。

3、信用貸款轉房屋抵押貸款

眾所周知，信用貸款的還款年限通常只有3年期，利率也非常高，而且還款方式大部分都是等額本息，若是申請了多筆信用貸款，會造成巨大的月供壓力，如一旦不能支撐下去，則毫無疑問會選擇以貸養貸，最后一定會出現逾期或全面暴雷的情況。

上文小夏講了，需要轉貸置換的幾種情況，那有哪些好處呢？

1、節省利息，減少不必要的開支：

通過轉貸置換的方式，將申請新的低息貸款替換掉原來高息的貸款，可以有效降低自己所欠款支出的利息；

2、降低月供還款，減輕當前的經濟壓力：

一般情況下，我們的按揭貸款主要有等額本息與等額本金兩種還款方式選擇，當我們置換成抵押貸款以后，還款方式有多種選擇：先息后本、等額本息等多種隨借隨還的還款方式；

因此，通過轉貸置換的還款方式，我們能在一定程度上降低我們的月供還款的壓力；

3、能夠釋放出更多的貸款額度，獲得更多的流動資金：

如果你的房子是早起購置的，可以通過轉貸置換的方式，可以把該房產的增值部分貸出來，這樣手上就能獲得一筆超低利息的備用金。

例如：在2016年之前在長沙購買的房產，原價值是80萬左右，目前市場價值是160萬，我們就可以根據當前的是市值和銀行政策將增值部分的80萬資金通過轉貸置換的方式釋放出來，這個對于一些企業老板或一些繼續用錢的朋友來說，是一個非常不錯的融資方式；

4、負債重組，優化個人征信及資質：

這個對于當前名下擁有多筆不同性質的貸款，比如說：房貸、車貸、信用卡、小貸、網貸等等，我們可以通過“轉貸置換”的方式，講這些高月供壓力、高利息的負債全部轉化成一筆低利息的抵押貸款：

這個也可以說成是一筆債務重組，讓自己名下的多筆債務，置換成只需要償還一筆貸款月供，這樣可以達到還款清晰明了可控；

同時，這樣可以更有利于我們規劃自己名下的負債，解決“多頭借貸”、“高息貸款”、“以貸養貸”等影響我們的個人征信負債率及貸款機構數。

這樣可以達到優化了我們的債務、能夠真真切切的幫助我們減少每個月的還款支出。

“轉貸置換”的注意事項

雖然轉貸置換有這么多好處，但是轉貸并不是我們想象中的那么容易：

1、要清楚知道，目前有哪些銀行的產品是符合你自身要求；

2、房子要有房產證，而且必須是全款房，如果是按揭房，置換的時候，需要找墊資公司過橋，如果是期房的，那就置換不了。

3、如果是置換成經營貸，那么則需要營業執照，如果說沒有營業執照，后期又想置換的話，最好提前規劃，注冊一個營業執照，注冊個體戶就行。

4、長沙的經營貸并不是直接放至你的賬戶的，而是需要放在一個第三方的授課賬戶，因此，還需要你找一個第三方賬戶；

5、雖然房子是硬性抵押物，但是銀行還是征信有一定的要求，特別是想申請低息的貸款時候，對征信的要求也越嚴格；所以，平時還是需要對自己的征信要愛護，少查詢，不要逾期，特別是房貸逾期；

“轉貸置換”的風險點有哪些？

01 – 營業執照：

不同的銀行對于營業執照的注冊時間要求也不同，是否有實際經營，經營流水等要求也各不相同，如果說只是單純的為了轉貸置換，自己申請注冊營業執照的時候，一定要謹慎，畢竟這些都是要成本的，最好注冊之前，咨詢一下專業的助貸人員；

02 -資金的成本：

在辦理“轉貸置換”的過程中，首先我們需要結清上一家的尾款，不管是按揭房還抵押房，特殊是自己沒有資金，需要找墊資公司的時候，同樣也要注意，像長沙市場，一般直接過橋的成本是在千1至千2之間，同時還會收取一個1000元至2500元之間的跟單費；

03 – 貸款到期還款壓力大：

上文我提過，如果是申請低息的經營貸的時候，有個歸本的問題，由于不同的銀行產品，有的是每年都需要歸本，有的是三年或五年歸本，有的是每年歸本3%至5%；

如果我們的資金回籠不及時，那么就會出現需要墊資歸本或申請新的貸款來歸本，如果是找的墊資歸本的，像那種一年歸本一次的，銀行都會復核，如征信有問題，銀行非常有可能不給你續貸了，到時你的墊資成本就非常高了。

所以，申請的時候，一定要根據自身的情況來做哪家銀行的產品；

04 – 被抽貸的風險：

這個問題，我想很多朋友關心的問題，說實話，對于被抽貸的風險，不是沒有，而是非常少，那些被抽貸的，大部分都是資金使用違規，或者是資金走向有問題的，才會被抽貸；

當然，還有一種情況，是這個客戶比較倒霉，當好被銀行抽查到，需要提供相應的資料，如果沒有提供相應的資料證明你的資金使用用途，也會被抽貸。而關于這個問題，去年，小夏的客戶“有幸”碰到了，不過，因為我們是提供相應的貸后管理服務，第一時間，就給客戶處理了。

所以，申請經營貸的時候，一定要找正規的中介貸款公司辦理，因為只有正規的中介貸款公司，才會有這種服務，如果是找的背包客或者是不正規的，這些你只能自己解決了。

05 – 續貸的風險：

我們要知道，房抵經營貸相比按揭貸款，貸款的期限一般都會比較短：只有3年、5年、10年；萬一到期后銀行不給續貸了，你將面臨的巨額還款壓力，所以，需要提前安排規劃；

06 – 流程比較繁瑣：

如果是全款房，流程就相對比較簡單，如果是按揭轉貸或是抵押轉貸的話，就會涉及到結清按揭/抵押和辦理抵押兩個環節，一般要經過審核材料，面談，下戶，實地勘察，公證抵押等流程，審批放款時間較長，一般需要15個工作日，當然，如果配合度高，審批時間也會大大縮短；

07 -結清尾款的時間點：

我覺得這個風險點，我還是有必要講一下，想按揭轉貸或是抵押轉貸，一般是先申請要抵押的銀行，出批復以后，再去原銀行結清尾款。千萬不要先結清原銀行的尾款，再去申請抵押的銀行。切記！切記！

小夏總結：我這里講的“轉貸置換”主要是以房子為媒介，進行置換；因為只有抵押貸款才能申請到低息的利率，達到債務的置換；如果是信用貸款，說實話，我覺得比較難操作的，你想想，信用貸款看重的是負債，負債越高，申請的利息就越高，根本就達不到置換的要求；

精準匹配銀行方案，讓你貸款不走彎路；無論家庭還是企業都離不開金融，你021可以讓你身邊多一位了解金融的朋友；