據(jù)南京不動產(chǎn)微信公眾號消息，南京目前開始執(zhí)行二手房“帶押過戶”新模式，全市已經(jīng)完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億。

按照推文消息所示，在房貸未還清、房產(chǎn)未解壓的情況下，二手房交易也可以進行交易、過戶，給二手房買賣雙方提供了更加便捷、安全的交易方式。

那么什么是“帶押過戶”、這種方式又有哪些好處呢？我們接著往下看。

二手房交易不用解押了？

什么是“帶押過戶”？

要知道，房主在未還清房貸時，相當于把房子抵押給了銀行。此時交易、過戶，都需要房主先把貸款結(jié)清，把房子“贖”出來才能按部就班地進行后續(xù)流程。

而“帶押過戶”，是指在房主還未還清房貸、未解除銀行抵押的情況下，與買家辦理房產(chǎn)過戶。

值得一提的是，在“帶押過戶”辦理的過程中，買家的貸款流程“同步進行”。

相當于把房產(chǎn)解押、過戶、重新貸款的三個流程，合并到同一個窗口一起辦理，給買賣雙方提供了安全性更高的交易模式。

“帶押過戶”目前是否可以操作？

對此，我們電話咨詢了華僑路房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)交易大廳，工作人員告訴我們，目前相關(guān)信息，以不動產(chǎn)交易辦理窗口的口徑為準，所需材料可咨詢12345政務服務熱線。

以下是12345政務服務熱線的回答：

一、“帶押過戶”大致流程是什么？

買賣雙方帶齊相關(guān)資料和證件，到不動產(chǎn)交易中心進行辦理，具體流程以交易窗口信息為準。

二、“帶押過戶”需要準備哪些材料呢？

1、賣方不動產(chǎn)權(quán)證、債權(quán)抵押合同

2、買賣雙方身份證

3、不動產(chǎn)交易合同

4、買方購房證明

5、買方債權(quán)抵押申請表

注：以上信息僅為參考，具體以房產(chǎn)交易中心為準。

三、買賣雙方貸款銀行不同，可以進行交易嗎？

“帶押過戶”模式尚在不斷實踐、完善當中，買賣雙方能否跨行交易，要以業(yè)務辦理窗口、銀行系統(tǒng)等信息為準。

另外，針對一些操作上的問題，回復較為模糊。

如買賣雙方涉及經(jīng)營貸、個人抵押、公積金貸款等相關(guān)問題，目前并未查詢到相關(guān)的信息，具體交易細節(jié)還需咨詢不動產(chǎn)交易中心，以辦理窗口信息為準。

針對相關(guān)問題，我們也咨詢了中國建設(shè)銀行江寧支行。工作人員表示：目前未收到通知，但系統(tǒng)已上線。

同時還透露道：“依照系統(tǒng)情況來講是可以辦理。但南京的‘帶押過戶’目前還僅是試點，具體情況還需以不動產(chǎn)辦理中心為準。”

可以確定的是，“帶押過戶”目前已經(jīng)可以操作，但相關(guān)細節(jié)還在不斷完善當中。

另外還需要注意的是，按照南京不動產(chǎn)微信公眾號推文顯示，目前試點銀行以中國建設(shè)銀行、南京銀行為主，且多數(shù)支行目前僅有系統(tǒng)上線并未收到通知，也沒有受理過相關(guān)交易。

“帶押過戶”更快捷、安全

“帶押過戶”對于二手房交易來說，有什么變化呢？

首先是優(yōu)化了交易流程、縮短了辦理時間，二手房交易更加便利、高效。

此前二手房交易的大致流程：

1、解押押房產(chǎn)：賣家籌集資金或買家墊資→還清房貸→解除房產(chǎn)抵押。

2、房產(chǎn)過戶

3、買家重新抵押、貸款。

4、等待買家貸款銀行房貸，賣家拿到剩余房款，即完成交易流程。

而采用“帶押過戶”進行交易，只需買賣雙方帶齊所需資料，在不動產(chǎn)交易中心的同一個窗口，即可辦理抵押變更、轉(zhuǎn)移登記、抵押設(shè)立。

這就省去了此前交易流程中，提交各種申請、等待審批的過程，免去了買賣雙方一趟接一趟，奔走于銀行、交易中心的麻煩。

其次是減少賣家資金壓力。

按照原本的二手房交易流程，賣家首先要為房產(chǎn)“贖身”，這意味賣家要足夠的資金還清房貸。

一來，對于大部分人來說，很難在短時間內(nèi)籌集到這批資金。

二來，而如果買家是貸款買房，那么就需要先辦理過戶和抵押，銀行才能放款。因此用買家的貸款來還賣家的貸款，同樣無法實現(xiàn)。

這種情況下，賣家就需要籌措一筆過橋資金，來解決中間的“時間差”。賣家會額外增加一筆過橋資金的利息支出。

多數(shù)提供小額貸款的第三方公司，貸款月息約為2%（僅供參考），也就是說，200萬的未還房貸需每個月需要約4萬的過橋資金，而這筆費用基本上由賣家承擔。

如果買家的下款時間較長，長期占用過橋資金，賣家的成本還會隨之增加。

另外，交易過程安全性更高。

原本的交易模式下，無論是買家先墊資解壓，還是賣家先過戶讓買家申請貸款，都存在貸款申請失敗、房產(chǎn)查封、交易違約等房錢兩空的風險。

而“帶押過戶”則是南京市不動產(chǎn)登記機構(gòu)與中國建設(shè)銀行形成全流程閉環(huán)模式，雙方資金、房產(chǎn)在交易過程中的安全性更高。

整體來看，采用“帶押過戶”的二手房交易模式，對于買賣雙方來說，既降低了時間、金錢的成本，還加大提高的交易過程中的安全性。

進一步刺激二手房市場

“帶押過戶”的二手房交易模式，此前已在濟南、無錫、蘇州、深圳等多個城市試點實施。

而在新型交易模式實施的背后，是多個城市二手房交易積極性大幅下降。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全市8月份二手房成交7552套（含高淳、溧水），環(huán)比下跌7.3%；新增二手掛牌房源環(huán)比也有所減少，8月新增掛牌8288套，環(huán)比下降6%。

同時，部分急售房源通過降價來促使成交，“以價換量”的趨勢比較為明顯。

2021-2022年南京二手住宅新增掛牌量價：

圖源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

一定程度上來說，“帶押過戶”流程的簡化、資金的安全性等問題，將會刺激二手房交易的積極性，可以加快二手房的流轉(zhuǎn)，比如剛需置換、學區(qū)房等，是有利于“去庫存”的。

但這種效力能持續(xù)多久，能否全面實行，就得需要時間和市場來認證了。

但毋庸置疑的是，“帶押過戶”這種交易模式，其便利性、安全性的提高，的確能得到買賣雙方的認可。