除了準備貸款申請材料外，辦理信貸還需要滿足貸款機構的基本條件：

例如：年齡在18-60周歲且具有完全民事行為能力，信用良好且具有穩定的工作收入，有按時償還貸款本息的能力等。

這里需要大家注意的是：不同的銀行，需要提交的資料可能會不一樣，所以大家在申請之前，可以先咨詢想要辦理貸款的銀行，避免材料準備不齊全。

征信逾期也能批貸？有這些情況你也可以！

現在幾乎人人都有信用卡，在還款的時候，很多人可能一不小心就逾期了?，F在逾期都會上征信，所以不少人開始擔心，自己逾期了，以后是不是就不能貸款了？

其實也不盡然，以下這四種情況，逾期之后也是可以貸款的。

1、如果信息被人盜用、冒用，被發現并且產生了不良記錄。

這種情況下該怎么辦呢？那么首先你需要向公安機關報警，并且到銀行填寫否認辦卡或者貸款的聲明書，同時銀行會啟動最長3個月的調查處理期。經過調查以后，一旦確認貸款或是信用卡與客戶本人無關，銀行就會立即你的的征信記錄。

2、因為欠銀行卡年費產生的不良記錄。

現在也有銀行開始對年費欠費也要記錄到征信上。你可以到相關銀行開證明，證明自己是因為年費欠費而造成的不良記錄，一般來說，銀行對于這種不良是會寬容的。

3、小金額欠款沒有還造成的不良記錄。

比如5元10元的欠款，銀行現在有推出容差還款，在將欠款還清之后，銀行會是不會記錄你的此次行為的，信用卡和貸款不一樣，只要持卡人還了就算正常還款，不會上征信系統。一般來說，最低還款額為賬單金額的5%或者10%?！比绻霈F零頭欠款引起的不良記錄，有的銀行可以為客戶出一份相關說明。

4、如果你是特殊職業從事人員。

比如武警、醫護人員、戰地記者等職業，或者需要去戰爭區域、地震區等連續幾個月不能回來，而且通信也不方便的的這種情況下，如果出現信用卡逾期，而導致出現信用不良記錄。出現這種情況，你可以到工作單位開具相關證明，提供給銀行，銀行可以修改客戶征信記錄，并且對于產生的利息、滯納金給予優惠。

如果屬于以上這幾種情況，不要太灰心，還是可以貸款的喲。

另外，大家在選擇貸款機構時一定要選擇正規的貸款機構。

到底什么影響你的借款利息？

在借款方面我們經常遇到各種各樣的困惑，明明是同樣的來申請借款，為什么自己的利息和別人差那么多？

在我們一頭霧水的同時也頗感無奈，那么，到底是什么影響著你的借款利息呢？

影響借款利息的主要原因在于機構對借款人的風險評估，一般來說，如果你信用記錄良好，工作穩定的話，就可以享受到比較低的借款利率;

如果你信用很差，工作也不穩定的話，借款利率便會提高。所以，即使是同一種借款產品，用戶不同，利率也是會大不一樣的。

那么，在排除國家信貸政策、銀行資金狀況等外部條件影響的情況下，單從借款人資質層面看，影響借款利率的主要因素有哪些呢？

1、申請人職業性質

對于當代社會來說，工薪階層還是占大多數，從借款方面來看，國有企業事業單位員工會比民營的企業員工更容易申請，他們的利率也會低很多。

這是為什么呢？因為前者有著更加穩定的工作和收入來源，還款也會讓人放心很多，但是，如果是普通企業的上班族，但你信用記錄良好，也有機會享受到更低的借款利率。

2、個人信用狀況

個人信用里包含信用不良記錄，銀行負債情況，信用卡透支等方面，如果信用多次逾期也會影響到利息的高低。

除此之外，如果申請人有太多的負債，機構為了平衡風險，也會把利息相應的上調。

另外，一些信用記錄空白的申請人在借款利率上也不占優勢，也就是我們所說的白戶，盡管沒有負債，但機構也無從評估信用，在利率方面便要相對保守啦！

3、申請人還款能力

借款機構對于客戶的收入體現主要是通過最近幾個月的銀行流水來體現，因此流水是否斷續(出現某個月沒有進帳，每月收入的跨度大小，都會有不同的效果；

另一種就是申請人的財力證明，如果能提供 較多的資產證明，比如房產、汽車、保單、存款、土地等，是可能降低借款利率的。

4、申請貸款金額和期限

借款期限在一年內（含一年）的利率被稱為短期利率；一年以上稱為長期利率。

如果你的借款金額比較高，而且期限比較長的話，那么借款機構就要慎重考慮了，關于資金能夠順利被收回，他們為了降低風險，也會適當的把你的利率調高。

5、申請人的配合程度

在借款機構，有一個不成文的規矩，如果借款人能夠積極配合客戶經理的工作，不論是額度還是利息都有可能得到一些照顧;

相反，如果借款人不配合貸款機構的工作，即使條件再好也有可能會被上調利息處理

所以大家在辦理借款的時候一定要配合客戶經理的工作，有可能起到意想不到的作用。

房產抵押貸款的風險及防范對策！

當前，經濟下行壓力持續加大，受此影響，銀行業面臨的不良貸款壓力激增。房產抵押貸款是銀行貸款的主要擔保方式之一,也是銀行認為最安全的擔保方式。但在抵押房地產處置中仍然存在風險，如果風險管理措施不到位，房產抵押貸款也會變成不安全。

因此，房產抵押類不良貸款的風險問題值得深思。小編為您介紹關于房產抵押類不良貸款的風險問題成因。

一

房產抵押類貸款風險的現狀及成因

房產抵押類五級不良貸款余額，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數據并不包括已處理和已損失的房產類貸款，從實際情況來看，房產類抵押貸款面臨的風險已經比較嚴重。

一

二

房產抵押類貸款風險不斷加大的原因是多方面的，從行社內部來看，主要原因有以下幾點：

貸前調查未盡職。在對房產抵押類不良貸款后續處理過程中發現，絕大多數出現風險問題的貸款都存在貸前調查不盡職的問題，客戶經理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導致銀行在抵押權變現過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業有限公司貸款續貸前已經通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調查了解，該公司也口頭確認抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導致最終抵押權變現遇阻。

合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據房產所處的區域位置、變現難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導致許多抵押物在出現風險后價格嚴重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規也成為房產抵押類貸款不良頻發的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規發放房產抵押類貸款的情況。

三

房產抵押類貸款面臨的法律風險

房產抵押類貸款法律關系的復雜性主要包括：

1.租賃權風險

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂了時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

2.首查封風險

雖然抵押物被首查封不影響抵押權人的優先受償權，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權人實現抵押權帶來不利影響。

處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權的實現受制于首查封法院對債權人債權的訴訟、判決及執行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。

協議方式難以處置。如抵押物被其他債權人申請查封后，依據查封的法律效力，抵押權人與抵押人協議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現抵押權。

債權讓步時有發生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權人讓與部分優先受償權，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權人遭遇惡意拖延使優先受償權無法有效實現，最終導致抵押權人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協調成本增加。

3.最高額風險

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續貸前未及時查詢抵押物狀態，可能會喪失部分優先受償權。如果在續貸時抵押物已被其他債權人查封，卻仍然發放貸款，銀行的抵押權有可能不能對抗先于貸款發放的查封，導致部分甚至全部優先受償權無法得到保證。同樣，在化解原有房產抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權。

4.瑕疵性風險

產權瑕疵影響情形。有合法產權的資產未必是合法的抵押物。例如，已發生多起因違章建筑導致抵押物整體無法變現和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產權，但因開發商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執行。

法定優先受償情形。法定優先受償款是指在實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額以及其他法定優先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優先受償款，將使抵押權人的權益遭受較大損失。

5.登記權風險

“一物多押”風險。《中華人民共和國擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

預告登記風險。根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，超過三個月未申請物權轉移登記的個人住房、商業用房合同鑒證的預告登記將自動失效，房屋初始物權仍在開發公司名下。銀行的個人住房、商業用房按揭將無法轉為物的抵押權，從而喪失物權的優先受償權，銀行只能享受合同債權。

6.使用權風險

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年，商業類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預登記證也有相應的年限。銀行在辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

四

以完善的機制防范房產抵押類不良貸款風險

針對不斷產生的房產抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產抵押類不良貸款風險。

明確重點。針對房產抵押貸款的法律風險，相關人員要加強法律法規和制度學習，明確在業務辦理過程中需要注意的關鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產的情況。核實資產是否權屬清晰；核實擬抵押資產是否租賃，價值較大的資產須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產是否存在他項權利，是否已抵押；核實擬抵押資產是否存在優先受償款，如應付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應要求承包人出具放棄優先受償權的承諾。二是在具體的操作中要注重相關證據的收集。保證相關資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關證明文書；對于抵押資產用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴格辦理抵押登記手續。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復抵押登記等情況的發生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預告登記失效而產生損失。

完善程序。農商銀行相關部門要制訂更加完善的房產抵押操作程序。首先，要制訂城鄉房產差異化指導性估價標準，并依據城鄉房產相關情況定期更新，讓工作人員有明確的依據，更加科學地規避房產抵押貸款的價格風險。其次，要根據房產抵押貸款的風險特點，總結梳理出一套切實可行的調查方法。在運用傳統檢查技術的基礎上，應由淺入深、由內及外，采用實地走訪客戶、察看項目現場、互聯網查證信息等方法，并及時向當地國土、房管等行政管理部門延伸調查，深入了解房產抵押物及借款人的經營管理情況，全面掌握房產抵押的真實性、合規性和有效性。最后，要出臺指導性文件，避免因不合理指標導致的大額貸款發放。加強內控制度設置，完善風險防控機制，加大違規處罰力度，避免違規發放貸款。

強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產都可用于貸款抵押，應該慎重選擇抵押物，重點選取那些權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優先受償款的房產用于抵押，并且優先選擇變現能力強的資產。從實際變現能力看，住宅強于商業用房、商業用房強于工業用房；商業用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易于變現；面積小或可以分割出售的易于變現；市場不活躍地區的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的房產抵押物都不易變現。