房地產(chǎn)貸款集中度管理要求

根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)，中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。股份行及部分城商行房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占比上限分別為27.5%、20%。

多家銀行房貸業(yè)務(wù)占比超標(biāo)

2020年年報陸續(xù)發(fā)布后，被市場緊盯的大行、股份行呈現(xiàn)“幾家歡喜幾家愁”的態(tài)勢。截至2021年4月11日，A股共有21家上市銀行披露年報，其中國有大行6家，股份制銀行8家，城商行3家，農(nóng)商行4家。整體來看，21家銀行個人住房貸款超29.5萬億元，有8家銀行“踩線”，占比近四成。

第一檔銀行中的建行、郵儲銀行均有一項(xiàng)指標(biāo)踩線。其中，建行個人住房按揭貸款為34.82%、郵儲銀行為33.61%，超過監(jiān)管上限（32.5%）2個百分點(diǎn)左右。除此之外，建設(shè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比39.24%也非常接近監(jiān)管上限（40%）。

第二檔銀行中，招商銀行和興業(yè)銀行兩項(xiàng)涉房貸款占比均超標(biāo)明顯。興業(yè)銀行分別為34.56%和26.55%，招商銀行房地產(chǎn)貸款與個人住房貸款占比分別為32.16%和25.35%,。中信銀行個人住房貸款占比也超過20%。浙商銀行與平安銀行則相對“安全”，兩項(xiàng)涉房貸款水平均遠(yuǎn)低于監(jiān)管上限。

第三檔銀行中，青島銀行兩項(xiàng)指標(biāo)均超線，鄭州銀行、渝農(nóng)銀行一項(xiàng)指標(biāo)踩線。其中，青島銀行、鄭州銀行的房地產(chǎn)貸款占比分別為29.77%、27.95%，均超過監(jiān)管紅線（22.5%）逾4個百分點(diǎn)。此外，青島銀行、渝農(nóng)銀行的個人按揭貸款占比為19.53%、17.98%，同樣超過監(jiān)管紅線（17.5%）。

個人住房貸款占比方面，建設(shè)銀行（34.82%）、郵儲銀行（33.61%）超過32.5%的紅線。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行個人按揭貸款占比均超過30%，接近監(jiān)管上限。而交通銀行受房地產(chǎn)貸款集中度影響最小，其房地產(chǎn)貸款占比為27.36%，個人住房貸款占比為22.12%。

房貸增速增速持續(xù)放緩

過去一年為了對沖疫情帶來的影響，銀行的貸款規(guī)?？焖贁U(kuò)張，央行數(shù)據(jù)顯示，2020年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元。增速方面，商業(yè)房地產(chǎn)貸款和個人房地產(chǎn)貸款持續(xù)下降。

個人住房貸款余額占比

具體到各家商行而言，貸款總額大多保持10%以上的增速。

涉房貸款結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分化

房地產(chǎn)行業(yè)貸款、個人住房按揭貸款結(jié)構(gòu)占比出現(xiàn)分化，2020年以來，房地產(chǎn)貸款占比從29%下降至第四季度的28.7%，下降0.3個百分點(diǎn)；而個人住房貸款占比從19.5%上升至20%，上漲0.5個百分點(diǎn)。二者分化主要是近年來，國內(nèi)強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，引導(dǎo)資金更多流向小微民營等實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)，同時，2020年出臺房企“三條紅線”，引導(dǎo)房企加強(qiáng)負(fù)債管理；而個人按揭住房貸款上漲，主要與去年一、二線等熱點(diǎn)城市價格上升較快，樓市銷售活躍有關(guān)。

熱點(diǎn)城市房貸利率現(xiàn)上行趨勢

不同城市信貸資源存在懸殊，房貸利率也有天壤之別。目前我國房貸利率基準(zhǔn)利率為4.65%，然而由于加點(diǎn)的存在，幾乎所有城市都高于這一比例。2020年，房貸利率最高的是成都，首套房貸利率高達(dá)6.13%，相比基準(zhǔn)高出148個基點(diǎn)；最低的為上海，首套房貸利率僅為4.65%，與基準(zhǔn)持平。

下一步“觸線”銀行將在存量和增量兩方面進(jìn)行壓降：一方面積極回收房貸存量貸款，另一方面謹(jǐn)慎投放新增貸款，特別是對于占比超標(biāo)的城市，通過縮減貸款額度、差別化提高房貸利率、加強(qiáng)購房人資質(zhì)審核、調(diào)整放款期限等方式管控新增房貸規(guī)模。

而據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，截至4月7日，全國60個代表城市中，建設(shè)銀行平均首套、二套房貸分別為5.48%、5.77%，均較3月初提高4個基點(diǎn)。招商銀行、中信銀行首套利率均提高1個基點(diǎn)，興業(yè)銀行首套、二套房貸利率分別提高1個、2個基點(diǎn)。

一般中小銀行劃分在房地產(chǎn)貸款集中度管理要求中的第三檔，面臨的房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款占比上限分別為22.5%和17.5%，上限水平相對較低，調(diào)降壓力也較大。

預(yù)計(jì)未來觸線銀行的房貸利率特別是針對熱點(diǎn)城市的房貸利率將繼續(xù)上調(diào)，購房成本持續(xù)增加，利于熱點(diǎn)城市市場降溫。

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理與行業(yè)授信策略分析報告》，同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)申報、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等解決方案。

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