根據以往辦理的經驗，用心整理之后，銀行房屋抵押貸款里面算是較硬核的科普。

用房子做抵押貸款，不是你想的房子辦個抵押就給你放款這么簡單，要考慮不少問題的。你有什么，缺什么，然后再去匹配哪家銀行最適合自己的需求。先說房產抵押貸款的流程。

匹配銀行–面簽申請——評估房產——下戶考察——準備資料——上報審批——做公證簽約——辦理抵押——領他項權證放款。如果是按揭房，批下來之后可以先墊資解押出來，再接著辦理。做一些機構性質的抵押貸款會更簡單一些，當天放款都可以，這個就先不多說。

走銀行標準件業務大概需要15-30天的周期，這里涉及的流程是從到行里面簽后開始計算的，要拋去客戶原因耽誤的時間的，所以要積極配合。更高的效率要看你找的中介靠不靠譜，是不是非常緊湊的先幫你準備其他的資料，上報時效就出來了。如果有上家抵押還需要墊資，也需要時間。

一些地方銀行會開通非標準件業務，簡化流程，增加放款速度，可以贖樓提放，3-5天左右放款。比方說鄭州銀行，中原銀行，光大銀行可以做到這個周期。銀行的效率也在想辦法提高，都像以前一兩個月，也是非常急人的，想做業務也是要改進的。

有些中介跟銀行客戶經理密切配合，把幾項業務流程安排的很緊湊，提升審批速度，面簽、下戶考察、準備資料一天給你整齊了。甚至可以把簽約公證抵押，安排到一天，不用出它項權利證書，有回執單就可以放款了。有優點就有缺點，類似銀行業務主要針對的客戶群體是急用錢的客戶，利息上比普通的國有大行利息要高些，放貸周期偏短，適合短期用款，急于放款的客群。不過一般也都是三年五年的，也不算太短是吧。

從你咨詢申請貸款以來，最重要的就是選擇合適的銀行，適合自己的這是關鍵。這里不是說什么利息最低的銀行，最好辦的銀行。了解清楚自己的情況，匹配合適的銀行，剩下的流程有你選擇的中介幫助都是水到渠成的，助貸機構都會提示告訴你接下來該怎么走，積極配合就OK了。

有些客戶是比較自信的，感覺自己哪哪都挺不錯的，直接跑去銀行申請了。就憑個人這么多年的經驗來說，每個客戶都多多少少的有這樣那樣的問題，想起來簡單，實操做起來難。很多客戶自己去銀行盲目貸款被拒之后，就失去了信心，走向了利息更高的小貸網貸，毀了征信，償還著更高的利息。如果有人能指點一下，也不至于那么多用網貸的以貸養貸出那么多新聞。

考慮好自身的問題點，溝通起來銀行的產品來說，就節省你很多的口舌。先知己再去談，不要任性說你就要利息低的，你想怎么著怎么著。產品是銀行的，符合你的都會給你推薦，我們掙得就是服務費，信息差。

我一一簡單講解一下

1先說人

1-1年齡：普遍要求18-65歲之間。18-22/25之間需要父母共借，年齡太小社會能力還款能力不足。60-65之間需要子女共借。到了這個年齡段，生老病死的概率加大，銀行會考慮規避風險，父債子還。像浦發友利等銀行最高可以做到70歲，房主年齡再大一些，直接考慮利息稍高一點的機構就OK。

還有一部分情況，比方說沒有父母，或者無子女，或者子女國外，一些銀行是允許朋友或者股東之間非直系親屬共借，這種情況叫做抵貸不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方說建設銀行。

1-2婚姻：未婚的簡單，不是超低齡，OK。或者考慮父母共借。

離異的要考慮是否三個月內離異，80%以上的銀行會考慮夫妻間是否存在債務轉移，高債務風險。包括離婚時離婚協議是否財產分割清晰，都拒接一些產權存在爭議的房產，假設逾期，這些資產都是難以處置的。

再說已婚：會考慮之前有幾段婚史，財產清晰，同上(離異情況)。已婚的配偶是否能知曉，共簽借款，公證處公證。只有夫妻雙方一人出面，這種情況叫做單方面房產抵押，在法律上規定夫妻共有財產，買賣/抵押必須夫妻雙方出面。單方違規，基本上沒有幾家銀行敢頂這么大的雷，不逾期好說，逾期處置資產另一配偶不同意起訴之后就會牽扯出一大串人，牢獄之災跑不了。去年的一碼事就是連方正公證處都查了一批人，虛假資料騙貸，10年起步。

不論婚姻狀況如何，這幾種情況都是要去公證處公證，其中一項叫強制執行公證。如逾期沒有還款能力，放款方有權利強制執行法院拍賣，處置變現資產。

1-3職業。公檢法軍律師記者，這幾類是銀行不愿意接的客戶群體。他們是社會精英，某個階層。一些大銀行會把這批人視為優質客戶。大部分銀行禁入。而且房產抵押貸款基本上都作為企業經營貸款，很多職業政策限制不允許名下有企業。還有就是現在的一些夕陽或者說產能過剩產業，鋼鐵，煤貿，木材等，還有就是茶葉(這個有些人懂)，然后高風險行業等

1-4征信。作為普通人，有些人還不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情況怎么樣，作為我們行業從業人員，也并不能準確描述自己征信情況，這個需要去互聯網查詢或者征信大廳打印。(申請貸款前最好是打份詳版的征信報告，不要盲目申請)

三方面，負債，逾期，查詢次數。負債衡量客戶的綜合還款能力，借這筆錢加上負債，是否能還的上，是否有逾期風險。

逾期，普遍要求近2年內不能連三累六(近2年某個賬戶連續逾期不能超過3個月未還款，所有賬戶總計不能超過6次逾期)，超了這么多家銀行選擇性就小了很多。處理肯定是能處理的，比如一些要求征信寬松的銀行，不過利息會高一些，不過能做也比民間機構要強很多。

查詢次數，部分客戶會在貸款前盲目的申請貸款，導致征信最后一頁一大片的查詢次數。銀行的邏輯是，你最近在頻繁借款，而且還沒借夠，或者其他家就沒批貸。有2個原因，要么，借了你還是很缺錢，要么你有問題其他銀行才會拒貸，我也不能冒這個風險。拒貸。所以不要頻繁申請網貸，信用卡，這些操作都會在查詢記錄那一頁生成無數的貸款審批，信用卡審批查詢記錄。

1-5涉訴/執行/借貸糾紛/失信人。這個很好理解，你連法院警察經偵都不怕，會把我們銀行放在眼里?我們銀行不信。部分無關緊要的民事糾紛結案后有結案證明，是可以申請銀行貸款的。隆重說一下借貸糾紛，這個屬于信用信譽問題，您以前有不好的記錄，現在查的到，我們一樣會認為你以后會產生很高的逾期風險，產生糾紛的概率比無借貸糾紛的客戶高很多，畢竟，至少您有很豐富糾紛經驗。這類客戶，抱歉，相當不歡迎。所以，誠實守信，是做人立信根本。

2再說房

銀行考慮房，主要是資產變現保值。

2-1區域，銀行感興趣的肯定是熱點核心區域，資產好變現，尤其是學區房，哪個銀行不愛。就算后期貸款還款不及時，處理起來也輕松一些;

2-2年限-房齡。太老的就不用說了吧，話說都要拆遷了。普遍要求25年以內，一些銀行標準是15/20年。部分銀行寬松，可以放寬到30年/40年。比方說農業銀行，四環內35年的房子都可以。

2-3面積50平米以上，基本這是最低要求。如果評估價值高也可以不考慮面積，這樣要求也是考慮后期處理的問題。

2-4產權性質。熱點是住宅，購買力一直不軟，銀行最愛。其他的，經濟適用房，房改房，兩限房等受政策影響，不好辦啊，能做的銀行不多，碰到了一對一溝通。中國土地使用有兩種方式，出讓，和劃撥。所以，銀行批貸的時候會適當做些降成處理。

土地性質特殊的，金融用地、科研用地、倉儲用地等，有這樣的房本發過來，像中國銀行是統統可以消化的。

2-5共有情況。房本單獨所有，房主夫妻雙方出面就可以了。但是房本上有abcd四個人，那就很麻煩了，四個家庭，至少4個人，多到可以十幾個人出面(存在非直系共借情況)。所以，銀行最多允許房本上有2個權利人，而且還是夫妻間。兄弟姐妹之間作為權利人的都難以處置。

第3點，上班//做生意

一般房產抵押作為企業經營貸款用途，不能作為個人投資/炒股/進入房地產市場或者其他不良嗜好消費(黃賭毒)所以銀行這邊基本要滿足國家政策合規上的要求，也就是說，要有公司消化這筆貸款資金。個人消費貸款，也可以，就是金額偏小，最高200w，利息相對經營貸高一點點，還是很不錯的。

不管是做經營貸還是消費貸，說了，都要合規，有些資料必須要有。怎么弄，略過，不詳說。

第4點 清楚自己的情況，自己的需求也要有，想要多少額度，這筆錢需要用多久，用在什么地方，利息多少能接受。不管能不能滿足，一定要有自己的需求，這樣才能向你的方向匹配。

4-1 可貸金額普遍評估值得7成，銀行評估值要比市值低一些。有些銀行說是可以給到八九成的，那要相當高的資質，我們相信大眾產品就行。

4-2利息，看了這么多，你就會發現，咱的資質會有哪些瑕疵，就不會再要求多低多低的利息。每個銀行都有低利息，可能剛好有瑕疵不適合工商銀行年化3.54的利息，鄭州銀行年化3.3%，低息貸款不是那么好拿的。別要求太高，堅信適合自己的就是最好的，才會不那么盲目。不過現在銀行抵押貸款的普遍利息都不高的，雖然不是最低，但是融資成本也是很低的。

4-3時間期限。規劃好自己的資金使用，用多久，老人常說，吃不窮穿不窮，算計不到就受窮，不要過度消費。房抵這塊，各銀行有1年期/3年期/5年期產品，有的選的是還款方式先息后本或者等額本息。短期的利息也低呀。部分產品要求每年歸一次全部本金，這個會涉及到過橋資金，稍微麻煩一丟丟。5年期以上基本都是等額本息還款了。房抵普遍來說，最高為10年期，對銀行來說，夜長夢多，不那么安全。

帶一句，有氣球貸這種產品，比方說5年期，按20年的等額本息來還款，第60個月結清剩余本金。接近于先息后本，還款壓力小。還有授信十年，每個只還利息，每年還5%本金。

5借款用途，文中以說，禁止的一些行業，一些用途，不再贅述。這些事是可以曲線救國的，只要你故事講的好，證據圓滿。還款來源，不說也可以。銀行不會干圖著你利息，你圖人家本金的事。雖然你有房產抵押在銀行，人家一樣不希望你逾期，后期資產處置打折率很高的，虧得大。

用房子抵押貸的款，直接買房了，這是目前嚴厲打擊的對象。你直接貸款說就是為了買房，銀行也不可能明目張膽地告訴你怎么操作呀。別人貸款的錢就用做買房了都沒事，那你就要想想了，你跟他辦理的區別在哪。

放款后，銀行會調查你貸款的流向的，這是銀行的流程要求也是監管的要求。目的就是為了防止風險的發生，避免貸款逾期和形成不良。

其實貸后的工作也比較繁瑣，貸款資金都是受托支付，銀行調查放款去向，要要求借款人提供資金使用證據的，銀行認資料不認人，只要你資料充足，銀行也無話可說。怎么買房是你的事，前提你要證明你沒有買房呀。

房產抵押貸款怎么辦理，選擇很重要，銀行選擇什么樣的你，你適合什么銀行，選擇好，剩下的流程交給專業的人。

專業的中介就是快準狠地解決問題。覺得全面細致，留個小贊贊和關注再走。

寫了很多房產抵押，住宅抵押房屋抵押，銀行信貸以及關于征信的問題，在抵押貸款的領域里獲得認可，實屬不易，非常感謝各位的支持。平時里會比較忙，可能回復不及時，不過每個留言我都會竭盡所能的回答，知無不言言無不盡。

謝謝關注，我是鄭州做貸款的劉歡，平凡的生活少不了精打細算，幸福的生活往往不是計較太多，人生路上有太多我們改變不了的事情，但是我們可以改變自己的行為方式，可以改變自己的想法。