根據《增值稅暫行條例實施細則》第十二條的規定，價外費用包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。由此可見，違約金也是價外費用的一個重要構成內容，那么，房地產企業同購房業主之間發生的違約金是否都屬于價外費用，都需要開具發票呢？

第一種情形：合同已解除，業主支付違約金給地產企業

案例1：房地產企業同業主甲簽訂了商品房銷售合同，業主甲繳納了1萬元定金，約定的付款期限屆滿時，甲因為個人原因未能履行合同，地產企業將該定金沒收，根據合同約定做為違約金處理。

分析：由于雙方合同解除，也就是說合同未履行，交易行為實質上并沒有發生，根據上述實施細則及財稅[2016]36號文，地產企業與業主甲彼此之間沒有發生銷售房屋，也沒有發生其他應稅服務行為，則該違約金不屬于價外費用的范疇。

財稅處理：

（一）增值稅及發票處理：

（1）地產企業收到違約金，不屬于增值稅的應稅范疇，不需要繳納增值稅；

（2）地產企業不需要開具發票，直接向業主甲提供收款收據即可。

（二）企業所得稅：

地產企業收到違約金，應計入“營業外收入”科目核算并計算繳納企業所得稅；

（三）土地增值稅：

因該地產企業收到的違約金，不屬于地產企業的價外費用，當然也不涉及土地增值稅。

第二種情形：合同已經履行，地產企業向業主支付違約金

案例2：房地產企業同業主乙簽訂了商品房銷售合同，約定2019年3月31日前交房，但由于地產企業原因，造成交房延誤至10月31日，按照銷售合同約定，地產企業應向業主甲支付違約金2000元。

分析：根據上述細則規定，違約金是價外向購買方收取的，但本案中是銷售方（地產企業）向購買方（業主乙）支付的，同房款支付方向相反，也就是說支付方向同主合同價款不一致，那么這里支付的違約金也不屬于價外費用。

財稅處理:

（一）增值稅及發票處理：

（1）購買方收到的違約金不屬于增值稅應稅行為，當然也不需要繳納增值稅；

（2）購買方收到違約金后直接開具收條給支付方即可，作為地產公司憑借收條或者收據入賬。

（二）企業所得稅：

地產企業支付的違約金，計入“營業外支出”科目核算，同時可以在企業所得稅前正常扣除。

（三）購買方涉及的所得稅：

這里需要注意，業主收到的違約金，如果購買方為自然人，取得這部分違約金，應按照“偶然所得”繳納個人所得稅，稅款由地產企業代扣代繳；如果購買方為企業，取得這部分違約金，應計入“營業外收入”科目核算繳納企業所得稅。

第三種情形：合同已經履行，業主根據銷售合同的約定向地產企業支付違約金

案例3：房地產企業銷售房屋給業主丙，雙方約定了分期付款，但由于業主丙的原因未及時付款，根據銷售合同約定，業主向地產企業支付違約金1萬元。

分析：合同已經履行，交易正常發生，業主支付違約金給地產企業，同房款支付方向一致，因此屬于上述細則規定的價外費用范疇。

財稅處理：

（一）增值稅及發票處理：

（1）地產企業收到的違約金屬于增值稅應稅行為，應當按照房屋銷售的稅率（9%或5%）交稅；

（2）地產企業收到違約金的納稅義務發生時間同房屋銷售的納稅義發生時間應保持一致，以約定和收取的時間為準；

（3）地產企業收到違約金，應當正常開具發票，選擇的開票編碼應該同“銷售不動產”選擇的編碼一致。如果業主為個人開具普通發票，如果業主為企業，也可以根據要求開具專票。也就是說違約金應該同銷售房屋開具的發票保持一致，如果開具的是專用發票，那么購買方取得價外費用的專用發票正常可以抵扣進項。

（二）企業所得稅：

地產企業收到業主違約金，同房款支付方向一致，屬于房屋銷售的價外費用，應該同房屋銷售收入一并計算繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅：

因該違約金屬于地產企業的價外費用，當然應該連同房屋銷售價款一并繳納土地增值稅。

第四種情形：合同已經履行，雙方單獨簽署借款協議，業主支付地產公司延期付款利息

案例4：房地產企業銷售房屋給業主丁，雙方約定了分期付款，但由于業主丁自身的原因未及時付款，雙方單獨又簽署了借款協議，約定業主丁向地產企業支付延期付款利息2萬元。

分析：延期付款利息其實也屬于違約金的一種特殊情況，只是它和違約金的計算方法不同而已，如果未在銷售合同中約定，而是到了應付款，雙方單獨簽訂了借款協議，則該延期付款利息不屬于價外費用的范疇，這是與上述案例3的不同之處，也就是說，案例3在主合同中做了約定，就屬于價外費用；本案例是主合同之外，雙方單獨簽訂的協議，則不屬于價外費用。

財稅處理：

（一）增值稅及發票處理：

（1）地產企業收到的違約金屬于增值稅應稅行為，應當按照借款利息（一般納稅人6%）的稅率交稅；

（2）地產企業收到違約金的納稅義務發生時間根據雙方單獨簽訂的借款協議約定的時間為準；

（3）地產企業收到違約金，應當正常開具發票，選擇的開票編碼為“資金占用費”的編碼。

（二）企業所得稅：

地產企業收到的違約金屬于“其他業務收入”范疇，應并入企業的應納稅所得額合并繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅：

因該延期付款利息不屬于地產企業房屋銷售的價外費用，因此地產企業收到該延期付款利息當然也不用繳納土地增值稅。

由上述4個案例可以發現，雖然都是地產企業同購房業主之間的違約金，但由于業務實質不同，支付方向不同，合同約定不同，并不能一概而論是否都屬于價外費用，或者都應該開具發票或者不開具發票，以及是否都需要繳納相關稅費，需要大家在實務工作中仔細甄別，以免給企業帶來不必要的損失和麻煩。