在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)上游有材料供應(yīng)商、建筑公司、設(shè)計(jì)公司，下游有裝修公司、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等，全產(chǎn)業(yè)鏈存在大量的中小供應(yīng)商。創(chuàng)新房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融服務(wù)，盤(pán)活供應(yīng)商的應(yīng)收賬款，一方面可以為整個(gè)供應(yīng)鏈上的中小企業(yè)提供新的融資選擇；另一方面，可以通過(guò)靈活的財(cái)務(wù)安排，緩解房企的流動(dòng)性壓力，降低融資成本。

事實(shí)上，創(chuàng)新房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中小企業(yè)應(yīng)收賬款融資模式，既順應(yīng)國(guó)家去年以來(lái)的政策導(dǎo)向，也具有重要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。整體來(lái)看，票據(jù)業(yè)務(wù)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度在逐步提高。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，除了通過(guò)傳統(tǒng)的銀行商票貼現(xiàn)融資盤(pán)活供應(yīng)鏈企業(yè)的應(yīng)收賬款，降低房企融資成本外，引入擔(dān)保公司、保理商和小額貸款公司等創(chuàng)新模式也為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈商票融資提供了靈活的途徑。

銀行商票貼現(xiàn)模式

票據(jù)融資顧名思義是圍繞著票據(jù)發(fā)生的。票據(jù)是一種商業(yè)憑證，主要是指由出票人簽發(fā)，而付款人在指定日期或者見(jiàn)票后支付確定金額給票據(jù)持有人的有價(jià)證券。按出票人是否是銀行，匯票可以分為銀行匯票和商業(yè)匯票。

傳統(tǒng)意義上的票據(jù)市場(chǎng)是指商業(yè)匯票市場(chǎng)，因此本文“票據(jù)融資”的“票據(jù)”是指商業(yè)匯票。擁有商票的企業(yè)可以選擇持有到期，或者通過(guò)背書(shū)轉(zhuǎn)讓和貼現(xiàn)來(lái)提前獲得資金。票據(jù)融資是指企業(yè)B獲得票據(jù)后，在票據(jù)到期前將票據(jù)背書(shū)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)C，或者找到銀行以一定的貼現(xiàn)利率提前獲得有折扣的票面資金。

圖：企業(yè)開(kāi)票和流通過(guò)程

擔(dān)保公司模式

商票持有人可以通過(guò)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)的方式實(shí)現(xiàn)融資，但前提是承兌人或持有人已經(jīng)取得銀行商票貼現(xiàn)授信額度。除此之外，擔(dān)保公司也可以通過(guò)靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)消化商業(yè)承兌匯票，提升商票的融資能力。擔(dān)保公司雖然不能直接開(kāi)展資金業(yè)務(wù)，但是可以采取委托貸款的方式，給持有商票的借款人提供貸款，也可以通過(guò)在全國(guó)性或地方性的金融資產(chǎn)交易平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)票據(jù)收益權(quán)的方式進(jìn)行操作。

此外，擔(dān)保公司還可以與開(kāi)發(fā)商合作為其供應(yīng)鏈企業(yè)提供商票擔(dān)保服務(wù)。例如，房地產(chǎn)金融服務(wù)商通過(guò)與擔(dān)保公司合作，推出創(chuàng)新性的商票擔(dān)保模式。在擔(dān)保公司的銀行授信額度內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商為供應(yīng)鏈企業(yè)提供增信，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商白名單內(nèi)的企業(yè)提供商票貼現(xiàn)服務(wù)。從而促成中小金融機(jī)構(gòu)服務(wù)中小企業(yè)，既解決了供應(yīng)鏈企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的融資難題，也為眾多中小金融機(jī)構(gòu)提供了創(chuàng)新性的業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

圖：擔(dān)保公司金交所商票債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資模式

保理商模式

保理業(yè)務(wù)是以債權(quán)人轉(zhuǎn)讓其應(yīng)收賬款為前提，集融資、應(yīng)收賬款催收、管理及壞賬擔(dān)保于一體的綜合性金融服務(wù)。地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理的一般操作模式是，保理商與收票企業(yè)（即上下游供應(yīng)商）簽訂《應(yīng)收賬款保理合同》并完成應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓通知等手續(xù)，形成應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的保理關(guān)系，在此基礎(chǔ)上約定如基礎(chǔ)交易合同中約定以商票作為支付結(jié)算方式的，則應(yīng)將商票同時(shí)背書(shū)轉(zhuǎn)讓給保理公司。

圖：保理公司商票操作一般模式

隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)保理業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展，越來(lái)越多的保理資產(chǎn)也在尋求更廣泛的融資途徑，而資產(chǎn)證券化是盤(pán)活保理資產(chǎn)的一個(gè)重要方式。借助ABS融資模式，保理模式越來(lái)越受融資方青睞。在房地產(chǎn)行業(yè)，供應(yīng)鏈保理ABS成為僅次于CMBS的房企第二大資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

小額貸款公司模式

小額貸款公司由于不能直接開(kāi)展票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)，因此，一般都是通過(guò)商票質(zhì)押貸款的方式進(jìn)行操作，即收票企業(yè)（上下游供應(yīng)商）向小額貸款公司申請(qǐng)借款的同時(shí)，將其持有的商票背書(shū)質(zhì)押給小額貸款公司。根據(jù)《票據(jù)法》第35條被背書(shū)人依法實(shí)現(xiàn)其質(zhì)權(quán)時(shí)可以行使匯票權(quán)利的規(guī)定，到期前由小額貸款公司直接委托收款銀行或通過(guò)票據(jù)交換系統(tǒng)向付款人提示付款。在實(shí)踐中，商票到期托收需要提交的資料因銀行而異，可以由公司財(cái)務(wù)人員咨詢(xún)開(kāi)戶(hù)行后準(zhǔn)備相關(guān)資料辦理托收手續(xù)，如果開(kāi)出的是電子商業(yè)承兌匯票則無(wú)需提交其他資料。

圖：小額貸款公司商票質(zhì)押貸款模式

總結(jié)

目前，商票融資的資金來(lái)源主要有三大類(lèi)。一是銀行貼現(xiàn)，這是最傳統(tǒng)的商票融資方式，價(jià)格較低，但資料繁瑣，授信范圍小，額度爭(zhēng)搶激烈。二是由擔(dān)保公司、保理商、小貸公司等機(jī)構(gòu)直接買(mǎi)斷票據(jù)資產(chǎn)用以后續(xù)處理，優(yōu)點(diǎn)是操作方便，但會(huì)推升融資成本。三是大資管類(lèi)投資資金，例如票據(jù)收益權(quán)私募基金、券商資管計(jì)劃、ABS等，此類(lèi)資金操作一般較為繁瑣。此外，如前文的介紹，還存在一些創(chuàng)新的商票融資模式，是以上幾種方式的混合，例如擔(dān)保公司+銀行貼現(xiàn)，保理商+ABS等。具體融資方式，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自身的需求和供應(yīng)鏈特性進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

整體而言，商票融資是多方共贏的融資工具。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)延遲付款，相當(dāng)于以一定成本融資，并且不直接占用銀行授信、也不推升有息負(fù)債。對(duì)于供應(yīng)商和施工方，能夠快速盤(pán)活應(yīng)收賬款，維持和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，解決回款慢、融資難問(wèn)題。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，由于房企對(duì)應(yīng)收賬款抵押貸款和保理等有反向擔(dān)保，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。據(jù)相關(guān)研究院測(cè)算，全國(guó)房企各項(xiàng)應(yīng)付款（包括應(yīng)付票據(jù)）是開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的22%左右。因此，持續(xù)探索創(chuàng)新的商票融資模式，做好上下游供應(yīng)鏈的票據(jù)融資，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言具有重要意義。