東莞購房者徐先生近日有點郁悶，他在東城買了一套小公寓，通過擔保公司介入幫對方贖樓，當一切都在順利進行的時候，一條短信把他嚇了一跳。原來，房子還沒過戶，銀行卻要求徐先生從6月份開始供樓，這到底是怎么回事呢？

房子還沒過戶就開始供樓

今年3月，徐先生通過某大型中介公司在東城地鐵口旁邊買了一套小公寓。房子和價格等問題都談好了，他交付了2萬元的購房定金并與業主簽訂了購房合同。

其中，業主還在銀行貸款，把房子賣給徐先生之前，對方需要18萬元把貸款還請給銀行，贖樓后再過戶給徐先生。在中介的建議下，徐先生選擇了擔保公司介入二手房的交易，“因為中介表示，擔保公司的介入，交易流程會更快，我的資金風險也更低。”

由于對于二手房交易的業務和流程不了解，徐先生就按照中介人員的建議去交易，除了1.5萬元的中介費，徐先生還交了6000元的擔保費。“當時簽合同時，中介人員說，擔保公司介入交易的話，有可能3個月就能完成過戶了。我急于買房便聽從了他的建議，沒想到現在都6月份了，對方還沒還清房貸，我在6月18日卻收到銀行通知要開始供樓了，真是想不明白。”

徐先生給記者出示了短信，其大概意思是“某某銀行已經放款，麻煩我在6月30日之前把月供款1800元提前存入該銀行的還款賬號。”徐先生說，自己是第一次買二手房，沒想到會遇到這樣的事情，“對方的房子還沒過戶，我就開始供樓，萬一到時候對方不賣了，那我豈不是很大風險？”

“一筆款贖樓”買方要先行供樓

東莞聚蜂按揭公司客服部經理謝淑華告訴記者，二手房交易中，業主的房屋大多處于銀行抵押狀態，而解除抵押（贖樓）是過戶交易的前提。目前，業主大多委托擔保公司融資贖樓，擔保公司融資贖樓又分為一筆款贖樓和兩筆款贖樓兩種方式：

一筆款贖樓是指擔保公司作為擔保人，以買家的名義向買家所抵押的銀行貸出一筆款，再將這筆款打到業主房產證所按揭的銀行來贖出房產證。“一筆款贖樓”的本質是將業主的贖樓義務轉嫁到買方，買方在過戶前還沒買到房子就要逐月供樓。

兩筆款贖樓是指賣方向銀行申請以信用為主要擔保方式，加上擔保公司為其所提供的不可撤銷擔保為附加擔保的短期信用貸款，用于提前還清原貸款，贖出房產證。業主贖樓與買方按揭互不相關。

廣東臻善律師事務所鄺律師表示，徐先生屬于“一筆款贖樓”，該情況下，徐先生需要履行先行供樓的義務。

風險

簽合同要約定交樓時間等細節

在一筆款贖樓的情況下，一旦遇到業主毀約，或者交易房產涉及案件糾紛需查封，或者如有些購買者因購房資格問題、相關材料問題等過不了戶，那么買方就要在沒有拿到房產的情況下，還要履行和銀行的按揭貸款合同開始供樓，如此風險較大。

那購房者該如何盡可能地保障自己的利益呢？東莞市房地產中介協會常務法律顧問、廣東百勤律師事務所律師蘇琦如此分析，像徐先生的這種情況，最擔心的就是“業主贖樓后、過戶前”的這段時間，業主發生債務糾紛導致房屋被查封。

如果房屋被查封，業主可以就以下四種理由向法院提出異議：買賣合同先于查封、已支付完畢全部房款、支付樓款價位合理、已經占有該物業，即物業已交付買方使用。“尤其是最后一點，已經占有該物業，對買方而言非常有利。”

“買房子誰也不想打官司，市民在買房前，要有預見性地和業主約定一些問題，以免出現問題時過于被動。買二手房前最好向熟悉二手房交易的人士或律師朋友請教相關問題。”蘇琦如是說。