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2023年下半年，各類型房企銷售業績將明顯分化，央企、國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅的增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。

中房報記者 李葉丨北京報道

2023年已過半，在這一時期的房企銷售數據中，一些趨勢正悄然顯現。

6月30日，多家房地產研究機構發布了房企銷售業績榜單。根據中指研究院發布的《2023年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》來看，保利發展、萬科、中海地產分別以2366億元、2018億元和1784.8億元銷售額位居前3。銷售面積方面，碧桂園以2085.6萬平方米位居榜首，保利發展、萬科則分別以1513.3萬平方米、1263萬平方米緊隨其后。

榜單數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個百分點，持續收窄。銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。

值得注意的是，在銷售額超千億的7家房企中，央企、國企就占了4家。

基于此，中指研究院預判，2023年下半年房地產市場恢復仍有波折，預計全年銷售在去年低基數下或實現小幅增長。下半年，各類型房企銷售業績將明顯分化，央企、國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅的增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。

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央企、國企“進擊”

“風急浪高，大船更穩?！?/p>

2023年上半年，千億以上陣營企業數量有所減少。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期減少2家，銷售額均值1793.7億元。第二陣營（500億～1000億元）企業10家，較去年同期增加3家，銷售額均值784.3億元。第三陣營（300億～500億元）企業16家，較去年同期減少1家，銷售額均值358.3億元。第四陣營（100億～300億元）企業為45家，較去年同期減少7家，銷售額均值171.4億元。

在銷售額超千億的7家房企中，央企、國企就占了4家。

實際上，在房地產進入“黑鐵時代”成為行業共識的背景下，大部分房企面臨著融資難問題，拿地意愿減弱、戰略收縮成為常態。越來越多的房企不再增加銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。

盡管如此，依然有選擇逆勢發展的企業。其中，央企、國企身影頻現。

從公布的2023年銷售目標的10家房地產企業來看，多數房企選擇了降低銷售目標，僅中海地產、越秀地產提高了銷售目標；招商蛇口和綠城中國保持與2022年銷售目標不變，均為3300億元。

3月31日下午，在中海地產于香港舉辦的2022年度業績交流會上，當中海地產管理層介紹完2022年業績和財務表現并公布“2023年銷售增長20%”的目標后，現場一眾投資機構開始沸騰。

對此，中海地產董事局主席顏建國坦言，中海地產有“進”的資源。過去兩年，中海地產投資購地金額行業領先，今年的可售貨值約7900億元(不含2023年新購地增加的貨量)，可售貨值居行業前列。過去一年多，土地市場競爭減少，公司新增項目的回報率顯著提升。

越秀地產管理層在業績會上表示，2023年的合同銷售目標為1320億元，較2022年合同銷售目標同比增長6%。2023年，公司可售貨值為2400億元。

值得注意的是，招商蛇口簽約銷售金額目標雖與去年同為3300億元，但較去年的銷售額有近13%增幅，還提出了“3年內躋身五強”的目標；保利發展雖未在業績會上提及“進三爭一”的口號，公司董事長劉平以“2023年將繼續不斷做強做大自身”回應年度目標的提問，但今年上半年，保利發展已躋身銷售榜單第一名。

央企、國企之所以能在本輪競爭中如此“進擊”，與其較低的融資成本有關。

2022年對于大部分房企而言，融資依然很難。但對于國企、央企背景的房企而言，卻是獲得低息資金的機會。統計發現，2022年年化融資成本最低的10家房企，除龍湖集團外，其余9家均為國企或央企，如中海地產融資成本低至3.57%。

根據同策研究院提供的榜單數據顯示，2022年排名融資金額前5的房企中，有4家為央企、國企。

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二季度銷售額下滑

中國人民銀行最新調查顯示，2023年第二季度，居民買房意愿和房地產企業貸款需求均有所下降。

居民購房的意愿也直接體現在房企的銷售數據上。

今年一季度，TOP100房企銷售額同比增長8.2%，為2022年1月以來首次出現正增長，房企銷售呈現企穩恢復態勢。到上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個百分點，呈現持續收窄的趨勢。

記者注意到，TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，經季節調整后環比下降19.0%。

對此，中指研究院企業研究總監劉水表示，自二季度以來，房地產市場明顯降溫，購房者置業情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續回落態勢，端午假期，除個別城市外，各地推盤力度不夠大，多地以順銷為主，導致銷售額同比大幅下降。

“今年以來，一季度在積壓需求釋放及前期政策效果逐漸顯現等綜合因素影響下，房地產市場活躍度明顯提升。二季度，積壓需求釋放結束及政策效應邊際減小，需求支撐乏力，行業復蘇明顯轉弱。”他說。

值得注意的是，6月以來，山東青島、福建福清、南京六合、沈陽、河南南陽、嘉興、揚州、連云港等多地出臺房地產優化政策，主要集中在降低首付比例、優化公積金、優化限購等方面。

6月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR結束了連續9期“按兵不動”，均較上一期下降10個基點。

根據易居研究院的計算，以最新調降后的LPR為準，100萬貸款本金30年期，在房貸利率下降10個基點情況下，按等額本息還款，總利息支出減少約2.1萬元。若把2020年以來LPR持續下降及房貸利率下限突破等因素進行累加考慮，實際上最近四年，購房者月供負擔減輕了近10%。

新一輪的利好政策下，房地產的銷售端是否會迎來轉機？

中指研究院市場研究總監陳文靜直言，當前降息對市場預期的修復產生了一定積極效果，但對市場銷售端的實質性帶動有限，購房者入市節奏并未好轉，房地產市場表現依然較為平淡。短期若有更多、更大力度的政策出臺，市場預期或進一步好轉和修復，多個政策疊加有望帶動房地產市場逐漸企穩，下半年市場或溫和修復。若政策出臺較慢或政策力度較小，購房者置業信心或難有改善，房地產市場調整態勢預計仍將延續一段時間。

劉水則預測，當前購房者置業情緒仍沒有明顯提升，下半年房地產市場恢復仍有波折，預計全年銷售在去年低基數下或實現小幅增長。下半年，各類型房企銷售業績將明顯分化，央企、國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅的增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。