財政部將為銀行提供向民眾貸款的資源，利率有望下降。

照片：Eugene Sorochin /Spot

當局正在改變住宅建筑的激勵機制。

如果早些時候國家通過商業銀行分配資金來資助典型公寓樓的建設，那么現在，新建筑將完全由私人建筑組織自費出資，以吸引投資或銀行貸款建造。

國家預算中的資金將轉移到銀行，為市場提供長期資源。

也就是說，銀行將有機會向民眾發放抵押貸款，以在一級市場上購買住房。

因此，開發商將能夠迅速出售新建筑中的公寓，并將回籠的資金用于建造新設施。

在與塔什干的建筑組織代表舉行的公開會議上，財政部副部長（現財政部部長）帖木兒·伊什梅托夫談到了抵押貸款市場將如何變化。

01為什么有必要

2016年，國家計劃和民營企業在共和國境內建造了26,000套公寓。在接下來的三年中，這個數字平均每年超過5萬套。施工速度提高了一倍。

然而，由于人口增長，導致人均住房面積變化不大：2016年為15.2平方米/人，而2019年僅為15.8平方米。

財政部進行的一項分析表明，為了滿足居民的住房需求，每年必須建造約14.5萬套公寓。

“當然，要將建筑量增加三倍需要財政資源。如果我們遵循國家融資的道路，我們將無法實現這樣的建造速度。必須分配22萬億蘇姆，占國家總預算的23％。當然，我們不能將如此大量的資金僅投入一個領域，”帖木爾·伊什梅托夫說。

因此，當局決定引入一種用于住宅建筑的新系統，以將這一領域完全轉移給私營部門。

據伊什梅托夫說，國家將為開發商提供所有必要條件。特別是取消了諸多限制。

02將發生什么樣的改變

國家將不再對建筑公司在房屋面積方面施加限制（此前按照國家訂單建造房屋時，公寓的面積已被確定）。

國家也將不再指導住房建造成本。建筑商有權自行決定公寓的成本。

“投資者和建筑公司應對建筑感興趣。為此，住房成本應由市場決定，否則，任何投資者或企業家都不會冒險并在該領域進行投資。”財政部副部長認為。

居民將能夠在一級市場上自主選購公寓。根據舊系統，在國家計劃框架內的房屋是在固定地區建造的（例如，在塔什干是Sergeli區）。

即使在施工階段，也可以編制在可負擔房屋中購買公寓的人員清單。這些顧客付了首付款，交房后，他們即可申請優惠抵押貸款，并入住他們的公寓。 Spot去年八月詳細介紹了這一點。

“對建造房屋的質量滿意與否——這就是第二個問題了。眾所周知，過去人們已經為公寓付了錢，然而新房卻不時出現負面情況。而現在人們自主選購公寓，不管位置或面積如何。”該部代表強調說。

從現在起，建筑組織根據市場需求自主負責房屋的項目，房屋的位置和其他參數。

接下來將不再有以國家名義下訂的住房訂單，當局將不再直接為房屋建設提供資金，因為這樣做就不可能確保房屋數量的必要增長。

為了向抵押貸款市場提供長期資源，財政部將在15年內以每年15-16％的比例向銀行提供資金。銀行將可以用這筆錢向民眾發放抵押貸款，用于購買新房，包括在新政策生效之前建造的公寓。

國家設定了唯一的限制-抵押貸款的數額。

為確定價格，財政、經濟和工業部以及建筑部根據特定區域每平米公寓的市場均價和最低住房面積標準確定兩房和三房公寓的估計成本。（兩房公寓最低為45平米，三房公寓面積最低為55-58平米）。

因此，農村地區兩居室公寓的最大抵押貸款額為1.74億蘇姆，城市中為1.8億蘇姆，在塔什干市為1.98億蘇姆，而三居室公寓的最大抵押貸款額分別為2.24億、2.32億和2.35億。

“這并不意味著公司應該以這樣的價格建造公寓。這些數字不會以任何方式影響企業家。僅在確定貸款額度時才需要它們作為參考價。此外，它們還可以作為業務指導：當局在這種程度上提供了保障，”帖木爾·伊什梅托夫說。

此外，借款人可以購買價格超過估價的公寓。在這種情況下，剩余金額由客戶自費支付。

03如何獲取抵押貸款？

抵押貸款將按市場利率發行。財政部將在15年內按每年15-16％的比例向商業銀行提供必要的資源利率。銀行有權設置最高8％的保證金，這意味著最高抵押貸款利率不會超過24％。

“市場和競爭將調節利率。根據市場，某些地區的某些銀行將僅設立2-3％的保證金，在其他情況下-最高為8％”，伊什梅托夫說，“當然，爭奪客戶的銀行將嘗試設置更低利率。”

據他所說，當今大多數銀行的資源有限，因此沒有抵押貸款，在有這種貸款的銀行中，其還款期限為7-10年，利率至少為24-28％。根據Spot去年的調查，八月份的抵押貸款利率最低為18％，最高為32％。

伊什梅托夫說：“在我們的新政下，最高利率將是24％，且由于貸款發放期為15年，因此每月還款額還將降低1.5–2倍。”

他指出，由于通貨膨脹率高，現在貸款利率很高。人們將資金用于存款的比例不會低于20％，這就是為什么貸款價格昂貴的原因。

為了從今年開始降低利率，烏國央行正在改變其貨幣政策，并制定通脹目標。目標是到2023年將通貨膨脹率降低到5％。

“隨著央行關鍵利率的變化，貸款利率也將下降。我們將更改銀行的資源利率；銀行將自動重新計算并降低貸款利率。此外，若關鍵利率提高，那么對于銀行和公眾而言，貸款利率不會提高。當局致力于降低通貨膨脹。如果通貨膨脹率上升和利率上升，那么企業家不應為當局錯誤的宏觀經濟政策負責。對于他們來說，利率將保持不變。” Timur Ishmetov保證。

一級市場上的任何公寓都將可以抵押。房屋的建造資金來源（自有資金、銀行或投資者的資金），建造的年份（今年或五年前）無關緊要，主要是該公寓從未出售過。

新抵押貸款程序的其余細節絲路出海王一萬將繼續為大家整理更新，對該方面感興趣的朋友歡迎點贊關注本號。