李嘉誠家族再度出手抄底房地產。

6月19日，李嘉誠現身廣州，這為其家族旗下長實集團與龍光集團、合景泰富的一筆交易再添談資。

李嘉誠空降的廣州，是合景的大本營所在地，而一百多公里外的深圳，龍光已扎寨經營二十多年。長實這次的圍獵對象，正是龍光與合景共同在香港開發的豪宅項目凱玥。

凱玥于2017年被龍光與合景聯合體以168.55億港元的代價買下，刷新香港保持了20年的地價紀錄，一度為香港地王。5年后，龍光與合景出現事實違約，凱玥成為重要的談判籌碼。時代周報記者獲悉，龍光、合景與債權人談展期時，凱玥均被重點提及。

一筆百億貸款，將多個利益相關方帶上談判桌。

據彭博社報道，龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發貸。目前，債權銀團計劃出售這筆貸款的多數權益，長實為潛在買家之一。

“如果長實集團把項目拿走了，可能導致龍光境外債務重組談判失敗。”接近交易的知情人士向時代周報記者表示，凱玥對于龍光的境外債務展期談判來說，是一個非常重要的抓手。

知情人士稱，一旦長實李氏家族接盤，龍光及合景將收不到還債后項目的剩余價值，這對兩家公司會造成極大損害，可能牽動龍光、合景的債務重組，對兩家開發商境內項目交付肯定造成極大影響。“長實選擇這個時間進來攪局拿走項目，不得不讓人聯想到‘趁火打劫’。”

對于上述指責，6月21日時代周報記者致函長實，尋求回應。截至發稿，長實方面尚未回應。

獵手候場，一場事關兩大出險房企的生死之戰，大幕已啟。

首次交手

風雨欲來之際，合景曾將凱玥當做抵御逆境的安全傘。

今年3月，凱玥正式面市的兩個月后，合景舉辦全球豪宅發布會，推介包括凱玥在內的“壓箱底”項目。時代周報記者從現場獲悉，合景董事會主席孔健岷親自為活動站臺，他的好友富力集團董事長李思廉也出席捧場。

彼時，合景身陷負面泥潭，即將違約的傳言甚囂塵上。孔健岷公開亮相，是為了表態公司無虞。熟料，兩個月后的5月14日，孔健岷簽發一則公告，由于未能如期兌付一筆約合8.27億元的優先票據，合景構成違約。

龍光則在2022年8月宣告違約。

風暴已至，凱玥成為合景與龍光的重要籌碼。因凱玥貨值豐盈，傾注了兩家房企大量心血。

凱玥前身是港島南區鴨脷洲利南道宅地，可建總樓面逾76萬平方呎，于2017年2月通過競標的形式出讓。

在這場土拍中，龍光與合景聯合體與長實首次交戰。彼時，長實地產、恒基地產與帝國集團聯合體、英皇國際與佳明集團聯合體、中海、萬科等買家入標。最終，龍光與合景聯合體最終力壓13名對手，成功拿地。市場測算認為，這個超級豪宅項目可以實現300億港元的銷售額。

為了這場勝利，龍光與合景付出了高昂的代價。

利南道宅地成交價為168.55億港元，樓面地價約22118港元/平方呎（約24萬港元/平方米），總地價較市場最高估值（約110億港元）溢價53%。

利南道宅地被命名為“The Corniche凱玥”。Corniche意為“沿著山崖的濱海道路”，由此延伸出濱水生活概念，曾被多個豪宅項目用作案名。不難看出，龍光與合景對凱玥的倚重之心。

2018年1月26日，凱玥動工。龍光、合景以及項目合作方代表一行12人出席開工典禮，他們頭戴金色安全帽，手持金色鐵鍬，為凱玥的建設揭開序幕。項目總監李偉明表示，公司將盡心、盡力完成該代表性的項目，該項目也勢必成為港島南的新地標。

凱玥動工典禮，圖源：龍光官微

2023年1月，房地產市場從狂飆歸于平淡，凱玥終于入市銷售。此時距離地塊出讓，已經過去6年。

據時代周報記者了解，凱玥定位為半山海景豪宅，包含6座住宅大樓，可售單位僅295套。值得一提的是，根據港媒報道，利南道宅地出讓時，政府曾預計可提供約1420個單位。

可售單位驟減，凱玥面積膨脹，推向市場的全部是“千尺大宅”，實用面積約1340-9663平方呎（約124-898平方米），主要戶型為三房、四房，另有頂層復式、大平層及平臺花園等特色戶型。

從目前的銷售進度看，凱玥去化效果平平。

香港豪宅可以采用招標方式銷售，即開發商推出一套住宅招標，由開發商對比選擇出價合適的買家，房源方能成交。特殊的交易模式，無疑拉長了成交周期。

時代周報記者獲得的成交紀錄冊顯示，截至5月3日，凱玥售出3套房源，成交總價在1.64-1.85億港元之間，累計回收資金約5.32億港元。

多方博弈

沿著山崖的濱海生活尚未兌現，龍光與合景先后面臨流動性危機。未能守住風險防線后，龍光與合景力圖抵擋長實攻勢，保住“白月光”凱玥。

目前，凱玥肩負重任，成為各方爭奪的主要對象。彭博社稱，銀行將享受優先受償權，但其他債權人也可能嘗試從該項目獲得償付。

多名接近交易的人士透露，僅匯豐等少數銀行有意出售項目，銀團中多數銀行暫無出售計劃。

在這場博弈中，償付等級更優的銀團搶跑以獲得主動權。

為凱玥提供了102億港元貸款的匯豐銀行等債權銀團，有意出售有關貸款的多數權益，以期收回大部分貸款。6月7日，市場再度傳出消息，稱債權銀團已經與長實接觸。據接近該筆銀團的人士稱，長江實業主動向銀團提出收購這筆貸款的多數權益。

為了保住凱玥，最近兩個月龍光頻繁召開電話會，與債權人溝通。5月中旬，龍光與合景就貸款問題與債權銀團召開電話會議。6月8日，龍光舉行離岸私募債持有人電話會。

據香港資本市場消息，在會議上，龍光與合景正試圖阻止債權銀團出售貸款。

接近龍光與合景的相關知情人士均對時代周報記者表示，目前凱玥項目的還款均如期兌付，項目仍在正常運作，“各方面都正常，沒什么問題。”

“出現流動性危機的大多數房企并未進入破產清算的生死時刻，這些企業還心存自救的強烈愿望，這就導致項目并購市場必然會出現‘二手車效應 ’。”IPG中國首席經濟學家柏文喜撰文指出，有資金壓力的房企更傾向于保留優質項目以圖借之絕地翻盤，這就導致一些出險房企對于優質項目不但有著明顯的惜售心理，或許還會捂得更緊。

多方抗衡下，競爭格局已進入另一種形式的“不可能三角”。債權銀團手握抵押物，希望盡快變現以獲得更多確定性；合景與龍光難舍籌碼，不甘心將凱玥拱手相讓；長實四方窺伺，試圖奪回錯失的心頭好。

博弈仍在繼續，凱玥的歸屬，變數猶存。

這不是李嘉誠家族第一次嘗試抄底出險房企。

2022年7月，中國恒大以競標的形式將香港灣仔告士打道38號中國恒大中心擺上貨架，長實集團確認入標參與競買。彼時，中國恒大中心的市場估值約90億港元，低于2015年的買入價125億港元，較估值高點156億港元折價約42%。中國恒大中心最終被債權人接管，長實鎩羽而歸。

過去，李嘉誠家族所到之處可謂所向披靡，收購獵物如探囊取物，去年5月只是參與廣州土拍便引得滿城風雨。今時今日，希冀抄底的“李超人”，卻接連碰到“硬骨頭”，罕見地遭遇兩大房企反抗。

“超人”老了，市場變了，長實此番抄底能否順利尚不可知。合景與龍光需要與時間賽跑，方可在銀團急于變現時，抵御長實與下一個長實。