華夏時(shí)報(bào)（）記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

2022年，對(duì)于房地產(chǎn)而言，如何增加樓市購(gòu)買力，釋放購(gòu)房需求成為重中之重。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年樓市發(fā)布了超千條政策，且主要集中在優(yōu)化限購(gòu)限售、調(diào)整公積金貸款等方面，以增加市場(chǎng)活力。

同時(shí)，在融資端，為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，化解風(fēng)險(xiǎn)提振行業(yè)，各部門接連推出重磅政策，打開房企融資通道，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)與房企展開合作等。

限購(gòu)限貸逐步松綁

2022年，房地產(chǎn)政策一改往年的嚴(yán)厲態(tài)度，對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)均充滿呵護(hù)。政策持續(xù)吹暖風(fēng)與市場(chǎng)保持較低溫度則不無關(guān)系。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前11月，全國(guó)商品房銷售面積為121250萬平米，同比下降23.3%，商品房銷售額為118648億元，同比下降26.6%。縱觀2022年全年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在低位運(yùn)行，急需注入活力。

不可否認(rèn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，能夠回暖的主要因素則是購(gòu)買力增加。3月份，政府工作報(bào)告指出，要堅(jiān)持“房住不炒”，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

4月底，中共中央政治局會(huì)議指出，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。值得關(guān)注的是，會(huì)議指出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“兩個(gè)支持、一個(gè)優(yōu)化”的基調(diào)一經(jīng)提出，便為市場(chǎng)注入了信心。當(dāng)日下午，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊大幅上漲，漲幅報(bào)收3.89%。行業(yè)預(yù)期出現(xiàn)了“回暖”的苗頭。

彼時(shí)，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師徐小樂對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，預(yù)計(jì)后續(xù)地方調(diào)控自主性更強(qiáng)，更多大中城市限制性政策包括限購(gòu)、限售、限貸等有望松綁，房貸利率、交易稅等購(gòu)房成本有望進(jìn)一步降低。

“兩個(gè)支持、一個(gè)優(yōu)化”發(fā)布之后，多城開始密集出臺(tái)政策，降低購(gòu)房門檻及成本，積極發(fā)布更適合市場(chǎng)的樓市政策。例如，8月5日，河北省廊坊市發(fā)文表示，取消限購(gòu)以及“北三縣”等區(qū)域的限售，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)超過330個(gè)省市（縣）發(fā)布優(yōu)化寬松政策已經(jīng)超過千條，包括優(yōu)化限購(gòu)限貸、調(diào)整公積金、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。縱觀2022年房地產(chǎn)的政策調(diào)整，松綁限購(gòu)、限售已然成為主流，并逐步從三四線城市向二線熱點(diǎn)城市蔓延。

同時(shí)，優(yōu)化政策也在不斷創(chuàng)新，以求能夠?yàn)槭袌?chǎng)增加更多的購(gòu)買力。在2022年的政策松綁大潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面較廣，且大部分城市對(duì)住房公積金貸款的政策是從降首付與提高最高貸款額度兩方面進(jìn)行適度放松。

“一人購(gòu)房全家?guī)汀笔?022年公積金政策的創(chuàng)新點(diǎn)，即購(gòu)房者的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金，均可以作為共同申請(qǐng)人。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該政策在一定程度上有助于市場(chǎng)釋放需求，增加購(gòu)買力。

融資政策得到糾偏

實(shí)際上，自房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)以后，行業(yè)整體呈現(xiàn)“強(qiáng)者越強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)。2022年上半年，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門發(fā)文指出，支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

不過，可以為房企輸血的融資大門依然是僅向央企、國(guó)企以及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企打開，普通民營(yíng)房企以及出險(xiǎn)房企則很難在金融機(jī)構(gòu)獲得支持。

11月13日，“金融16條”開始在網(wǎng)絡(luò)上流傳，這份文件涉及到房企金融支持、一城一策等多方面的內(nèi)容。整體來看，“金融16條”糾偏了此前的金融政策，支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)待央企、國(guó)企與民企融資要一視同仁。

由此，民營(yíng)房企的融資渠道開始打開。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)和房企之間的合作越來越緊密。交易商協(xié)會(huì)發(fā)文表示，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。

隨后，銀行開始加緊與房企展開合作。例如。交通銀行發(fā)文表示，與萬科集團(tuán)和美的置業(yè)簽署了全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，為兩者分別提供1000億元和200億元意向性綜合授信額度，并為其提供多元化融資服務(wù)。交通銀行方面表示，銀企雙方將圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自標(biāo)志性文件“金融16條”發(fā)布之后，有120多家房企獲得銀行授信。從銀行端來看，60余家銀行機(jī)構(gòu)落實(shí)政策精神，積極向房企提供授信，總額度超過4.8萬億元。

整體來看，房地產(chǎn)融資政策逐步走向?qū)捤伞Ｔ谛刨J支持逐步到位之后，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管新政，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

11月28日，證監(jiān)會(huì)方面則表示，在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，射出了融資“第三支箭”。

貨幣政策持續(xù)寬松

2022年，房地產(chǎn)政策的調(diào)整覆蓋面十分廣泛，從三四線城市過渡到一二線城市，從需求端過渡到供給端，從救項(xiàng)目轉(zhuǎn)向救企業(yè)。除了政策端持續(xù)寬松之外，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，2022年兩次降準(zhǔn)以及三次下調(diào)LPR同樣為房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇提供了助力。

4月15日，央行發(fā)布，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。11月25日，央行再次表示，降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，并釋放5000億元資金。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，降準(zhǔn)可以保持流動(dòng)性合理充裕，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)。貝殼研究預(yù)案市場(chǎng)分析師劉麗杰則對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，房地產(chǎn)是貨幣寬松政策重點(diǎn)受益領(lǐng)域，降準(zhǔn)釋放了更多的資金流動(dòng)性，有利于房地產(chǎn)相關(guān)資金落地。

除了降準(zhǔn)之外，2022年，央行三次下調(diào)LPR。5年期以上LPR從年初的4.6%下調(diào)至了4.3%。同時(shí)，央行還推出了差別化信貸政策。5月份，央行發(fā)布新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)一步給各城房貸利率下調(diào)釋放了空間。

在信貸政策的疊加之下，各地房貸利率持續(xù)下降，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，12月份，全國(guó)重點(diǎn)城市首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。其中，首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

那么，一系列的寬松政策究竟釋放了哪些效果？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉曾表示，隨著多地適度放開限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放。