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2023年上海二手房政策

1、認定為第二套改善型住房的，公積金貸款利率調(diào)整為同期首套住房貸款利率的1.1倍。

2、家庭最高貸款額度調(diào)整為80萬元（個人最高額度調(diào)整為40萬），有補充公積金的調(diào)整為100萬元（個人調(diào)整為50萬）。

3、自2021年8月起，上海市正式實行二手房住房貸款“三價就低”政策，即參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格審批貸款額度。根據(jù)市場反饋，三個價格中涉稅評估價通常是最低的，一般在合同價的5-6折左右。這也就意味著，即便是首套房，實際首付可能也要達到合同房價的6成左右，二套房實際首付達8成左右。購房門檻大幅提升，使得上海市二手房市場急速降溫。

4、自2022年7月起，上海市二手房住房貸款“三價就低”政策確有放松，主要表現(xiàn)在涉稅價格提升上，不同區(qū)域提升幅度不同，但基本能達到合同價的7-9成左右，購房者的可貸款額度有明顯提升，首付壓力大大減輕。

5、隨著“三價就低”政策的松動和受疫情影響延后的需求集中釋放，7月上海市二手房交易快速升溫。作為我國重要的經(jīng)濟中心城市，上海市房地產(chǎn)市場需求一直以來都比較旺盛，盡管受疫情影響短期內(nèi)市場仍存在不確定性，但隨著信貸政策邊際寬松的持續(xù)釋放，后續(xù)二手房市場有望得到進一步修復。

上海多家銀行執(zhí)行二手房貸“三價就低”新規(guī)

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

據(jù)新民晚報從有關(guān)部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行“三價就低”原則，并非是“買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價”，而是“合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價”。

從上海多家商業(yè)銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以“三價就低”為原則進行銀行貸款金額審核。

與此同時，記者實地走訪上海多家房產(chǎn)中介門店了解到，“三價就低”政策并沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對于投資投機性買家而言，則需要準備更多現(xiàn)金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。

“此次政策是針對性的‘打補丁’。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（余款另行支付并不開具發(fā)票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關(guān)管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準出手，預計效果會很明顯。

補上“陰陽合同”漏洞

早在7月19日上海出臺二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以“做低合同價”，如通過“陰陽合同”等方式規(guī)避政策監(jiān)管。

但這樣的僥幸心理，在本次的“三價就低”新規(guī)下卻無法繼續(xù)通行了。

具體而言，合同網(wǎng)簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見后，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)進行在線合同簽約，網(wǎng)簽價由雙方協(xié)商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規(guī)評估，通過相關(guān)管理機構(gòu)向商業(yè)銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此“三價”中的最低價作為依據(jù)，具體時間以銀行實際執(zhí)行時間為準。

上海某銀行負責信貸的工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經(jīng)以“三價就低”為原則進行銀行貸款金額審核。

二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據(jù)以核驗價，銀行再根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中“價格相對最低”的給予房貸額度審批。

“這個操作可以理解為‘三價取低’。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標準，銀行評估價是確定房貸的基準，而合同價則是依據(jù)雙方的交易意愿達成。”張波表示，金融機構(gòu)一般是按評估價來放貸，如果采用“三價就低”的方式，則是更為謹慎的金融政策，由于交易中心的檢驗價體現(xiàn)的是政府側(cè)對房產(chǎn)價格的判斷，也更有利于政府對二手房落實價格的管控。

在張波看來，這一新規(guī)一旦全面落地，結(jié)合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。同時，該新規(guī)的全面實施將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩(wěn)。

進一步擠壓投資性買房

上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“三價就低”新規(guī)對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要準備更多的現(xiàn)金，這方面的影響是明顯的。“尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價”。

另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現(xiàn)在只能以合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。

“一般是涉稅評估價更趨于市場價，會比網(wǎng)簽價更低。”高禮以上海外郊環(huán)的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次“三價就低”新規(guī)出來之后，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網(wǎng)簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到后就能去執(zhí)行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而“三價就低”新規(guī)出來后，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現(xiàn)金補齊。

“對于沒有足夠現(xiàn)金的購房者，或?qū)⒚媾R很大的付款缺口。”張琦表示，相較于“三價就低”新規(guī)實施之前，購房者需要多準備一些現(xiàn)金，以備不時之需。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎么寫就怎么寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而“三價就低”新規(guī)的主要目的是為了降杠桿，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。

上海二手房新出臺的政策是什么？

上海14條新政

為促進上海市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行等部門有關(guān)文件精神，結(jié)合上海實際，上海市人民政府辦公廳10月22日轉(zhuǎn)發(fā)上海市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障和房屋管理局、市規(guī)劃和國土資源管理局制訂的《關(guān)于促進上海市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。

一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。

二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

五、下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。

六、個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅。

七、個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。

八、購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%，對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。

九、免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費。

十、調(diào)整上海市普通住房標準。具體規(guī)定由房屋、規(guī)土、財政、稅務(wù)等部門另行公布。

十一、繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度，重點對成片二級舊里以下房屋實施改造，“拆、改、留”并舉，努力改善舊區(qū)居民住房條件。

十二、建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，解決低收入家庭的住房困難。

十三、加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測和分析，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)市場經(jīng)營行為，加強房地產(chǎn)市場管理，實施存量房交易資金監(jiān)管，切實保障購房消費者的合法權(quán)益。

十四、嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，加強土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營性商品住房項目的土地供應(yīng)。

本意見第一條至第五條按照國家有關(guān)部門規(guī)定時間執(zhí)行；第六條至第九條、第十四條執(zhí)行期限：從2008年11月1日起至2009年12月31日止。