存量房貸降息后，利差空間仍存

“全區(qū)域房子均可操作年率3.2%”“節(jié)后降息，貸款利率低至2.9%“，存量房貸降息后，部分貸款中介在社交平臺“翻新”套路，借低息噱頭持續(xù)攬客。

廣東東莞某鎮(zhèn)區(qū)新盤業(yè)主卓嶺（化名）近期經(jīng)常接到類似“轉貸”業(yè)務電話。他向記者反映，這類電話大多剛開始都自稱是某銀行渠道方經(jīng)理，介紹的是“內(nèi)部”或者“年底福利”貸款產(chǎn)品，稱這些產(chǎn)品有內(nèi)部審批渠道，也可用于幫房貸再次降息。

但事實上，在內(nèi)部審批、高額低息等層層包裝下，這些貸款中介機構與銀行并無關聯(lián)，而是誘導消費者進行系列違規(guī)操作。近期，河南、湖北、貴州等多地銀行就發(fā)布聲明，提醒消費者貸款中介風險，并否認在貸款業(yè)務上與中介機構存在合作。

轉貸中介“翻新”套路

近期第一財經(jīng)記者以咨詢業(yè)務為由聯(lián)系了多家廣東區(qū)域的貸款中介，發(fā)現(xiàn)部分中介機構提供“轉貸降息”業(yè)務背后實際仍是房貸轉經(jīng)營貸，即引導消費者使用過橋資金結清房貸，再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，向銀行借出經(jīng)營貸。

這些機構以“貸款降息”為主要噱頭進行攬客。今年3月采訪時，上述貸款中介宣傳轉貸后經(jīng)營貸年化利率大多在3.4%～3.8%之間，但近期采訪時多宣稱經(jīng)營貸年化利率最低可申請3%以下。

“近期市場整體降息，經(jīng)營貸利率也進一步下調(diào)，是很好的轉貸時機。”廣州一名貸款機構中介對記者稱，如按揭230萬元、年化利率4.5%，降息后可調(diào)整為2.9%，一年可省下3.3萬元，總共可省下接近90萬元的利息。

她介紹，目前其所在機構可聯(lián)系銀行規(guī)劃10年先息后本、20年等額還款兩種類型的經(jīng)營貸，利率都為2.9%。不過記者具體咨詢后發(fā)現(xiàn)，即便滿足系列條件，實際利率也在3.1%~3.3%之間。

除以低息作為噓頭外，部分貸款中介也借存量房貸利率下調(diào)落地時機，試圖通過包裝銀行官方身份，混淆概念以錯誤引導客戶。

其中一名自稱是國有行渠道貸款工作人員的貸款中介月秋（化名）告訴記者，他們在銀行有“內(nèi)部關系”，可以在目前基礎上再降低房貸利率。同時還會有專人跟進，在辦理“轉貸降息”相關業(yè)務時，可以幫客戶加速銀行貸款申請審批速度、跟進提前還款流程，從而控制過橋資金成本。

“我們有銀行渠道，你提交提前還款申請后，我們可以幫你加急。”據(jù)他介紹，他們也會通過房產(chǎn)證信息，同步確認在新銀行可申請的經(jīng)營貸額度。如客戶有需要，還可以幫忙拉高房產(chǎn)評估價進行“超貸”，在覆蓋提前還貸的金額外，還可多出部分資金。

記者將上述說法向一家國有銀行華南某支行理財經(jīng)理求證，理財經(jīng)理表示，銀行提前還款、放貸流程通常都有特定審批環(huán)節(jié)，很難直接干涉，這些貸款中介的很多承諾基本屬于“忽悠”。他們大多只是對各銀行運作流程、貸款政策較為熟悉，利用此引導消費者進行違規(guī)操作，最終風險仍將由消費者承擔。

存在諸多風險

為何存量房貸降息后，部分貸款中介仍在推薦“轉貸”業(yè)務？多位業(yè)內(nèi)人士認為主要與目前仍存利差空間有關。

上述廣州貸款中介表示，雖然存量房貸降息后，有部分客戶中止轉貸計劃，但經(jīng)營貸利率近期也在下降，優(yōu)惠力度大，與調(diào)降后的房貸利率間仍存利差。

中國郵政儲蓄銀行研究院婁飛鵬表示，我國居民住房按揭貸款多是長期貸款，利率以5年期LPR（貸款市場報價利率）為定價基礎，而經(jīng)營貸以短期貸款為主，利率定價以1年期LPR為基礎。5年期LPR高于1年期LPR，同時出于支持小微企業(yè)發(fā)展等目的，經(jīng)營貸、消費貸利率較低，進一步擴大套利空間。

但值得注意的是，看似“套利”背后，轉貸業(yè)務潛藏諸多隱藏成本與風險。

卓嶺告訴記者，在與多家中介溝通至即將簽約環(huán)節(jié)時，他發(fā)現(xiàn)實際調(diào)降利率并不如想象的劃算，有許多額外成本。一方面成本來自于“過橋”資金。按照流程，消費者需使用中介提供的過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。

但由于放款周期通常在一周以上，甚至長則達數(shù)月，過橋資本成本并不低。據(jù)卓嶺介紹，目前市場上中介的資金日利率通常在“萬五”（即萬分之五）左右，這意味著如果想置換一筆230萬元房貸，每日需要付出1150元利息，1個月利息可能就高達3萬～4萬元。

另一方面，這些機構通常會收取高額服務費，記者聯(lián)系多家中介機構發(fā)現(xiàn)，服務費基本都在1個點以上，如一筆100萬元的轉貸訂單，服務費至少也要1萬元左右。而在借經(jīng)營貸過程中，如沒有企業(yè)主資質(zhì)或不符合相應要求，“包裝”則還需要額外費用。

除高額費用外，“轉貸”后貸款期限較短，月供壓力可能不減反增。一名去年辦理過轉貸業(yè)務的東莞業(yè)主告訴記者，他當時是將利率5.8%的房貸轉為3.8%的經(jīng)營貸，原貸款300萬元，30年等額本息法還款，月供1.7萬多元。轉成10年經(jīng)營貸后，每月要還3萬元左右。同時，還需要承擔“抽貸”的風險，一旦被銀行審查出資金違規(guī)流入房市，則要在短期內(nèi)補齊貸款缺口。

“轉貸降息的操作沒有意義，且有風險。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)記者表示，此類將傳統(tǒng)房貸業(yè)務轉變?yōu)榻?jīng)營貸的操作，都會把購房者“包裝”為企業(yè)主來進行。但有幾個問題，一是此類“包裝”也需要成本，二是經(jīng)營貸期限（大多）只有1~10年，所以月供還貸的壓力其實反而增大了，三是銀行貸后檢查會比較嚴。

監(jiān)管方、銀行多次警示

近期以來，河南、湖北、貴州等多地銀行發(fā)布聲明，提醒消費者“轉貸降息”、代辦貸款中暗藏的風險，同時強調(diào)銀行貸款業(yè)務并未與中介機構合作。

例如，中國銀行貴州分行10月7日在官微發(fā)布提示稱，非法貸款中介會冒充“xx銀行”“xx銀行貸款中心”等名義發(fā)布貸款廣告信息，或是向消費者推送貸款額度，聲稱“在銀行內(nèi)部有關系”“可走內(nèi)部流程辦貸款”等，誘騙消費者通過其辦理貸款。事實上，此類中介機構與銀行并無關聯(lián)，只是為誘騙借款人進行虛假宣傳。

河南省鄲城縣農(nóng)信社10月7日在公告中稱，從未與任何中介機構或個人開展貸款中介業(yè)務合作，也未授權任何第三方公司或平臺開展貸款業(yè)務；在辦理貸款業(yè)務過程中，除按合同約定的條款外，不收取“中介費”“服務費”“抵押登記費”等費用。

除銀行外，監(jiān)管方近期也發(fā)布風險提示。國家金融監(jiān)督管理總局寧夏監(jiān)管局10月初發(fā)布關于防范不法貸款中介侵害金融消費者合法權益的風險提示，其中提醒消費者要增強風險防范意識，警惕陌生電話或短信以“低息快捷”“貸款額度已批”等名義推銷貸款業(yè)務的行為，不隨意向他人提供個人敏感信息，不隨意授權他人辦理金融業(yè)務。

早在2022年底、2023年初，監(jiān)管就針對貸款中介機構集中進行過一輪整治。2022年底，原銀保監(jiān)會發(fā)布風險提示稱，一些不法中介發(fā)掘“商機”，向消費者推介房貸轉經(jīng)營貸。這種將房貸置換為經(jīng)營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。今年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關于嚴禁全市房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》；2月13日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，對于經(jīng)營貸轉貸的風險、中介機構規(guī)范等方面作出提示。

嚴躍進認為，此類貸款業(yè)務本身是違法的，各地依然需要強化宣傳，尤其是要加大對企業(yè)經(jīng)營情況的檢查，防范各類空殼公司套取此類貸款資金，同時對于中介機構依然要加大管控。