昆明貸款買商業(yè)物業(yè)眼光很重要

樓市新政出臺(tái)，住宅投資風(fēng)聲日緊，許多投資者將目光轉(zhuǎn)向了昆明商業(yè)物業(yè)，但是商業(yè)物業(yè)較高的價(jià)格把一些心有余而力不足的投資者擋在了投資門檻之外。對于這一群體來說，通過銀行按揭貸款是最主要也是最有效最安全的融資渠道。

然而，對很多普通投資者來說，他們對各商業(yè)銀行推出的商業(yè)地產(chǎn)按揭產(chǎn)品并不了解，具體操作手法也不熟悉，對銀行方面對貸款人有哪些方面的要求和考察更是不甚了了。商業(yè)物業(yè)按揭貸款和一般住宅按揭貸款有什么區(qū)別？購買商業(yè)物業(yè)需要什么樣的貸款條件？貸款投資商業(yè)物業(yè)應(yīng)該注意些什么？帶著這些問題，記者采訪了昆明市建設(shè)銀行的一位房地產(chǎn)信貸專家。

昆明貸款買商業(yè)物業(yè)眼光很重要

樓市新政出臺(tái)，住宅投資風(fēng)聲日緊，許多投資者將目光轉(zhuǎn)向了昆明商業(yè)物業(yè)，但是商業(yè)物業(yè)較高的價(jià)格把一些心有余而力不足的投資者擋在了投資門檻之外。對于這一群體來說，通過銀行按揭貸款是最主要也是最有效最安全的融資渠道。

然而，對很多普通投資者來說，他們對各商業(yè)銀行推出的商業(yè)地產(chǎn)按揭產(chǎn)品并不了解，具體操作手法也不熟悉，對銀行方面對貸款人有哪些方面的要求和考察更是不甚了了。商業(yè)物業(yè)按揭貸款和一般住宅按揭貸款有什么區(qū)別？購買商業(yè)物業(yè)需要什么樣的貸款條件？貸款投資商業(yè)物業(yè)應(yīng)該注意些什么？帶著這些問題，記者采訪了昆明市建設(shè)銀行的一位房地產(chǎn)信貸專家。

知己知彼

據(jù)建行專業(yè)人士介紹，昆明商業(yè)物業(yè)按揭貸款和普通住宅按揭貸款是有區(qū)別的，最大的區(qū)別是貸款期限和貸款利率。一般住宅按揭還款期限最長可達(dá)30年，而商業(yè)地產(chǎn)按揭的最長期限也只有10年，而且商業(yè)地產(chǎn)按揭的利率一般都要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮。商業(yè)物業(yè)貸款的首付一般在50%以上，不過目前住宅三套房貸已經(jīng)叫停，二套的首付也要達(dá)到60%，貸款條件實(shí)際上已經(jīng)超過了商鋪，這相當(dāng)于變相降低了商業(yè)物業(yè)按揭貸款的門檻。

既然商業(yè)和住宅的貸款條件不同，而且目前在昆明購買商業(yè)物業(yè)不受限購令的影響，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)將住宅以商業(yè)物業(yè)的形式出售，以規(guī)避限購令呢？“這是不可能的。”建行相關(guān)人士告訴《云南地產(chǎn)》，“銀行在區(qū)分商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)時(shí)主要是根據(jù)國家核發(fā)的相關(guān)證照，住宅用地土地使用期限雖然是70年，但是政府在核發(fā)證照時(shí)不一定全部核發(fā)成住宅，有可能是商業(yè)地產(chǎn)，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)中有商業(yè)部分，這部分物業(yè)在開發(fā)證照中的屬性就是商業(yè)，銀行自然會(huì)區(qū)別對待。

除了首付比例、貸款期限和利率的區(qū)別，銀行在發(fā)放商業(yè)物業(yè)購買貸款時(shí)，對貸款人的要求有什么不同呢？據(jù)建行信貸專家介紹，要求還是不太一樣，最主要就是對貸款人還款能力的要求更高了。因?yàn)橘J款期限最長只有10年，利率又相對住宅貸款高一些，加之商業(yè)物業(yè)價(jià)值更大，每月還款額度不小，對貸款人的償還能力是很大的考驗(yàn)。所以對銀行來說，最主要考察的就是貸款人的還款能力，這是最大的門檻，還有一些其他的硬性要求，比如貸款人年齡不能太大也不能是未成年人，屬于有獨(dú)立民事責(zé)任能力的自然人，職業(yè)、收入的穩(wěn)定性以及家庭情況都在考察范圍內(nèi)。

在放貸以后，銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)有一些后期的追蹤，比如月度的還款提醒、還款出現(xiàn)問題以后的法律訴訟、后期的資產(chǎn)拍賣等等，這一系列措施實(shí)際上構(gòu)成了一個(gè)鏈條，貸款人在貸款時(shí)要考慮到這鏈條上的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能做到心中有數(shù)。

量力而行

所有的商業(yè)銀行都有商業(yè)物業(yè)的按揭貸款業(yè)務(wù)，那么，不同的銀行會(huì)不會(huì)政策和產(chǎn)品不一樣呢？建行專家告訴記者，建行也有專門的商業(yè)按揭產(chǎn)品，但實(shí)際上各家銀行的產(chǎn)品還是很同質(zhì)的，沒有太多的區(qū)別。建行在這方面的優(yōu)勢集中在網(wǎng)點(diǎn)較多、延續(xù)性強(qiáng)，而且與住宅、建筑有關(guān)的業(yè)務(wù)，建行相對熟悉一些，做起來有一定的優(yōu)勢。

至于購買商鋪時(shí)怎樣貸款最劃算，這位專家認(rèn)為要根據(jù)貸款人本身的個(gè)體條件來選擇。她建議說：“如果資金近兩年比較充裕，比如說回款量比較大的話，那么貸款期限就可以適當(dāng)短一點(diǎn)；對于細(xì)水長流型的收入來源比較均衡的人來說，可能期限長一點(diǎn)更合適。劃算不劃算在于個(gè)人的情況。銀行設(shè)計(jì)了那么多的套餐、那么多種不同的期限也是為了針對不同的人群和不同的情況來做出判斷。”

值得注意的是，市面上融資手段并不只銀行貸款一種，但相對銀行貸款來說，其他的一些融資手段風(fēng)險(xiǎn)過大，有一些操作手法甚至涉及違法，不值得提倡。”

投資需謹(jǐn)慎

任何形式的投資都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在高回報(bào)的同時(shí)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，投資更加不能盲目。建行信貸專家給出的建議就是，投資一定要謹(jǐn)慎，不能盲目相信宣傳，要經(jīng)過仔細(xì)研究之后再?zèng)Q定到底要不要投資。她介紹說：“就建行來說，我們也經(jīng)手過一些失敗的案例。個(gè)別開發(fā)商追求短期效益，項(xiàng)目做完以后，后期撒手不管。也有些樓盤在銷售的時(shí)候宣傳得無可挑剔，但建成后面目全非。這導(dǎo)致一些投資者投資失敗甚至血本無歸。”建行專家建議，商業(yè)地產(chǎn)一定要達(dá)到了它的商業(yè)預(yù)期，走上正軌了，它的回報(bào)才是穩(wěn)定的，在這種情況下，投資商業(yè)地產(chǎn)一定要看項(xiàng)目未來的成長性，看它是否處在成熟商區(qū)或者是未來的商業(yè)成長區(qū)，有較高的人氣，真的能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商所謂的回報(bào)。投資者自己的眼光很重要。而且，商業(yè)物業(yè)歸根結(jié)底是一種投資品，所以想要介入，一定要考慮自己的能力，有能力就做，沒能力就不要做超出自己能力之外的冒險(xiǎn)。

談及央行最近又一次宣布加息，這位建行信貸專家表示，最近兩年宏觀經(jīng)濟(jì)都有可能在加息通道里面。加息增加了還款成本，對貸款還是有一定的影響的。國家這樣做就是為了抑制一些購房沖動(dòng)，增加了一定利息成本以后，會(huì)改變一些人的購房或者貸款計(jì)劃。在這樣的情況下，選擇商業(yè)物業(yè)貸款更要保持理性。（文/王雁博）