買了住宅樓結(jié)果爛尾了，業(yè)主是否需要繼續(xù)還貸？ 從裁判文書網(wǎng)的判例來看，全國(guó)各地各級(jí)法院的審判思路大概經(jīng)歷了從普遍肯定到逐漸否定的轉(zhuǎn)變。

以前：普遍認(rèn)為業(yè)主要還

此前，法院基 本上均認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付按揭。

法院認(rèn)為在“爛尾樓”案件中存在著三個(gè)主體，而對(duì)業(yè)主而言有兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣法律關(guān)系，一個(gè)是業(yè)主和銀行之間的借貸還款法律關(guān)系，至于房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行之間的商品房擔(dān)保貸款合同等法律關(guān)系與業(yè)主無關(guān)。

因此，業(yè)主與開發(fā)商的購(gòu)房合同，以及業(yè)主與銀行的貸款合同屬于兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，那么它們各自的法律關(guān)系也是獨(dú)立的。所以前者的合同履行出現(xiàn)問題，根據(jù)合同的相對(duì)性，并不影響后者的借貸法律關(guān)系。

只有個(gè)別案件中，法官會(huì)根據(jù)雙方合同的約定進(jìn)行權(quán)衡。2018年，廣東省高級(jí)人民法院做出的（2018）粵民申7516號(hào)民事裁定是其中典型。

在本案中，招商銀行惠州分行申請(qǐng)?jiān)賹彛髽I(yè)主黃某繼續(xù)還按揭。理由是光耀公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商沒有交付房屋是它違約，和惠州分行沒關(guān)系，黃某和銀行的合同是有效的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付本金利息。

廣東省高院找到理由，認(rèn)為惠州分行原本應(yīng)當(dāng)將給光耀公司的貸款發(fā)放到它的商品房預(yù)售款專用賬戶，然而惠州分行明知商品房按揭款應(yīng)當(dāng)專款專用，還將貸款發(fā)放到光耀公司的其他銀行賬戶，有可能引發(fā)不良后果，所以惠州分行也有過錯(cuò)。

于是裁定駁回了惠州分行的再審申請(qǐng)，但也沒有直接認(rèn)為黃某就無需再交付按揭，而是認(rèn)定，黃某在該商品房具備交付條件之前，可以不再交付按揭，如果后續(xù)商品房有交付的可能，那么黃某才應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付按揭。但無論如何，目前黃某已經(jīng)向惠州分行交付的本金和利息，不退回給黃某。

雖然并不徹底，但是比起判決繼續(xù)支付按揭已經(jīng)有了轉(zhuǎn)變。

近年來：普遍認(rèn)定不還，論證理由同一化

2019年之后，法院的審判思路逐漸發(fā)生改變。

2019年6月，安徽省淮北市中級(jí)人民法院的（2019）皖06民終488號(hào)判決書率先認(rèn)定業(yè)主遇到爛尾樓的可以不再支付按揭。

在本案中，業(yè)主陳某支付按揭，但北方房地產(chǎn)公司一直未能建成交付大廈，于是陳某在2018年和北方房地產(chǎn)公司解除了商品房買賣合同。法院認(rèn)為，這個(gè)解除是有效的協(xié)議，那么陳某與銀行間訂立的商品房擔(dān)保貸款合同的目的就無法實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)該認(rèn)為該合同已經(jīng)解除。

于是法院認(rèn)定，在北方房地產(chǎn)公司已經(jīng)取得全部購(gòu)房款，也不需向陳某交付房屋的情況下，由陳某繼續(xù)向銀行承擔(dān)還款責(zé)任，不符合立法本意，也顯失公平。最終判決北方房地產(chǎn)公司承擔(dān)向徽商銀行淮北分行償還本息的義務(wù)。

之后，最高人民法院作出了關(guān)于爛尾樓的典型判決，在（2019）最高法民再245號(hào)判決書中明確了業(yè)主可以不再還貸款。

在本案中，王某也是交了首付款，又交付按揭，結(jié)果遇到爛尾樓。最高人民法院從三個(gè)角度論證王某無需繼續(xù)交付按揭的理由。

第一，主體責(zé)任角度。因房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按時(shí)交房，所以商品房預(yù)售合同解除，所以和銀行的借款合同解除，所以業(yè)主王某不是對(duì)銀行還款的義務(wù)人，房地產(chǎn)公司才是。

第二，格式條款角度。在銀行和業(yè)主王某的合同中存在格式條款，根據(jù)該條款，業(yè)主王某和房地產(chǎn)公司的合同解除的，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)還款本金利息和罰金等。最高法認(rèn)為，這意味著銀行要求業(yè)主王某在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王某的責(zé)任，所以該條款無效，也就對(duì)王某不具有拘束力。

第三，按揭貸款商業(yè)模式的平衡角度。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。前者要求王某付房款，房地產(chǎn)公司交房；后者要求銀行將王某的貸款給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司用這筆錢建房。

接下來最高法展開了精妙的說理，認(rèn)為由于王某并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王某取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。如果房地產(chǎn)公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王某支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行既依據(jù)合同約定享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)房地產(chǎn)公司和王某的債權(quán)；只有王某未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。

因此，若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王某對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

在此之后，全國(guó)各地法院普遍以最高法的該判例為參考，在爛尾樓案件中判決業(yè)主可以不再交付按揭，按揭貸款模式平衡部分的說理部分更是被各級(jí)法院的判決書普遍引用。

因地而異，具體判斷有不同

雖然目前爛尾樓案件的普遍判決情況是支持業(yè)主不再繼續(xù)還貸，但這首先因地而異，并非所有地區(qū)均支持爛尾樓業(yè)主可以不再還款。

如遼寧省鞍山市2022年判決的（2022）遼03民終98號(hào)案例。在本案中，業(yè)主夏某主張其作為購(gòu)房者并無過錯(cuò)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司導(dǎo)致其在未取得房屋的情況下又要承擔(dān)貸款償還的責(zé)任，顯失公平。

法院則認(rèn)為，雖然在房屋買賣合同法律關(guān)系中，夏某作為購(gòu)房者，確無過錯(cuò)，但是她未按照其與銀行簽訂的《貸款合同》按時(shí)還款，導(dǎo)致?lián)９境袚?dān)保證責(zé)任亦是事實(shí)。我國(guó)合同違約責(zé)任采用嚴(yán)格責(zé)任原則，在無法律特別規(guī)定的情況下，合同當(dāng)事人不能以其無過錯(cuò)或因第三方過錯(cuò)而不履行合同義務(wù)。

其次，不同審級(jí)之間的判決也有差異。如河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2021）豫0191民初4532號(hào)民事判決認(rèn)為，業(yè)主與房地產(chǎn)公司和銀行簽訂的兩份合同是獨(dú)立的，所以二者之間的效力并不影響，因此判決業(yè)主馬某繼續(xù)支付剩余貸款的本金利息。

而該案上訴之后，鄭州市中級(jí)人民法院的（2021）豫01民終8144號(hào)判決書參考了最高法（2019）最高法民再245號(hào)判決書的說理意見，最終認(rèn)定馬某無需繼續(xù)支付剩余貸款的本金利息。

此外，關(guān)于利息、違約金等具體錢款的判決也因案而異。

違約金方面。在貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院的（2022）黔01民終43號(hào)判決中，業(yè)主要求房地產(chǎn)開發(fā)商支付給自己違約金，法院認(rèn)為開發(fā)商是因?yàn)閲?guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控及疫情等客觀因素影響導(dǎo)致逾期交房違約，不是主觀故意追求違約，所以不支持。但考慮到雙方合同補(bǔ)充協(xié)議有相關(guān)規(guī)定，因此開發(fā)商要支付給業(yè)主全部已付款的1%做違約金。

與此相反，在陜西省神木市人民法院的（2022）陜0881民初1566號(hào)判決中，法院雖然認(rèn)定業(yè)主不再交付按揭，由房地產(chǎn)開發(fā)商償還對(duì)銀行的剩余貸款本金利息，但是業(yè)主要支付給房地產(chǎn)開發(fā)商違約金14萬(wàn)。

利息方面。貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院的（2021）黔01民終12015號(hào)判決認(rèn)定，業(yè)主之前交給房地產(chǎn)公司的首付款，不僅要退還給業(yè)主本金，還要根據(jù)同期銀行活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)支付利息。

而貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院的（2021）黔01民終13510號(hào)判決中，則是因?yàn)楫?dāng)事人在合同中約定了如果業(yè)主以逾期交房為理由解除合同的，房地產(chǎn)公司不向業(yè)主支付資金占用費(fèi)，再加上國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控及疫情等客觀因素，所以法院沒有判決房地產(chǎn)公司同時(shí)要支付給業(yè)主首付款的利息。

可見，當(dāng)事人的合同約定也在很大程度上影響退還錢款的本金利息以及違約金等具體情形。