第一章總則

第一條為支持我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》和《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。

第二條各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動(dòng)性原則。

第三條本辦法適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)貸款。

第二章貸款對(duì)象和用途

第四條貸款對(duì)象。經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

第五條貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事住房開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。

第三章貸款種類和條件

第六條貸款種類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類主要包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。

（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。

（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款以外的土地開(kāi)發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。

第七條貸款條件。申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對(duì)象條件；

（二）具有健全的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理制度；

（三）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；

（四）在中國(guó)銀行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國(guó)銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；

（五）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長(zhǎng)于貸款終止時(shí)間；

（六）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；

（七）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求；

（八）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要；

（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的３０％），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；

（十）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國(guó)銀行或落實(shí)中國(guó)銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；

（十一）落實(shí)中國(guó)銀行規(guī)定的其他貸款條件。

第八條借款人應(yīng)向中國(guó)銀行提交下列文件、證明和材料：

（一）借款申請(qǐng)書(shū)。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來(lái)源等。

（二）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書(shū)副本和資信證明材料。

（三）經(jīng)有權(quán)部門(mén)或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

（四）貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。

（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。

（六）土地使用權(quán)使用證書(shū)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。

（七）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書(shū)。

（八）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。

（九）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表及銷售和預(yù)售對(duì)象、銷售價(jià)格和計(jì)劃。

（十）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、鑒定書(shū)、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。

（十一）還款保證人的資信證明材料。

（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。

第四章貸款期限和利率

第九條貸款期限。

（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)三年（含三年）；

（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）；

（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）。

第十條貸款利率。人民幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國(guó)銀行公布的外匯貸款利率。

第五章貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)

第十一條申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。

第十二條借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。

第十三條借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書(shū)面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。

第十四條用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。抵押貸款金額不得超過(guò)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的７０％；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長(zhǎng)于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。

第十五條抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣(mài)或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，對(duì)質(zhì)押的有價(jià)證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實(shí)同意，不得以任何理由掛失。

第十六條借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。

第十七條借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時(shí)，應(yīng)提前３０天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。

第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評(píng)估登記費(fèi)和借款合同公證費(fèi)均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費(fèi)。

第十九條申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險(xiǎn)種類到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。辦理保險(xiǎn)所需的一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

第二十條在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單交由貸款人執(zhí)管。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。如保險(xiǎn)中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

第六章貸款審批與發(fā)放

第二十一條借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，必須填寫(xiě)書(shū)面申請(qǐng)，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料。

第二十二條借款人提出借款申請(qǐng)和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)對(duì)借款人做出答復(fù)。

第二十三條借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時(shí)與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對(duì)借款申請(qǐng)的批準(zhǔn)可被撤銷或視為失效。

第二十四條經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計(jì)劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計(jì)劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在調(diào)整計(jì)劃前１５個(gè)工作日內(nèi)向貸款人書(shū)面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計(jì)劃。

第二十五條按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為３０％，國(guó)家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為６０％，借款人必須按照規(guī)定比例及時(shí)足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項(xiàng)目前期工程使用。借款人自有資金沒(méi)有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。

第七章貸款使用與償還

第二十六條借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息。

第二十七條借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計(jì)劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)費(fèi)率向貸款人支付承擔(dān)費(fèi)用。

第二十八條借款人必須在貸款銀行開(kāi)立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項(xiàng)資金往來(lái)均須通過(guò)基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對(duì)挪用貸款部分加罰利息。

第二十九條貸款人對(duì)借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金有權(quán)實(shí)行監(jiān)督管理。借款人投入項(xiàng)目的自有資金和銀行信貸資金必須?？顚Ｓ?。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。

第三十條借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前３０個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書(shū)面認(rèn)可后生效。

第三十一條貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過(guò)法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。

第八章貸款管理與考核

第三十二條貸款人要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。

第三十三條貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無(wú)變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。

第三十四條在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項(xiàng)目施工生產(chǎn)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。

第三十五條貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。

第九章附則

第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。

第三十七條本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。

第三十八條本辦法自頒布之日起執(zhí)行。