瘋傳近一個月，存量房貸利率調整的“靴子”終于落地。

8月31日晚，《中國人民銀行、國家金融監督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）下發，明確自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

政策并未明確規定置換后利率幾何。不過，中國銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行已在近期釋放信號，表示正制定細則或已準備好相關預案。不同銀行或將因城施策，陸續落地新政。

存量首套住房貸款利率是什么？能少還多少貸款？日前，時代周報記者翻閱研報并采訪多位經濟學家和業內人士，分析存量房貸利率調整對于購房者、銀行、房地產市場等的影響。

Q1：存量房貸是什么？如何調整？

《通知》明確，存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款，即公積金貸款并不包括在內。

一般來說，存量房貸款利率是由5年期及以上LPR和加點共同構成，具體加點由合同規定。5年期及以上LPR每月20日更新，跟隨市場變動，由全國銀行間同業拆借中心計算得出；而合同內規定的加點則一般固定不變。

圖源：圖蟲創意

中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人：9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

易居研究院研究總監嚴躍進：此次政策明確了降低存量房貸的兩種途徑。其一，是借款人向金融機構提出申請，重新發放貸款；其二，是借款人向銀行提出申請，可以直接更改目前還月供的房貸利率，利率最低可以為目前城市最低房貸利率。

該政策是針對全國所有銀行及其他金融機構發布的，所以對于各類城市都是適用的，即全國各類存量房貸都有下調的空間。

Q2：對于已購房者來說，能少還多少房貸？

目前，具體下調幅度尚未明確。如果按照市場此前估算的80bp調整來計算，以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，房貸利率降至4.3%，則可節約借款人利息支出每年超5000元。

中原地產首席分析師張大偉：整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸可降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協商。

需要注意的是，北京等大城市因為加點沒有明顯調整，所以沒有影響。簡單計算，大部分存量房貸發生時最低下限是4.65%，購房者基本是按照6%左右購房，也就是100萬元、30年期，可以月供從5995元降低到5156元左右，下調840元左右。

Q3：存量房貸利率調整和提前還貸有什么關系或區別？對于普通購房者來說，還需要找銀行提前還貸嗎？

總體來說，兩者在本質上并沒有沖突。存量房貸利率調整后，有提前還貸需求的購房者依舊可以申請提前還貸。

實際上，提前還款數量增多，正是導致降低存量房貸利率的最直接原因。有相關銀行曾表示，今年部分客戶提前還貸數量增加，客觀上對銀行的業務推進有一定的干擾和壓力。

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德邦證券首席經濟學家蘆哲：LPR改革后，新發個人住房貸款利率參照基準是5年期LPR利率，基準部分隨5年期LPR變化，而加點部分在合同期限內固定不變。這導致雖然存量房貸利率也會隨LPR下調而下降，但加上加點后依然較高，尤其是去年以來存量房貸與新發房貸利差走闊，持有較高加點房貸合同的居民必然會對付出更多利息支出存疑。

申萬宏源宏觀高級分析師屠強：居民提前還貸的其中一個原因，是房貸利率加點下調但存量合同中加點剛性，導致存量合同利率或較最新、最低利率高140bp，觸發存量合同持有人提前還貸需求。目前大部分房貸利率理論上最低為“LPR-60bp”，也體現為去年三季度以來房貸利率與LPR利差快速下降，明顯低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情況。

需要注意的是，剛性加點導致利率偏高的問題在2022年一季度已暴露，房貸利率與理財收益率利差最大的時候也為2022年一季度，但今年上半年才出現居民較大規模提前還貸現象，背后本質上在于居民購房偏好與預期的調整。

Q4：這一政策的主要目的是什么？將如何影響房地產市場？

中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人：近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

華泰宏觀研報：粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個基點。若以新增房貸為標準對存量房貸利率進行調整，或進行實質意義上的“轉貸款”操作，則每年可降低居民還貸現金支出800億-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%，等量于年度社零總額的0.2%-0.5%。

在存量房貸利率向新增房貸利率對齊的情形下，居民“剛性”支出可能減少，實際意義上可支配收入增厚。某種意義上，其效果等同于減稅，或者對居民的轉移支付。但從“乘數效應”看，可能效果更優。此外，如果撬動地產周期，則有望能通過某些渠道、更全面提振內需——包括消費。

東方金誠首席宏觀分析師王青：若今年下半年存量房貸利率較大幅度下調，將是2021年三季度房地產行業政策轉向以來，推出的最強有力措施，將釋放堅定的穩樓市信號。這會在很大程度上改善樓市預期，推動房地產行業在下半年盡快實現軟著陸，進而提振經濟復蘇內生動能，有效控制重大經濟社會風險。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：近期購房市場一攬子紓困政策，統一激發了市場的有效需求。1-7月，全國房屋銷售面積的跌幅是6.5%。樂觀估計，全年房屋銷售面積會較去年有5%左右的增長，悲觀的話大約會較去年下跌5%。我個人更傾向樂觀的觀點，也就是今年9-12月，住房市場會迎來比較明顯的增長。

Q5：何時會具體落地？銀行目前準備情況如何？

《通知》中提到，政策實施的具體時間為2023年9月25日。《通知》要求各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施。

值得一提的是，是否調整貸款利率的決定權在于銀行，降或不降都合法合規。中原銀行首席經濟學家任澤平日前在社交媒體上表示：“大家期盼已久的降低存量房貸利率即將落地，為那些率先實行的銀行點贊。”

截至目前，已有多家銀行就存量住房貸款利率公開表態，部分銀行表示已制定好房貸利率下調預案。

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中國銀行風險總監劉堅東：中行將持續做好個人按揭貸款的各項支持工作，特別是落實人民銀行以及國家相關部委未來出臺的對于存量、增量各類房貸的一些具體政策要求，做好對個人客戶的服務工作。

招商銀行行長助理彭家文：目前招商銀行已經制定了預案，但還沒有最終的方案。

中國農業銀行副行長林立：在有關政策方案明確后，農行將抓緊制定具體操作細則，盡快完善合同文本，加緊系統改造調整工作，積極做好組織實施。

中信銀行副行長謝志斌：從區域情況來看，房地產政策因地施策，各地去按揭貸款利率差異較大，因此存量利率調整確實難以實行“一刀切”的管理政策。對可能發生的業務調整已經做好了預案。

中國建設銀行首席財務官生柳榮：具體細則還沒有出來，各家銀行均在溝通中。據測算，該存量利率下行仍有一定的難度，但總體上有一定下行壓力。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：由于調整自主權在于商業銀行，銀行“響應表態”的動作可能大于實際的調整。

Q6：存量房貸利率下調，對于銀行會產生怎么樣的影響？

當前，商業銀行凈息差已經降到1.74%的歷史最低點，如果要進一步下降存量房貸利率，對于銀行息差來說有著較大影響。

國盛證券首席經濟學家熊園：對銀行而言，存量房貸利率下調會進一步壓縮凈息差，可能需要同步調降存款利率。截至2023年6月，我國存量房貸規模為38.6萬億元，其中，利率明顯偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，期間當季新增房貸利率高于同期5年期LPR/基準利率幅度在50BP以上、多數在70BP以上，總計約13.8萬億元。

如果將這部分存量房貸利率全部調降至當前利率水平（加點為低于5年期LPR16BP），粗略估算帶來的年利潤降幅在1200億元左右（未考慮償還等因素，可能存在一定高估）。再進一步考慮到當前銀行凈息差已處于歷史較低水平，如果大面積調降，可能需調降存款利率、降準等措施，以同步降低銀行負債端成本。

時代周報記者注意到，8月31日，部分國有大行已經開始下調存款利率，另有多家全國性銀行計劃于9月1日下調存款利率。據了解，此次銀行各類存款利率將分梯度下調，部分品種的定期存款利率最高降幅可達25BP。