提問:蘇叔您好，我們家馬上要生二胎了，現在要買改善房，之前有看相城板塊，但是感覺相城這邊教育資源不是很充足，就很糾結了，所以這個板塊能否考慮？然后還有哪些值得考慮的板塊呢？

蘇叔：你好，相城是蘇州一大核心板塊，區域內各項城市功能配套逐步完善。商業成熟，擁有大悅春風里等大型商業綜合體；交通網絡密集，出行便利，特別是高鐵站、春申湖快速路建成以后，會給板塊價值帶來極大的提升；人文、醫療資源豐富，還引進了優質醫療資源，能夠滿足相城區居民的日常生活需求。

唯一的短板是教育資源不夠豐富，優質教育資源分布不均，主要集中在高鐵新城，但隨著政府投入，區域的教育資源不斷豐富，高鐵新城與元和不斷優化升級教育配套，再加上今年相城區普通高中建設規劃落地，相城區教育資源短板將逐漸補齊，板塊價值也將更上一層樓。

相城的樓市房源充足，樓盤產品競爭力強，中央公園板塊主要為三房起步的改善戶型，高鐵新城板塊也有較多品質樓盤可選。這兩個主流板塊都主打改善型，居住舒適度較高，置換改善房的話可以考慮這兩個板塊。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部分析。

提問：蘇叔，你好，蘇州工作，比較看好蘇州樓市，打算買房投資，園區和獅山兩個核心區的外溢板塊房價怎么樣？未來有沒有上漲潛力？如果投資的話，選擇園區外溢還是獅山外溢的板塊呢？怎么判斷有沒有投資價值？

蘇叔：你好，園區的外溢板塊主要有尹山湖、甪直和吳江運東，新房均價在2-2.8萬/平左右。獅山外溢板塊在樓市中也不甘落后，主要有木瀆、橫塘和楓橋等，新房均價在2.5-3.6萬/平之間，此外，白馬澗遭到了多家房企的瘋搶，可見這些外溢板塊的火熱程度。從這些數據可以看出，園區外溢板塊價格是不如獅山的，首先是因為獅山的外溢板塊與獅山在一個板塊內，而園區的外溢板塊則與園區相距較遠。其次，獅山的范圍比園區小，外溢板塊可以享受到更多的配套設施和資源，決定板塊地段價值的是板塊到主城區的距離。最后，則是外溢板塊自身條件的不同，一些發展早的板塊，已經有了完善的配套設施，還有一些板塊有著良好的生態環境，發展自然會好一些。在這樣的情況下，購房者要認識到產業和規劃是判斷外溢板塊價值的重要因素，此外也要考慮到zf紅利資源的傾斜。

提問：蘇叔你好，本人單身，今年想在蘇州買房置業，暫時不考慮學區，想問一下相城的中央公園板塊怎么樣？買房值不值的考慮這里呢？

蘇叔：你好，可以考慮中央公園板塊，它位于相城元和，定位是高端住宅板塊，板塊內各項配套成熟，聚集眾多品牌開發商，戶型面積較大，可以有效避免板塊內投資客的聚攏，未來居住人口較多。交通方面，中央公園板塊內有中環北線與中環快速路，自駕出行極為方便，到園區、新區通勤時間較短，地鐵線設計規劃略有不足，公共交通不太方便。

教育方面，目前中心公園的教育方面劣勢較大，但有許多在建校區，相城區還將引進大量教育資源，教育配套短板在后期會有所補齊。

商業方面上，板塊內商業配套成熟完善，除此之外，相城區還將建設元和堂科技文化創意產業帶，能夠建好的滿足居民生活消費需求。

醫療方面，板塊內將落地三甲婦幼保健院，還有離板塊較近的蘇大附一醫院，醫療資源有較好的保障。環境方面，板塊自然資源豐富，環境優美，城市界面較好。另外，板塊內還有圖書館、文化宮、網紅打卡地等建筑設施。

總的來說，中央公園板塊周邊配套齊全，不太追求學區的你來說較為宜居，適合購房自住。

提問：你好，我準備貸款買房，對按揭貸款不是很了解，想問一下是不是房產證必須房貸還完才能拿回來？

蘇叔：你好，目前多數人都會選擇貸款買房，但關于貸款按揭買房，不少人還存在一定認知誤區。首先是關于產證抵押的誤區，不少人認為住房按揭貸款的抵押物是住房，即房產證辦理下來之前是被抵押給銀行了。其實不然，在買房人獲得產權證之前是由開發商進行階段性擔保的，如果在房產證下發之前，貸款發放之后，貸款人無力償還貸款，那么購房者的貸款將由開發商負責承擔償還責任。階段性擔保時間并不固定，一般在2年到4年之間。

第二個誤區是認為住房按揭貸款是將房產證抵押在銀行。實際上，在貸款還清之前，個人將房產抵押銀行而非房產證，這跟貸款政策的變革有關：房產證與國土證合成不動產權證，國家進行不動產登記頒發不動產權證；抵押貸款銀行不再保管房產證，而是由業主自行保管。因此，現在業主在房產證辦理下來之后可以自己持有，但房產的他項權利還是抵押給銀行。

第三個誤區是民間借貸私人間抵押房產證，這是無效操作。抵押房產證并不能改變房產主人，只有在房產管理部門進行抵押登記之后，另一方才有資格辦理房產過戶，僅憑私人產證抵押不具有法律效力。房產證的所有者與產權人并不等同，產權人有資格處置房產，房產證所有者如果不是產權人則無法處置房產。