二手房交易迎來重大變化。自然資源部和中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，要求在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”。什么是“帶押過戶”？對房地產(chǎn)市場有何影響？對買賣雙方有哪些利好？對此，人民網(wǎng)“強(qiáng)觀察”欄目采訪了業(yè)內(nèi)專家。

百城“試水”推動(dòng)“帶押過戶”常態(tài)化

傳統(tǒng)的二手房交易，需要賣方把房貸還清，解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，而后買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮表示，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”是指根據(jù)民法典規(guī)定，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》要求，全面推進(jìn)存量住房“帶押過戶”，實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

“強(qiáng)觀察”欄目了解到，目前“帶押過戶”主要涉及二手房商業(yè)貸款。全國有100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇等省市已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。

北京樓市的政策向來具有風(fēng)向標(biāo)作用。3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門聯(lián)合發(fā)布通知，在北京市啟動(dòng)存量住房“帶押過戶”模式。

嚴(yán)榮表示，從當(dāng)前來看，由于地域差異、金融機(jī)構(gòu)以及不動(dòng)產(chǎn)類型的多樣性，全面推進(jìn)“帶押過戶”呈現(xiàn)出漸進(jìn)性特征。“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易具有聯(lián)動(dòng)性，為減少各地交易規(guī)則差異帶來的不確定性，要在全國加快推進(jìn)‘帶押過戶’，需盡快實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一交易規(guī)則。”

“這將進(jìn)一步刺激二手房市場交易的活躍度，也有助于改善房地產(chǎn)市場預(yù)期，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長尹迪分析。

“近期二手房市場的火熱，一定程度上與超百城推行‘帶押過戶’有關(guān)。三四線城市的二手房銷售要弱一些，但在二手房市場大勢的傳導(dǎo)下，也迎來了向好預(yù)期。”中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華說。

多重優(yōu)勢利好買賣雙方

“帶押過戶”為交易雙方帶來了實(shí)實(shí)在在的好處。

“存量住房‘帶押過戶’具有省時(shí)、省錢、安全的優(yōu)勢。”尹迪表示，首先是省時(shí)。“帶押過戶”實(shí)行以前，交易成本高、時(shí)間長，流程繁瑣。新政實(shí)施后，手續(xù)簡化，交易周期縮短；其次是省錢。之前，購房者在購買二手房時(shí)，賣家需清償已有貸款，如果借用“過橋資金”，成本一般在總房款的1%左右。但如果“帶押過戶”，相當(dāng)于這筆錢就可以不用花，“沒有中間商賺差價(jià)”。最后是安全。例如，北京這次的新模式能最大程度地保護(hù)交易資金的安全。買家的首付款或全款打入的是資金監(jiān)管賬戶，在確認(rèn)“帶押過戶”完成后，銀行才會(huì)將首付款和貸款劃至賣家的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押。

尹迪表示，“帶押過戶”意味著居民出售住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本，后續(xù)對于盤活二手房市場、以二手房交易帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。

不過，專家也提醒，買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，應(yīng)該積極引入預(yù)告登記等手段，防止“一房二賣”，防范“抵押權(quán)懸空”等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

部分城市試點(diǎn)公積金貸款“帶押過戶”

“銀行一般有個(gè)‘總行’，可以出臺(tái)一些規(guī)定，而公積金屬于各地政府設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)，需要由各地政府出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)則。”鄒琳華表示。

2022年12月9日，浙江省寧波市首例二手房交易試點(diǎn)“公積金貸款帶押過戶”成功在寧波市政務(wù)服務(wù)中心辦理。此案例屬于“房東商業(yè)貸款、買家組合貸款”的情況；4月4日，江蘇省無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心成功辦理了全市首筆公積金貸款類不動(dòng)產(chǎn)帶押過戶業(yè)務(wù)，這也意味著“帶押過戶”服務(wù)適用場景已經(jīng)從之前的商業(yè)銀行貸款，正式延伸到了公積金貸款。

嚴(yán)榮表示，為切實(shí)提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”的實(shí)踐不能僅限于商業(yè)貸款，應(yīng)該將公積金貸款也納入全國范圍。

“在實(shí)踐中，不少城市已經(jīng)開展了有益探索。”嚴(yán)榮表示，有城市規(guī)定在二手房交易過程中，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，無須賣方先結(jié)清貸款并解除抵押，即可通過公積金“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)，辦理房屋過戶和抵押登記，從而使買方具備住房公積金貸款放款前須落實(shí)所購住房抵押擔(dān)保的條件。在經(jīng)過各地公積金管理中心審批后，進(jìn)而獲得公積金貸款放款。買方申請的貸款總額要不小于賣方原住房貸款合同項(xiàng)下的剩余貸款本息、逾期利息、罰息及其他應(yīng)還債務(wù)之和。相較于傳統(tǒng)模式，減輕了賣方還清原住房貸款等多個(gè)環(huán)節(jié)，公積金“帶押過戶”簡化了交易流程，縮短了交易時(shí)間，減輕了購房人籌措資金的壓力，有助于縮短房產(chǎn)交易周期，滿足剛性和改善性住房需求。