文_《東地產》 童丹霞 李金石

銀行再出新招，據媒體報道，從11月1日開始，商業銀行首套房首付最低30%，利率下浮15%，也就是首套房貸優惠利率最低8.5折；二套住房為首付最低50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。

繼加息后，商業銀行首套房利率上浮，此舉無疑進一步加劇了首次置業者壓力。美聯物業計算到，以一筆20年期100萬元的商業貸款為例，對于首套購房買家來說，在目前6.14%的基準利率下，如按照原先7折利率計算月供為6217.98元，而如按照上調后的8.5折利率計算月供將增加至6721.14元，貸款人每月還款額增加了503.16元。

執行日當天，《東地產》以購房者身份電話采訪了滬上多家銀行，其中工商銀行、建設銀行、浦發銀行等一致表示目前確實無法再行申請首套房貸7折優惠利率，且統一按照8.5折優惠利率執行。

不過，有外資背景的渣打銀行上海房貸部工作人員告訴《東地產》，因為渣打銀行是一家外資銀行房貸方面會比中資銀行優惠。對于在上海購房的首套房購房者如果具備相應的還款能力，首付只需2.5成，貸款利率可以拿到7.5折。但該工作人員也表示，并不是每套房子都能在渣打拿到7.5折。

除了上述途徑外，上海華燕抵押貸款部門工作人員向《東地產》透露，還可以利用銀行的“氣球貸”來降低買房成本。“首次置業者可以利用3年期的氣球貸業務，比如要貸款30年，可以分成10個3年，雖然每到3年需要跟銀行再簽一次合同，但因為3年期基準利率現在是5.6%，比5年期以上基準利率6.14%要低，所以用氣球貸買房，首套房優惠利率相當于打8折。”

據了解，所謂的氣球貸是是一種采用全新還款方式的房貸產品，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。氣球貸款的實際貸款期限較短，其對應期限的貸款利率也較低。譬如3年期的氣球貸款（按30年計算月供），適用的基準利率是5.6％（若是按揭貸款可下浮15％，則實際利率為4.76％）；若是30年期的普通住房貸款，適用的基準利率則為6.14％（下浮15％，則實際為5.22％）。

如此計算，首次購房者通過氣球貸買房，要比通過普通住房貸款買房在利率上要節省0.46個百分點，甚至比目前5年期基準利率打8折還要優惠。

上海華燕抵押貸款部門工作人員告訴《東地產》，氣球貸目前在深圳發展銀行存在，利用利率差來吸引購房者。

隨后《東地產》電話采訪深圳發展銀行個貸部門工作人員時了解到，該行確實有氣球貸款這一產品，操作方式跟普通住房貸款相差不大，且在還款2年后，可以提前還款。

對于類似打擦邊球的房貸產品，上海凱弈投資共的的副總經理趙煒告訴《東地產》：“氣球貸確實可以幫助購房者節省成本，不過由于申請貸款的人會相對多，深發展對客戶的選擇也會相應嚴格，因此審批貸款的時間就會被拉長。”

據趙煒透露，目前銀行貸款審批的時間一般在5—10天，抵押過戶到放款需要25—30天，，臨近年底由于銀行額度限制，時間有可能會拉長。