欄目語 · 農林漫說法

為了更好地推進法治建設、提高全民法治意識，讓更多的農林街坊知道應如何在生活中合理運用法律武器維護自身的合法權益，越秀區司法局、農林街道辦事處、農林司法所攜手北京市盈科（廣州）律師事務所，推出“農林漫說法”專欄。專欄以原創漫畫、案例回顧、法律分析相結合的方式，講述那些生活中的常見法律案例。

第十期：

疫情免租

【案件回顧】

2014年10月，小農與小林夫妻二人通過繼承方式獲得一間商鋪，由于不善于做生意，此后二人只是定期對商鋪進行打掃和維護。

2016年11月，二人協商后，決定將商鋪出租，收取租金補貼家用。經反復考量，他們最終決定，將商鋪出租給街哥作為經營商店使用。

由于小農的工作經常需要到外地出差，最終二人商定由小林主要負責相關手續的辦理，雙方簽訂了《廣州市房地產租賃合同》，約定租賃期為2016年11月1日至2019年11月1日。按照合同約定，街哥每月1日前需支付租金2500元，此外還需支付5000元作為押金。如果街哥未按時支付租金，則小林有權提前解除租賃合同，并追究街哥的違約責任。

合同簽訂后，街哥精心將商鋪進行裝修，并很快開始正式營業。3年期間，街哥按時交租，也將店鋪維護得很好，幾乎不需要小林操任何心。

雙方正常履約3年期間，未發生過爭議。2019年10月底，眼看租賃合同即將到期，街哥找到小林表達了繼續承租的意愿，同時告知自己計劃將商鋪變更為家裝宣傳用途，此后只在店鋪內擺放裝修廣告的宣傳冊。

小林同意了街哥的續租請求，雙方在原租賃合同上進行補充約定，將租期延至2022年10月31日，并將租金調整至2800元/月。街哥需在每月1日前按月繳納租金，并支付押金5600元，其他約定仍按原租賃合同執行。此外，因街哥需辦理經營許可證，還另外向小林支付了1000元許可證押金。

然而，商鋪重裝完成后不久，突如其來的新冠肺炎疫情讓各行各業都面臨巨大的考驗，街哥剛起步的生意亦遭受重創。后來，街哥從其他商家處獲知承租商鋪可申請減免租金，為了降低損失，街哥曾試探性地與小林談起免租一事，但并未得到小林的答應。

然而，街哥卻在未取得小林同意免租的情況下，自2020年2月起，未再支付租金。直到2020年7月，街哥的商鋪復工復產，他才重新再開始按月繳納租金。小林對街哥無故拖欠租金的行為感到十分苦惱，但又擔心貿然質問破壞關系后，在當前經濟不景氣的情況下更加難以將商鋪順利租出，便一直未及時對街哥拖欠的租金進行催要。直到小農知道此事后，才開始頻繁找街哥進行催收。

但多次催要均無功而返，小農遂向街哥發出限期搬離通知。但街哥收到通知后仍置之不理，甚至與小農多次發生爭吵。無奈之下，小農申請向社區律師尋求法律幫助。

【調解記錄】

在社區律師的組織下，小農與街哥進行現場調解。在調解過程中，雙方對合同履行情況進行了陳述并表達了自己的訴求。

街哥認為，與自己簽訂合同的是小林而非小農，疫情期間減免租金本身也是政策倡導且小林曾口頭承諾減租，自己一直依照約定履行合同，小農沒有任何權利、也沒有任何道理要求自己在合同結束前搬離。

了解清楚事實經過后，社區律師就新冠疫情期間房租減免政策和司法判例向街哥進行了釋法明理，明確其并不屬于政策規定應當減免房租的主體條件和適用條件，針對街哥提出的小林曾口頭承諾免租的說法，社區律師也現場通過視頻通話予以求證，并將口頭承諾涉及的法律風險告知街哥。

【辦案思路及策略】

《中華人民共和國民法典》第七百二十二條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?/p>

《中華人民共和國人民調解法》第二十二條的規定：“人民調解員根據糾紛的不同情況，可以采取多種方式調解民間糾紛，充分聽取當事人的陳述，講解有關法律、法規和國家政策，耐心疏導，在當事人平等協商、互諒互讓的基礎上提出糾紛解決方案，幫助當事人自愿達成調解協議?！?/p>

本案中，涉案出租商鋪由小農與小林共同擁有，實際由小林主要負責管理。新冠疫情期間，街哥因生意受到影響而試圖通過免租減輕經濟負擔，但作為房東的小林收到請求后，并未表示同意，也未給予任何同意減免租金的書面材料，因此，街哥在此后無故拖欠6個月的租金，實際上違背了雙方的合同約定，屬于違約行為。按照合同條款，小林有權要求其提前搬離并追究違約責任。

結合雙方租賃合同約定及履行情況，社區律師為街哥詳細分析了其違約行為和可能會承擔的法律風險，并建議雙方協調各自的訴求，制定調解方案。

【辦案結果】

經過幾輪調解，社區律師結合雙方的訴求，提出一套調解方案：“街哥支付拖欠租金并于月底前搬離，小林也需按照合同約定，退還保證金與當月剩余租金。”這一方案最終得到了雙方的認可，雙方均表示愿意接受調解，并當場簽署《人民調解協議書》。街哥當場支付了拖欠的租金，小農與小林在街哥搬離當天，也按調解協議約定處理好了解除租賃合同后的后續問題。

【案件辦理啟示】

本案系租賃合同糾紛，涉案租賃房屋為夫妻共同共有，出租人將房屋出租后疏于管理，租賃期間也未及時就租金變動問題及時與承租人溝通或通過補充協議予以明確，由此導致矛盾升級。所幸最終通過社區律師及時介入并通過人民調解委員會達成調解，才讓矛盾順利化解。

由此可見，租賃雙方約定內容一旦發生變更，應及時簽訂新的合同，列明變更內容，才能更好地保障自身的合法權利。

本期完