2）類型要求

住宅、公寓、別墅等，不同類型的房產(chǎn)影響貸款額度；

3）房齡要求

一般不超過35年，且房齡越高可抵押的貸款額度就越低；

4）權(quán)屬要求

房產(chǎn)權(quán)共有的，能夠提供貸款機構(gòu)認(rèn)可的有效擔(dān)保，并愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

以他人房產(chǎn)做抵押的，抵押人必須提交書面承諾，承諾書須注明同意借款人將自己所有的房產(chǎn)作為抵押申請貸款，并要有抵押人和房產(chǎn)權(quán)共有人的簽字。

5）產(chǎn)權(quán)要求

一般要求所抵押房屋的產(chǎn)權(quán)明晰，有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證，可進入房地產(chǎn)市場流通，所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃。

除此之外，不同貸款機構(gòu)還會規(guī)定一些其它條件，需要留意清楚。

二、房屋抵押貸款申請流程

同樣的，不同貸款機構(gòu)的貸款申請流程不盡相同，但大致流程是一致的，大概如下：

01

選擇貸款機構(gòu)

根據(jù)自身的基本條件和需求，謹(jǐn)慎篩選貸款機構(gòu)，應(yīng)優(yōu)先考慮正規(guī)銀行或大型金融機構(gòu)，謹(jǐn)防被坑避免造成不必要的損失；

02

申請貸款

選擇好貸款機構(gòu)后，借款人提出貸款需求，包括貸款金額、用途、放款時間、還款時間等，貸款機構(gòu)受理申請；

03

準(zhǔn)備貸款資料

貸款機構(gòu)受理申請后，會要求借款人提交相關(guān)資料，不同貸款用途需要提供的資料也不同，這一步非常重要，大致如下：

1、身份證：借款人和夫妻，如涉及共同借款或抵押貸款，需要共同借款人或擔(dān)保人的身份證；

2、戶口簿；

3、婚姻證明：結(jié)婚證或離婚證加離婚協(xié)議或離婚判決；

4、房產(chǎn)證；

5、流水：如果是抵押經(jīng)營貸款，除個人流水外，還需要提供公司流水；

6、公司資料：如果是抵押經(jīng)營貸款，需要提交公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、開戶許可證、公章。

以上材料最好一次提供，部分可在最終審查前補充。

04

初步審核

這個階段是貸款機構(gòu)在報批審核前很重要的一個過程，會根據(jù)借款人提供的資料做一個初步的審核，符合要求后才能進入下一步，否則就會直接被拒。

05

下戶評估房產(chǎn)

貸款機構(gòu)一般會要求指定的評估公司，對抵押房進行實地勘查、評估，最終給出評估報告。（目前也有一些貸款機構(gòu)支持視頻下戶）

06

報批審核

將所有申貸資料連同評估報告或勘估意見書報送銀行等金融機構(gòu)審批;

07

辦理簽約

審核通過后，借款人需要到貸款機構(gòu)處當(dāng)面簽訂借款合同及其他相關(guān)文件；

08

貸款公證

貸款機構(gòu)一般要求客戶到公證處進行貸款公證，有些不需要公證，有些會要求借款人進行強制公證；

09

抵押登記手續(xù)

貸款機構(gòu)憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書到房管部門辦理抵押登記手續(xù);

010

放款

借款人開立還款賬戶，貸款機構(gòu)放款至該賬戶。

除了上述主要流程之外，其實還有不分貸款機構(gòu)會要求在放款前與借款人進行面談，貸款之后還有貸后管理、貸款回收與處置等流程。

三、總結(jié)

以上就是房產(chǎn)抵押貸款的申請條件和相關(guān)流程，借款人可以根據(jù)相關(guān)條件選擇合適的貸款機構(gòu)和貸款產(chǎn)品。

在貸款放款之后一定要按照規(guī)定用途使用，按時還款保護良好的個人征信，一旦逾期后果嚴(yán)重的話，房產(chǎn)將會被法院判決拍賣，而且個人征信也會留下逾期不良記錄，不僅以后再申請貸款難，而且對我們的生活和工作也將會產(chǎn)生很大的負(fù)面影響！

房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范對策！

當(dāng)前，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，受此影響，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力激增。房產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一,也是銀行認(rèn)為最安全的擔(dān)保方式。但在抵押房地產(chǎn)處置中仍然存在風(fēng)險，如果風(fēng)險管理措施不到位，房產(chǎn)抵押貸款也會變成不安全。

因此，房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險問題值得深思。小編為您介紹關(guān)于房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險問題成因。

一

房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀及成因

房產(chǎn)抵押類五級不良貸款余額，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數(shù)據(jù)并不包括已處理和已損失的房產(chǎn)類貸款，從實際情況來看，房產(chǎn)類抵押貸款面臨的風(fēng)險已經(jīng)比較嚴(yán)重。

一

二

房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險不斷加大的原因是多方面的，從行社內(nèi)部來看，主要原因有以下幾點：

貸前調(diào)查未盡職。在對房產(chǎn)抵押類不良貸款后續(xù)處理過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)出現(xiàn)風(fēng)險問題的貸款都存在貸前調(diào)查不盡職的問題，客戶經(jīng)理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權(quán)屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導(dǎo)致銀行在抵押權(quán)變現(xiàn)過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業(yè)有限公司貸款續(xù)貸前已經(jīng)通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調(diào)查了解，該公司也口頭確認(rèn)抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應(yīng)的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導(dǎo)致最終抵押權(quán)變現(xiàn)遇阻。

合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據(jù)房產(chǎn)所處的區(qū)域位置、變現(xiàn)難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據(jù)，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導(dǎo)致許多抵押物在出現(xiàn)風(fēng)險后價格嚴(yán)重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現(xiàn)。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規(guī)也成為房產(chǎn)抵押類貸款不良頻發(fā)的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規(guī)發(fā)放房產(chǎn)抵押類貸款的情況。

三

房產(chǎn)抵押類貸款面臨的法律風(fēng)險

房產(chǎn)抵押類貸款法律關(guān)系的復(fù)雜性主要包括：

1.租賃權(quán)風(fēng)險

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂了時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

2.首查封風(fēng)險

雖然抵押物被首查封不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)帶來不利影響。

處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權(quán)的實現(xiàn)受制于首查封法院對債權(quán)人債權(quán)的訴訟、判決及執(zhí)行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。

協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權(quán)人申請查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現(xiàn)抵押權(quán)。

債權(quán)讓步時有發(fā)生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權(quán)人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權(quán)人讓與部分優(yōu)先受償權(quán)，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權(quán)人遭遇惡意拖延使優(yōu)先受償權(quán)無法有效實現(xiàn)，最終導(dǎo)致抵押權(quán)人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協(xié)調(diào)成本增加。

3.最高額風(fēng)險

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續(xù)貸前未及時查詢抵押物狀態(tài)，可能會喪失部分優(yōu)先受償權(quán)。如果在續(xù)貸時抵押物已被其他債權(quán)人查封，卻仍然發(fā)放貸款，銀行的抵押權(quán)有可能不能對抗先于貸款發(fā)放的查封，導(dǎo)致部分甚至全部優(yōu)先受償權(quán)無法得到保證。同樣，在化解原有房產(chǎn)抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關(guān)文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權(quán)。

4.瑕疵性風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)瑕疵影響情形。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。例如，已發(fā)生多起因違章建筑導(dǎo)致抵押物整體無法變現(xiàn)和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執(zhí)行。

法定優(yōu)先受償情形。法定優(yōu)先受償款是指在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使抵押權(quán)人的權(quán)益遭受較大損失。

5.登記權(quán)風(fēng)險

“一物多押”風(fēng)險。《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

預(yù)告登記風(fēng)險。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，超過三個月未申請物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的個人住房、商業(yè)用房合同鑒證的預(yù)告登記將自動失效，房屋初始物權(quán)仍在開發(fā)公司名下。銀行的個人住房、商業(yè)用房按揭將無法轉(zhuǎn)為物的抵押權(quán)，從而喪失物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，銀行只能享受合同債權(quán)。

6.使用權(quán)風(fēng)險

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，商業(yè)類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預(yù)登記證也有相應(yīng)的年限。銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

四

以完善的機制防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險

針對不斷產(chǎn)生的房產(chǎn)抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險。

明確重點。針對房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險，相關(guān)人員要加強法律法規(guī)和制度學(xué)習(xí)，明確在業(yè)務(wù)辦理過程中需要注意的關(guān)鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產(chǎn)的情況。核實資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰；核實擬抵押資產(chǎn)是否租賃，價值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在他項權(quán)利，是否已抵押；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應(yīng)付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾。二是在具體的操作中要注重相關(guān)證據(jù)的收集。保證相關(guān)資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關(guān)證明文書；對于抵押資產(chǎn)用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴(yán)格辦理抵押登記手續(xù)。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續(xù)都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復(fù)抵押登記等情況的發(fā)生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預(yù)告登記失效而產(chǎn)生損失。

完善程序。農(nóng)商銀行相關(guān)部門要制訂更加完善的房產(chǎn)抵押操作程序。首先，要制訂城鄉(xiāng)房產(chǎn)差異化指導(dǎo)性估價標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)城鄉(xiāng)房產(chǎn)相關(guān)情況定期更新，讓工作人員有明確的依據(jù)，更加科學(xué)地規(guī)避房產(chǎn)抵押貸款的價格風(fēng)險。其次，要根據(jù)房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險特點，總結(jié)梳理出一套切實可行的調(diào)查方法。在運用傳統(tǒng)檢查技術(shù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)由淺入深、由內(nèi)及外，采用實地走訪客戶、察看項目現(xiàn)場、互聯(lián)網(wǎng)查證信息等方法，并及時向當(dāng)?shù)貒痢⒎抗艿刃姓芾聿块T延伸調(diào)查，深入了解房產(chǎn)抵押物及借款人的經(jīng)營管理情況，全面掌握房產(chǎn)抵押的真實性、合規(guī)性和有效性。最后，要出臺指導(dǎo)性文件，避免因不合理指標(biāo)導(dǎo)致的大額貸款發(fā)放。加強內(nèi)控制度設(shè)置，完善風(fēng)險防控機制，加大違規(guī)處罰力度，避免違規(guī)發(fā)放貸款。

強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)該慎重選擇抵押物，重點選取那些權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、無他項權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的房產(chǎn)用于抵押，并且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)。從實際變現(xiàn)能力看，住宅強于商業(yè)用房、商業(yè)用房強于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權(quán)利瑕疵的房產(chǎn)抵押物都不易變現(xiàn)。

征信有這兩個字一定要及時處理！

貸款時征信一查發(fā)現(xiàn)自己的信用報告中出現(xiàn)了“呆賬”兩個字一定要注意了，因為有“呆賬”連申請貸款的資格都沒有,去哪個金融平臺或銀行都無法拿到貸款！

這個“呆賬”是何方神圣,居然這么厲害?

今天讓我們來解決“呆賬”的一系列問題！讓你掌握更多信貸知識，貸款全程無憂！

首先,信用卡呆賬是什么?

呆賬是指已過償付期限，經(jīng)催討尚不能收回，長期處于呆滯狀態(tài)，有可能成為壞賬的應(yīng)收款項。

呆賬是未能及時進行清賬的結(jié)果，又指因?qū)Ψ讲贿€而收不回來的財物。

重點提醒：呆賬是銀行認(rèn)為找你催收無效，不再催收

然后，呆賬有啥影響？

呆賬是較嚴(yán)重的一種狀態(tài)，不解決基本跟貸款、信用卡等銀行金融絕緣了，個人征信一輩子都有這個記錄。

對于呆賬，如果你不去還款，呆賬會一直顯示，不過，還清欠款后會顯示有逾期記錄，這個記錄從你還清款項后將連續(xù)五年顯示。

其次，哪些行為可能導(dǎo)致信用卡呆賬?

主要有兩種，逾期還款造成的呆賬，也就是一般呆賬，就是你信用卡透支的錢不還，時間久了就會形成呆賬。

另一種是溢繳款造成的呆賬，這個很多人都不懂，指的就是你長期不使用信用卡，但是卡里有多余的錢，也會產(chǎn)生呆賬，就是這么不合理！

最后，信用卡呆賬怎么處理？

因為欠款生成呆賬后要及時還清欠款(注意一分錢都不可以多還)，然后和銀行溝通自己并非惡意逾期，看能否刪除呆賬記錄。

或者是持續(xù)使用信用卡保持良好的記錄，信用記錄將呆賬記錄覆蓋，這樣才不會造成影響！

溢繳款呆賬只需要將多余的錢取岀來，然后銷戶就好了。

銀行更新征信之后，征信報告就會正常顯示了！

呆賬雖然很恐怖，但是學(xué)會了處理方法是不是也很簡單呢！

呆賬一定要及時處理!

手機上怎么查詢個人征信報告？

在當(dāng)今社會，我們都知道征信的重要性，但大多數(shù)人平時都未接觸過，對個人征信可能一頭霧水，而當(dāng)我們需要貸款、辦理信用卡、企業(yè)融資等的時候，才會被告知要查詢個人征信，那時心里就很沒有底。

因為如果我們有多個平臺的借款記錄，或者有還款的逾期記錄，都會被大數(shù)據(jù)風(fēng)控，都有可能會被個人征信記錄。

而要保持良好的個人征信記錄，首先需要知道自己的個人征信情況如何，才能及時做好應(yīng)對。

本期小融帶大家來聊一聊，如何查詢自己的個人征信。

個人征信查詢方法

很多人覺得個人征信的查詢很復(fù)雜，甚至需要通過付費或者第三方去辦理。其實，每個人都可以自己去查詢個人征信報告，而且非常方便，以下提供4種辦法供大家查詢：

01

中國人民銀行各營業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)場查詢

全國各地的中國人民銀行分行、支行、營業(yè)管理部都可以提供查詢，全國有36家分支機構(gòu)，網(wǎng)上搜索一下當(dāng)?shù)氐刂罚浀脭y帶好本人身份證前往。

基本上每個人民銀行的營業(yè)網(wǎng)點都會有查詢個人征信記錄的柜員機，用戶只需攜帶身份證，認(rèn)證面部和手機號碼等信息，就能立刻查詢打印出；

02

中國人民銀行征信中心官網(wǎng)查詢

登錄中國人民銀行征信中心官網(wǎng)——個人信用信息服務(wù)平臺。

登錄后申請新用戶注冊，認(rèn)證完銀行卡信息后就能夠申請查詢，一般在當(dāng)天出結(jié)果（通過驗證碼通知用戶），之后用戶只需要下載電子版征信報告即可。

03

中國人民銀行授權(quán)的商業(yè)銀行查詢

從21年開始各大商業(yè)銀行已經(jīng)陸續(xù)推出了手機銀行APP和個人網(wǎng)銀查詢個人征信的功能。

流程很簡單，各大銀行基本一致，進入手機銀行APP，搜索框搜索“征信”，在彈出的征信查詢一欄點進去填寫手機號接收報告郵箱號輸入手機驗證碼即可，基本兩個小時之內(nèi)征信報告就會發(fā)放到手機銀行APP或者接收郵箱上。

招商銀行APP查詢征信

另外，因為便于客戶查詢，在各大商業(yè)銀行的部分線下營業(yè)點也提供了“個人征信自助查詢機”，點擊自助查詢機上的個人信用報告，放上本人身份證原件，按頁面提示便可查詢并打印出來。

04

中國銀聯(lián)·云閃付APP查詢

中國銀聯(lián)“云閃付”APP在全國31個省會城市以及上海、廣州、深圳、杭州、重慶、大連、青島、寧波、廈門等城市開通了個人信用報告查詢服務(wù)，銀行卡持卡人可以通過其APP在線查詢個人簡版征信報告。

云閃付APP查詢征信

溫馨提示

可以看到，個人查詢征信的辦法還是比較多的，而且相對方便快捷。

不過商業(yè)銀行APP和云閃付APP上查詢到的都是簡版征信報告，商業(yè)銀行自助查詢機、人民銀行網(wǎng)點和官網(wǎng)查詢到的是詳版征信報告，客戶可以根據(jù)自己的實際情況來選擇以何種方式查看報告。

一般情況下，在申請貸款的時候，平臺很有可能會要求客戶提供完整版本征信報告，在這種情況下客戶就只能夠去人民銀行或者是其授權(quán)的商業(yè)銀行查詢打印。

需要注意的是，征信報告查詢打印一年只能夠免費打印兩次，并且征信報告打印出來以后存在一段時間的有效期，所以客戶在查詢打印個人征信的時候也不要太盲目，需要用了再去打印就好了。