由建設(shè)銀行發(fā)起的國內(nèi)首單不良個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”（以下簡稱“建鑫二期”）發(fā)行文件已于今日公開披露，預計將于近期公開發(fā)行。建鑫二期是繼以對公不良貸款、信用卡不良貸款、個人經(jīng)營性不良貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品面世之后，對基礎(chǔ)資產(chǎn)品種的又一創(chuàng)新。建鑫二期證券預計發(fā)行規(guī)模為15.60億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)未償本息合計29.93億元，證券發(fā)行規(guī)模占基礎(chǔ)資產(chǎn)未償本息余額的比例高達52.12%，創(chuàng)同類產(chǎn)品新高，主要得益于基礎(chǔ)資產(chǎn)附屬抵押物較強的變現(xiàn)能力及良好的分散性有效提高了資產(chǎn)池預期回收比例。建鑫二期證券共分兩檔：優(yōu)先A檔證券規(guī)模為12億元，占76.92%，聯(lián)合資信評估有限公司給予AAAsf級信用等級；次級檔證券發(fā)行規(guī)模為3.60億，占23.08%。作為國內(nèi)首單不良個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券，建鑫二期的發(fā)行為銀行批量消化不良住房抵押貸款拓展了新的途徑，為金融機構(gòu)通過資產(chǎn)證券化手段處置不良資產(chǎn)起到了良好的示范作用。建鑫二期除了在基礎(chǔ)資產(chǎn)的選擇上進行了新的嘗試，在交易結(jié)構(gòu)上也做了更精細嚴謹?shù)膭?chuàng)新設(shè)計，為商業(yè)銀行通過證券化手段處置不良資產(chǎn)進行了有益探索。

引入量化模型提高資產(chǎn)池回收估值科學性

建鑫二期入池資產(chǎn)共計7980筆不良個人住房抵押貸款，入池資產(chǎn)均附帶第一順位個人住房抵押權(quán)，單筆資產(chǎn)未償本息余額占比均不超過1%，抵押物分布在82個地區(qū)，較低的單戶集中度和地區(qū)集中度有利于降低回收估值的波動性。建鑫二期是國內(nèi)第二單基礎(chǔ)資產(chǎn)附屬抵押物為房產(chǎn)類的不良資產(chǎn)支持證券，但不同于今年6月發(fā)行的“和萃2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”，建鑫二期入池貸款附屬抵押物全部為個人住房，且其中超過200平米的大戶型的未償本息余額占比為12.40%，比重相對較小，抵押物變現(xiàn)能力更強。

對入池資產(chǎn)進行可回收金額估值時，由于不良房貸回收周期較長，而我國房貸業(yè)務(wù)開展時間較短，缺乏足夠覆蓋全催收周期的清收數(shù)據(jù)，因此難以通過歷史數(shù)據(jù)預測資產(chǎn)池全周期的回收現(xiàn)金流。由于本交易對入池資產(chǎn)制定了較為嚴格的合格標準，入池貸款的法律完備性較好，因而在不良貸款的清收過程中，若借款人未能籌措資金全額償還貸款，則可以通過處置抵押物來對剩余欠款部分進行償付，入池貸款的毛回收金額一般不會小于抵押物的變現(xiàn)金額。從審慎角度出發(fā)，聯(lián)合資信（評級公司）將抵押物處置回收金額作為資產(chǎn)池全周期可回收現(xiàn)金流的主要依據(jù)，在估值過程中，以抵押物市場價值為基礎(chǔ)，考慮房產(chǎn)的跌價比例、抵押順位、所處城市、面積等因素對回收估值的影響，最終得到入池資產(chǎn)全周期的毛回收額為24.42億元，占入池資產(chǎn)初始起算日未償本息余額81.59%。

不同于此前發(fā)行的不良資產(chǎn)證券化項目，建鑫二期的基礎(chǔ)資產(chǎn)回收期限更長，在證券法定到期日結(jié)束后，仍可能會有一定比例的現(xiàn)金流入。通過對建設(shè)銀行不良房貸歷史清收數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析得出，單筆個人住房抵押貸款5年回收率的概率分布符合Beta分布與均勻分布的組合。聯(lián)合資信通過歷史數(shù)據(jù)計算得到不同區(qū)域的歷史經(jīng)驗參數(shù)，并根據(jù)最近兩年入池貸款所屬地區(qū)回收水平的變化趨勢、入池資產(chǎn)的處置進度及國內(nèi)二手住宅市場價格波動對資產(chǎn)池整體回收的影響，對歷史經(jīng)驗參數(shù)進行調(diào)整，使用調(diào)整后的參數(shù)對資產(chǎn)池證券期限內(nèi)的回收率進行蒙特卡洛模擬，得到回收率概率分布。根據(jù)測算，入池資產(chǎn)五年內(nèi)毛回收金額為17.68億元，占入池資產(chǎn)初始起算日未償本息余額59.08%。

精細化的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計有助于緩釋流動性風險，滿足參與方利益訴求

為緩釋基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流不確定給優(yōu)先檔證券利息帶來的流動性風險，建鑫二期設(shè)置了內(nèi)部流動性儲備賬戶、外部流動性支持機構(gòu)和外部流動性支持賬戶。根據(jù)交易結(jié)構(gòu)安排，本交易將根據(jù)次級投資者的結(jié)構(gòu)確定外部流動性支持機構(gòu)，當外部流動性支持機構(gòu)主體級別較低時，交易將設(shè)立外部流動性支持賬戶，由此對優(yōu)先檔利息形成三重保障。對于流動性支持機構(gòu)的選擇及流動性支持賬戶的安排，在強化流動性支持機構(gòu)支持效力的同時，還兼顧了支付給流動性支持機構(gòu)的資金成本。

在現(xiàn)金流的償付安排和支付順序上，交易約定，資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)墊付的處置費用僅按處置回收收入的5%由信托財產(chǎn)支付，超出部分由發(fā)起機構(gòu)建設(shè)銀行承擔，并將處置費用及資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)服務(wù)報酬的支付安排在優(yōu)先檔本金償付完畢之后，這一安排體現(xiàn)了發(fā)起機構(gòu)建設(shè)銀行對入池資產(chǎn)未來回收水平的信心和讓利，有助于擴大優(yōu)先檔證券的發(fā)行規(guī)模，同時對資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的履職盡責也起到一定的激勵作用。

對于信托終止后信托財產(chǎn)的清算，建鑫二期也做了特殊安排。目前市場已發(fā)行的不良資產(chǎn)證券化項目中，對于信托終止后非現(xiàn)金類資產(chǎn)的分配通常采取統(tǒng)一清算處理，處理方案包括：原狀分配、公開拍賣、以事先約定的公允價值轉(zhuǎn)讓給發(fā)起機構(gòu)等。由于不良個人住房抵押貸款的回收周期較長，根據(jù)聯(lián)合資信對資產(chǎn)池現(xiàn)金流的測算，證券法定到期日之后資產(chǎn)池仍可能會有占初始起算日未償本息余額22.51%的回收額。建鑫二期在交易文件中約定，信托終止后對不同分類的非現(xiàn)金資產(chǎn)按照不同的清算方案分別處置，不同類別之間的處置互不影響。上述安排較以往項目更為嚴謹細致，這將更有利于尾包資產(chǎn)的處置，更好的維護次級投資者的利益。

資產(chǎn)證券化在處置零售類不良貸款領(lǐng)域發(fā)展空間巨大

不良個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化在國外市場并不多見，且國外發(fā)行的產(chǎn)品通常混合了正常類和不良類個人住房抵押貸款，主要源于國外銀行可以通過批量打包轉(zhuǎn)讓個人貸款進行不良資產(chǎn)處置，因此國外金融機構(gòu)通過資產(chǎn)證券化渠道改善零售業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量的需求并不強烈。目前受限于財政部和銀監(jiān)會聯(lián)合頒發(fā)的《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，金融機構(gòu)不得批量轉(zhuǎn)讓個人貸款，因此，資產(chǎn)證券化無疑為我國金融機構(gòu)處置零售類不良貸款提供了有效渠道。個人住房抵押貸款擁有同質(zhì)性高，一般不需要逐筆現(xiàn)場盡職調(diào)查，發(fā)行效率較高，抵押物回收保障程度高，可以有效提高入池資產(chǎn)估值進而支持較大規(guī)模的證券發(fā)行等優(yōu)勢。建鑫二期的成功發(fā)行，是我國金融機構(gòu)對不良個人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的探索創(chuàng)新，為以后金融機構(gòu)通過資產(chǎn)證券化的手段實現(xiàn)不良個人住房抵押貸款快速出表、改善該業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量起到良好示范，預計資產(chǎn)證券化在處置零售類不良貸款領(lǐng)域的發(fā)展空間巨大。