對于數以萬計的年輕人來說，買房真的越來越難了，這體現在兩個方面：其一，各大城市的房子單價、總價都已經“高得離譜”，房價已經嚴重和工資收入脫鉤了。尤其是在一二線城市，普通人想憑借工資收入買房，幾乎是異想天開。根據中國房價行情網發布的數據顯示，截止到2020年底，全國平均房價超過2萬/平的城市有25個。這意味著在這些城市購買一套房子的門檻已經提高到了近200萬，即使是首付三成，也要準備資金65萬。但2020年城鎮居民人均年結余資金不足1.5萬，這么算下來攢夠首付款至少需要43年。就算是一家三口一起努力，至少也需要14年；

其二，稍微有點潛力的城市都在限購，買房連續兩年社保，甚至是三年社保已成常態，很多人雖然在大城市工作，但多在經營管理不規范的小公司，社保不交或斷交現象頻出，這導致很多人沒有購房資格。疊加近兩年金融政策收緊，很多人購房申請貸款難度加大，銀行放款周期拉長。更重要的是，從2017年后，商業銀行貸款利率不斷上浮，這大大增加了剛需的購房成本。

正因為此，實業家曹德旺才直言不諱表示，現在的年輕人生存壓力很大，掏空家里長輩們的錢包都不見得能湊夠房產的首付，就算勉強能支付首付，未來二三十年也要一直為銀行打工。“房地產是民生產業，不應該把價格炒得那么高。城市是市民的城市，而不僅僅是有錢人的城市。”

不得不說，曹德旺的話說進了無數人的心坎里。但回過頭來，我們仍然要面對房價嚴重偏高的現實。而且從近幾年調控的結果來看，想靠調控把房價“打趴下”，回到幾年前，回到每個人都買得起的地步是不可能的。

房價高企不下，嚴重和工資收入脫鉤，年輕人靠打工掙錢買房，越來越難。更有甚者掏空“6個錢包”也湊不齊一套房子的首付。而買不起房子，年輕人在大城市就很難立足，與此同時戀愛、結婚、生育等都一并受負面影響。所以任澤平直言，高房價抑制階層流動和年輕人奮斗的夢想，“寒門難出貴子”現象突出，年輕人不婚不育觀念日趨普遍。

在大城市，數以萬計的人只能“望房興嘆”，那么他們的住房問題該如何解決？國家給出了答案：8月31日，住建部長王蒙徽在國新辦發布會上明確表示，未來會通過大力發展保障性租賃住房，下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題，努力實現“全體人民住有所居”。一句話，年輕人未來買不起房也不用怕了，國家會大力發展租賃市場，讓人人都住有所居。

事實上，隨著買房難度越來越高，很多人已經把租房作為解決居住問題的第一選擇。尤其是四大一線城市“北上廣深”，租房甚至長租，已經成為城市青年解決居住問題的唯一選擇——不論是剛剛工作落腳，還是家庭周轉過渡，都免不了要租房子。

根據艾媒咨詢的數據，截止到2021年6月末，全國房屋租賃市場租賃人口總量已經高達2.3億。此外，《2021中國城市租住生活藍皮書》也預測，到2030年中國租房人口將達到2.6億，租賃住房市場規模近10萬億元。屆時全國城鎮中將有三分之一左右的居民或者家庭采用租賃住房模式，特別是人口基數多的大城市，租賃比重甚至將超過60%。換句話說，未來租房將成為絕大多數大中城市解決居住問題的主流方式，尤其是人口凈流入的重點城市，租賃住房將成為新市民和青年人解決居住問題的最后一道防線。

租房市場，未來的發展潛力巨大，且承載著國家實現“全民住有所居”的重要責任擔當。然而，現實中我國的租賃住房市場卻呈現出了幾個很嚴重的問題：1、承租人法律意識薄弱，權益難以保障；第2、出租住房基礎設施差，存在安全隱患。比如有些房東、二房東或房產中介，不顧承租人的身心健康，把明知有問題的甲醛超標的房子對外出租等；3、租戶關系不穩，糾紛多發。根據調研，大量有長期租賃需求的人都很難租到長期穩定的房子，期望租期2-3年的租客有48.4%租期在一年以下或1-2年，期望租期3-5年則有55.9%未能達到預期的租期。糾紛多發的根本原因是，房東在整個租賃關系中，占主導地位，因此往往對租客頤指氣使，甚至經常出現惡意漲租金、房東趕人、不退押金等情況；4、二房東、黑中介等利用信息差賺取租金差價，多收傭金等。

專家分析認為，我國的住房租賃市場之所以會存在以上3大問題，根本原因是我國的住房租賃市場發展落后，機制不完善。事實上，直到今天，住房租賃市場存在的很多糾紛問題，仍然處于“無法可依”的狀態。因此，在這種市場環境機制下，承租人作為權利弱化的一方，權益很難得到有效保障。

為了建立健全的法律法規制度，為了提高住房租賃立法質量，更為了維護租客的切身利益，我們看到，過去這幾年，國家一直在大力發展和規范住房租賃市場。主要從三方面入手：第一是加大公租房建設力度或財政補貼力度，提供更多的低價租賃房源；第二是提升租住質量，確立租房觀念。最值得肯定的是，各大熱點城市“國家隊”開始進場了，而且部分城市開始試點“租購同權”；第三是確定相關法律法規，維護租客利益，保證租金的穩定。

說到“相關法律法規”建設，就不得不提2020年9月7日，住建部發布的《住房租賃條例(征求意見稿)》。該“條例”一度被業內專業人士稱贊為，將影響我國租賃市場向好發展的重要法規。截止到目前，全國已經有12個城市在積極響應，且加緊制定地方性法規。其中進展最快的是北京，11月底，媒體報道，《北京市住房租賃條例（草案）》已經提請一審，距離正式實施只差一步之遙。

易居研究院專家透露，北京租賃“新規”最快在明年2月份會正式出臺，最遲也不會超過6月份。北京向來是全國的“風向標”，北京的租賃“新規”一旦落地，后續勢必會有更多其它城市跟進。也就是說，從明年起，房屋出租就將全部按“新規”辦。

不僅如此，專家還提醒廣大房東和租客都要留意，新規和之前的租賃法規有很大差別。這意味著明年租房“新規”一旦實施，情況會發生重大變化，內容將涉及出租房源、押金支付、房屋轉租續租等多個方面。

第一、押金收取問題，最高允許“押一付三”且資金需監管，明顯利好租客

“新規”明確規定：住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，單次收取租金的數額一般不得超過三個月租金。并規定收取的押金會通過第三方專用賬戶進行托管。

現實中，房東、中介收取房客租金、押金時，往往形式混亂，而且有些房東還會“見人下菜碟”，遇到著急租房或女性等弱勢租客時，往往會多要押金，而且要求對方一次性付全年或者半年的房租，一方面是為了徹底鎖住房客，另一方面是為了后期租客退租時好“敲竹杠”。

新規明確房東或機構在收取押金時，最高只能按照“押一付三”，且明確要求押金必須進專用托管賬戶，這顯然是在維護承租人的合法權益。通過現象看本質，該規定重點規范約束的對象就是近年來迅速崛起的長租公寓和二房東群體。

第二、房屋續租、轉租等問題

續租明確了三個租客最關心的重要問題：第一是租賃合同期滿后，雙方續訂或重新簽訂合同時，經紀機構不得再次收取傭金；第二是房東如果以賣房名義驅趕租客，租客有優先購買房子的權利；第三是房屋所有權變更，不影響租賃協議的持續。比如房東把房子贈與子女，房產證所有權人有變更，但租賃合同仍然有效。

轉租同樣明確了兩個問題：第一是合法的轉租，需經過房東同意，且轉租的租金不得高于原租金。租客私自提高租金，獲取的差價收益，歸房東所有；第二是，未經房東同意，私自轉租牟利，房東有權追究租客責任，即可解除合同，收回房屋。

第三、明年起，“新禁令”下，4類房子將不得出租

前文提到了，在現有的租房法規體系下，不管是個人房東還是機構單位，對外出租的房源都不涉及質量把控。也就是說，市面上幾乎所有的房子，個人和機構都可以以賺取利潤的目的對外出租。這就存在一個非常嚴重的問題，這些房子可能危及承租人的人身健康，或者有些根本不具備合法產權的房子，未來涉及糾紛時，租客的權益無法得到保障。

所以新規明確規定，明年起有4類房子不得出租，專家把這條規定稱為租房“新禁令”。這4類房子分別是：1、不符合建筑、消防等方面的標準和要求的房子；2、室內裝修不符合國家有關標準，危及承租人人身健康的房子；3、廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住；4、其它依法不得出租的房子。比如設立居住權的房子、房屋產權不明晰的房子、違建房子、危房等。

有人可能會說，本來市場上房源就少，現在新規又規定4類房子不得出租，某種程度上減少了房源，對于構建租賃市場的穩定不利。對此我們不敢茍同，“新禁令”下，4類房子不得出租，非常有必要，因為這些房源日后很可能造成不必要的糾紛，嚴重的還可能危及租客的人身安全。這是頭等大事，不可兒戲。比如甲醛超標的房子，根據醫學資料顯示，房屋甲醛超標，是兒童發育畸形、白血病、癌癥、免疫力下降、呼吸道疾病等的主要誘因。這類房子如果不明令禁止，租客一旦承租，后果是非常可怕的。

對于“新規”明令禁止對外出租的4類房子，不光租客要留意不能再承租，房東同樣要留意不能對外出租，房東如果明知不可為而為之，輕者面臨罰款，重則可能承擔刑事責任。

第四、租金顯著上漲時，可以用行政手段干預，比如出臺“房租指導價”等措施

承接上一條，有人肯定會認為，新規“禁止”4類房源出租，在一定程度上會導致租賃房源供需不平衡，繼而會導致房屋租金上漲。對此，新規設置了“應對之策”：住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以對市場采取價格干預措施。

明眼人都看得出來，這個政策脫胎于近期的“二手房指導價”政策。其主要針對的目標是，市場上可能出現的房產中介、二房東、長租公寓等哄抬房屋租金。此外，值得一提的是，今年的8月31日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。

“租金指導價”政策，真的能實施起來嗎？真的會起效嗎？有專家發出了不同聲音：一方面，市場上相當比例的房屋租賃合同簽訂不規范，而且有不少壓根沒有合同，只是口頭形式，所以很難通過政策調控；另一方面，租金漲跌受市場自主調節作用更大，認為干預，可能適得其反。

在我們看來，真正的穩定租賃市場、穩租金的核心策略，應該是構建合理的供給，從源頭上解決問題。正如前面專業人士提到的，加大公租房建設力度或財政補貼力度，提供更多的低價租賃房源，從“開源”入手增加租賃用房供給，才是有效穩定市場租金的科學有效之舉。

第五、對租賃企業、中介等的規范與懲罰問題

此外，新規還對中介發布虛假房源、違規提供金融產品和服務等行為進行了規范，并明確規定房地產經紀機構不得開展住房轉租業務。“轉租”是租賃企業從房主手中租來房子，再租給租戶，這過程中發生了兩次租賃行為。禁止中介機構做轉租，我們認為是非常正確的，現實中很多中介從房東手中租來房子，然后漲價出租，甚至是簡單裝修，裝修材料不達標，然后就高價出租，這種賺差價的行為，不僅推高了租金價格，還損害了租客和房東的利益。

新規還明確對涉及6項違規情節進行不同程度處罰。比如對于房產經紀的代收租金、非法轉租、發布虛假廣告、誘導租客辦理租房貸等的，根據情況不同，處罰金從5000元到10萬元不等。值得一提的是，新規重點對不符合裝修標準的住房設置了懲罰條款：租賃企業應當遵守相關規定和標準，如發現質量不達標，出租人為個人的，可處5000元以上1萬元以下罰款；出租人為單位的，可處1萬元以上5萬元以下罰款。此外，新規明確規定，房東或者中介機構人員，采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔合同約定以外費用的，構成犯罪的依法追究刑事責任。

總結：迄今為止，我國住房租賃市場還處于發展階段，市場機制建設相對落后。好在，國家已經意識到了未來租賃行業在房地產中的重要作用，也開始著手建立完整的管理和服務體系，搭建完善健全的法律法規政策。明年起開始實施的“新規”，可以說直擊現在租賃市場的四大亂象：“黑中介”、“群租房”、“哄抬租金”、“搶占房源”，且每一條規定都直擊年輕人租房痛點。基于此，我們有理由相信，未來租房租賃市場會越來越規范，租客和房東的切身利益也將得到充分的保障。