低系數的樓盤

更利于在滬無房，無購房記錄的人

接下去，我們就收集的23個熱門提問及解答，可供打算購房的小伙伴參考。

1、問

滿五唯一房子，如果賣掉，算無房戶嗎？

答：滿五唯一的房子，賣掉以后是算無房戶的。

2、問

如果名下房子在外地，算無房戶嗎？

答：僅限于上海范圍，算無房戶。

3、問

離婚人士，凈身出戶，是否算無房戶？在新政策有上，有哪些限制？

答：離婚，要倒退3年，看離婚前家庭的購房情況。比如去年離婚，離婚前家庭2套，離婚后哪怕凈身出戶，也被限購了。

4、問

上海戶籍單身，09年與父母名下有一套共有房產，請問算有房還是無房？是否還能買房？

答：2011年以前的，算無房戶。單身可以購買1套。

5、問

拆遷所得的安置房，請問算購房記錄嗎？

答：公租房不算，有產權或者承租的共有產權都算有房。

6、問

有一套動遷房，剛賣掉，請問算有購房記錄嗎？

答：如果動遷房是5年內買入的，就算有購房記錄。

7、問

贈予在同一張產證上的一方，影響無房部分打分嗎？

答：要看贈予的時間，如果在2021年1月22日之前贈予，則算無房。在2021年1月22日（含）后贈與他人的住房，仍計入認購對象名下。

8、問

認購組數與準售房源套數比例小于等于1.3:1的，不使用計分排序，會怎么樣呢？

答：所有符合購房條件的，全部納入公證搖號。

9、問

購買的新房已網簽，但沒有拿到產證，一年后才能拿到，當下算有房，還是無房？

答：已網簽的房子，有購房記錄，所以算有房。

10、問

離異后，帶著未成年孩子，家庭結構一欄打幾分？

答：算單身0分，包括成年未婚、離異、喪偶，無論是否包括未成年子女，皆是0分。

11、問

退休人員的社保怎么算？

答：退休人員的社保年限是交多少個月算多少個月。比如從2003年1月開始計算， 如果是2005年退休的話，社保只能算兩年。

12、問

戶籍名下有一套房，無貸款，想過戶給父母，這樣算無房嗎？

答：如果在2021年1月22日（含）后贈與的方式，不能算無房戶。通過二手房交易過戶，算無房戶。

13、問

上海戶籍家庭，社保打分算一個人還是夫妻兩個人加在一起？

答：如果以1個家庭認籌，按照家庭成員中繳納較多的一方來計算。

14、問

社保有要求連續社保嗎？

答：不要求，按繳納社保的實際月數來計算。

15、問

0.1-0.24社保系數是如何計算的？怎樣才是0.24？

答：每個新盤都會公布自己的系數，以樓盤認籌公告為準。

16、問

如果外地有房，上海無房的話，算是無房嗎？外地有房有貸，上海無房無貸，這種情況呢？

答：以上海名下房產為準，兩種情況都算無房。

17、問

我名下有套商住房，小產權房，40年的，這種情況算有房嗎？

答：不算，名下有住宅才算有房。

18、問

境外人士購房也要積分搖號嗎？

答：境外人士符合條件可在上海購買1套，也按照計分搖號方式來認籌。

19、問

5年內購房記錄是指上海，還是全國？

答:以上海名下房產為準。

20、問

外地社保轉移都上海，可以算嗎？

答：只認上海繳納的社保。

21、問

請問怎么界定有房？動遷房算嗎？

答：名下有上海房產（包括動遷房、經適房、使用權房）即為有房，若2011年1月28日以前與共有的不計入名下房產。

22、問

家庭內產權份額轉換，算是購房記錄嗎？

答：份額變更是有網簽記錄的，但目前沒有明確是否算購房記錄。

23、問

請問無房是按照網簽為標準嗎？

答：自購房日起算，五年內無購房記錄（目前認網簽時間），只看購買記錄，不看賣出記錄。

五 .搖號開盤

1、上海新盤統一由東方公證處進行電腦搖號排序。

2、根據搖號順序選房。

3、選好房，簽訂認購書，將認籌金轉為定金，在開發商要求的時間內補首付款、簽訂貸款合同。

4、沒選房，沒簽訂認購書，全額退籌。

5、一般開發商都在30個工作日內退回認籌金。

相 關 問 答

一.認籌可以授權他人嗎？

理論上可以委托，以售樓處為準。

二.如果人數過多，認籌會提前終止嗎？

不會。按照公示的時間來進行認籌。

三.可以一家三口分別參與認籌嗎？

理論上可以，以售樓處為準！

但預售合同上名字和認籌意向書上的名字要保持一致

四.搖號選房現場，能看到實時房源情況嗎？

外場看不到，進入內場才能知道。

五.搖號到選房一般間隔多久？

看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。

六.搖號選房當天因故授權別人，可以嗎？

理論上認購書需要本人簽字，建議進行公證。

七.開盤后剩下的房源，還需要搖號嗎？

不需要搖號，開發商自行安排。

八.搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？

《搖號規則》明確規定了不可以。

九.已簽認購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？

1.沒批下來，可以換銀行。

2.沒批夠，補房款給開發商。

9上海住宅贈與流程

贈予:顧名思義，通常情況下，就是把你名下的房子，無償贈送給你直系親屬，騰出你的一個房票，然后你可以繼續貸款買房；

比方說你可以把上海名下的房子贈送給你外地戶口的爸媽。不管你爸媽有幾套套房，不管戶口是哪里，不管有沒有社保稅單，通通不管。只要是你的爸媽，只要你有出生證獨生子女證派出所證明戶口本等任意能證明父子母子關系即可。

數個一二線城市關閉了贈予破限購的通道，要求被贈予人也要有購房資格。因為本身就是個政策的漏洞。

但是，上海目前還是沒有要求。但是，這個通道可能即將要關閉了。比如:北京之前的拍賣房也開始要求有購房資格了，而上海的拍賣房和贈予仍然不用購房資格。

所以今天我再次提醒下，如果你的房子幾乎沒有貸款了，可以考慮把房子贈予給你的爸媽，騰出自己的房票。因為你還年輕，你可以貸款，而你爸媽是不能貸款幾年了。并且還有多人的爸媽并不是上海戶口，沒有購房資格。機會稍縱即逝，房票十分寶貴。

最關心的幾個問題如下

①產證上只有我一個人名字，送給丈母娘可以嗎？

可以:小夫妻沒有離婚的話，不管產證上有幾個人名字，都可以贈予給對方的父母。

②有貸款的房子能贈予嗎？

不可以。必須是清房，即房子沒有任何貸款，沒有任何抵押。但是對于老破小或者買入很早的房子幾乎就只是幾十萬貸款的問題，還清少量貸款即可，就滕了一張房票，房票寶貴。

③贈予后的房產證時間是新的，會不會影響滿五唯一的年限判定？

不影響，時間可追溯。譬如，小王的房子原來房產證日期是2012年5月1日，小王2017年5月將房子贈予給他老爹，雖然新房產證登記日期顯示為2017年5月1日。但是將來賣這套房子的時候，仍以2012年5月1日為基準計算稅費。

④贈予后的房子再賣出，怎么樣可以免除20%個人所得稅嗎？

首先，你想想你是不是有能力贈予超過2套的上海房子給你爸媽和丈人丈母娘，如果沒有這個能力，就不用考慮個人所得稅。

只要你爹媽名下只有你贈送給他們的唯一賺上海住宅，那么滿五年后賣出就沒有20%的個人所得稅。

那么你可以送一套給你爸媽，再送一套給你老婆的爸媽，這樣絕對沒有個人所得稅。

有人又說，我爸媽名下本來就有幾套上海的住宅怎么辦？例如小王的爹老王名下有AB兩套房子，小王又把自己的房子C贈送給他，如果老王把C賣掉，則會產生20%個人所得稅。

破題:先賣A和B兩套房子，最后賣贈予所得的C房，即可免去20%個人所得稅。另外，京滬深房產原則上不斷買進，不要賣出，完全不用考慮這個個稅。

⑤最最重要的問題來了，非常BUG的存在

我把房子送給我爸媽，我爸媽外地戶口，也沒有居住證，是不是要交房產稅？我爸媽上海戶口，名下已經有幾套房子了，再送給他們就超面積了，要不要交房產稅？

答案是:一毛錢不用交。贈予所得的房產一毛錢房產稅都不用，這是無償得來的。即使新的政策的出臺，一般也不回追溯過往。

最關鍵的，是騰出你的房票。有條件的，請把你的老破小送給爸媽，送給丈母娘，去貸款買更好的房子吧。

知道拍賣房和贈予政策，不限購不需要購房資格的核心目的是什么嗎？

每個城市都要富人啊！能全款的富人歡迎您！歡迎來上海定居！給土豪大爺們開綠燈，你們爸媽也可以來買房子，你們無限購房創造消費，創造優質gdp，就是這么殘酷。

但是呢，這種漏洞也是很不穩定的因素，為了房地產市場的健康長遠發展，隨時關并且也關了很多城市了。不要低估調控.

贈與費用如何計算

受贈人不需要查限購

朋友找到Ann， 準備贈與給自己的親屬一套房產， 準備購買一套自己的新房， Ann剛好幫助協助辦理了全部過程。拿出來分享給需要的朋友。

二手房（住宅）贈與過戶需要繳納的費用如下：

贈與過戶免征營業稅和個人所得稅（直系親屬免征個人所得稅）

贈與過戶免征營業稅， 但是個人所得稅需要繳納，合同評估價格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個稅）

契稅的征收：不論房產什么情況都需要征收全額契稅（評估價格*3%）

其他費用和正常過戶都一樣（工本費80元／單）

二手房（住宅）贈與過戶所需材料有：

1.贈與方權利人（原產證權利人）身份證復印件一套、

2.受贈方權利人（現在產證權利人）身份證復印件一份，

3.產權證復印件一套

4.戶口本（若是直系親屬， 能證明直系親屬證明或直系親屬公證書）

5.經公證的贈與書和受贈書（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填寫， 交易中心會自行公證，無需自己辦理。）

二手房（住宅）贈與注意點??：

1.交易房屋評估價格是系統直接給到的評估價格， 此價格一旦受理， 不可變更， 現場打好稅單，需要當天繳納契稅。

2. 贈與的房子不需要查詢限購，當天即可辦理完畢全部流程;

3. 稅費當天需要繳納， 請帶好銀行卡（有些卡會限額， 請自己開通大額刷卡，交易中心不接受現金交稅 ，小額費用可現金支付）

4.產證會當天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 請提前復印備用。

房吧（備注贈與咨詢）

ps：交易中心近期辦理的收件收據。收到此件 ，說明您的贈與已經走完流程， 只差最后一步， 拿著這個收件收據，帶上身份證到交易中心拿號直接領取產證。

買房需查詢資料網站

1.個人征信報告

2.不動產查檔單

:8088/szbdc-vwebm/notes?from=groupmessage&isappinstalled=0

3.社保查詢

（深戶需提供連續36個月的社保查詢清單，非深戶需提供連續60個月的社保查詢清單）

上海最新落戶政策

2020社保繳費上限：28017元/月

2020社保繳費下限：4927元/月

2020一倍社保繳費基數：9339元/月

居轉戶

常規的落戶條件要求：

1、持有《上海市居住證》滿7年；

2、持居住證期間社保累計達到84個月；

3、持證期間依法在本市繳納所得稅；

4、有國家中級職稱；

5、無違反計劃生育及違法犯罪記錄；

留學落戶

– 一般來說留學500強學校的碩士學制是兩年制，必須在國外待滿一年365天才可以滿足留學落戶的條件；

-如果是一年制碩士，出境累計時間不低于半年180天，回來第一份工作在上海，后續起碼繳滿1倍社保半年以后便可以申請落戶。

應屆生落戶

根據上海市學生事務中心發布的《非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》，應屆畢業生達到標準分72分，在規定時間內申請，即可在上海落戶。

在滬“世界一流大學建設高校”包括上海交通大學、復旦大學、同濟大學、華東師范大學的應屆本科畢業生符合基本申報條件即可直接落戶。

創新、企業人才落戶

1、獲得科技企業孵化器或創業投資機構首輪創業投資額1000萬元及以上或者累計獲得創業投資額2000萬元及以上（須資金到位并持續投資滿1年）的企業中持股比例不低于10%的創業人才，在企業連續工作滿2年的，可以直接申辦；

2、在技術轉移服務機構中連續從事技術轉移和科技成果轉化服務滿2年，最近3年累計實現5000萬元及以上技術交易額（技術合同雙方當事人分別不少于5家且不是關聯企業，技術合同履行率達到70%及以上）的技術合同第一完成人，可以直接申辦；

3、本市創業投資機構的合伙人或副總裁及以上的高級管理人才，已經完成在本市投資累計達到3000萬元的，可以直接申辦；

4、最近4年內累計36個月在本市繳納職工社會保險費基數等于本市上年度職工社會平均工資3 倍且繳納個人所得稅累計達到100萬元的企業高級管理、科技和技能人才，可以直接申辦；

5、同時符合下列條件的企業家，可以直接申辦：

（一）運營本市企業的法定代表人（擔任董事長或總經理）或持股不低于10%的創始人；

（二）企業連續3年每年營業收入利潤率10%以上，且上年度應納稅額不低于 1000 萬元；或科技企業連續3年每年主營業務收入增長10%以上，且上年度應納稅額不低于1000萬元；或企業在上海證券交易所、深圳證券交易所等資本市場掛牌上市；

（三）企業的生產工藝、裝備和產品不屬于國家和本市規定的限制類、淘汰類目錄；

（四）企業無重大違法違規行為和處罰記錄,無不良誠信記錄。

臨港新區落戶

NO.1 必要條件

符合新片區重點產業布局、經新片區推薦的用人單位的核心人才；

NO.2 必要條件

持有《上海市居住證》滿3年；持證期間參加職工社會保險的累計滿3年，其中新片區工作時間不低于2年；持證期間依法繳納所得稅。

NO.3

被聘為中級及以上專業技術職務或者具有技師（國家二級以上職業資格證書）以上職業資格，且專業、工種與所聘崗位相對應；

NO.4

最近連續3個納稅年度，個人在上海平均每年納稅額在100萬元及以上或者連續3年平均每年聘用本市員工100人及以上；

NO.5

最近連續3年在本市繳納城鎮社會保險基數高于本市上年度職工平均工資2倍以上。