一、什么叫做有效流水？

二、銀行喜歡什么樣的流水？

三、做好流水就足夠了嗎？

四、1v1答疑解惑

流水，其實只是信貸里面很小很小的一個環節，即便如此，在信貸收緊的今天，相比去年，流水已經細化成了包括按揭流水、SFK流水、JYD流水、信用貸流水，每個要求還都不一樣。由于時間關系，我們今天不準備全部展開講，先只聊聊按揭申請流水（下面簡稱流水），提到的各種規則也不適用于其他流水，請大家知悉。另外如果資質非常好，工資收入能達到月供2倍以上，那么今天的語音課堂也不用聽了，今天的分享主要是針對月收入達不到2倍月供甚至無流水的朋友們。

一、什么叫做有效流水？

職業性或者經營性收入，這也是我們在實操中發現大量客戶存在誤解、會犯的錯誤。自轉、夫妻或者戶口本上的人互轉（最好也不要是兄弟姐妹，原因我會在第二點里講）、股票基金理財、借貸相關（銀行和私人借貸，幫人收貸款，受托支付，禁忌流水）、存款都不叫有效流水。

不要以為每一條進項都叫做流水，那是在自我感覺良好，都是左手倒右手，自循環，一個個拆解。舉例子，我們去年有個客戶說自己資質很好，拿過來一看，女兒收入只夠月供，母親沒有有效流水。

二、銀行喜歡什么樣的流水？

大家都喜歡問“我存現金可不可以”，“我支付寶的認不認”……這些出發點，都是我我我，我們要學會站在對方也就是銀行的角度去看，研究銀行的喜好，你才能從眾多人中脫穎而出，讓銀行從有限的額度里面，批貸給你。

銀行考察借款人穩定的收入

記住以下六點：

?1、穩定，穩定才是第一位

工薪族：穩定的、時間/金額/轉賬方相對固定的、每月都有工資收入的（可能是對公賬戶發的，也可能是私人轉賬的）。

做生意的（部分銀行已經不接，只做工薪族）：有執照、或者有網店的，并且自己收款的。

最好是銀行卡收款，銀行畢竟是名門正派的金融機構，不同銀行間流水是互認的。

?2、邏輯很重要，呈現出正常的工薪族或者自雇人士

工薪族，一般比較正規的都是代發工資，稅前收入減去社保、個稅、五險一金等等，最后發到銀行卡上的，一定不會是整數，一定有小數點后兩位，而且每個月略微有浮動。

而自雇人士呢，剛好相反，做生意一定是每月不固定，有大量的營收款入賬和出賬的。

不管工薪還是自雇，流水要有正常的消費和支出。

?3、不用解釋的解釋，才是最好的解釋

銀行，不是一個整體的、籠統的概念。不同家銀行、同一家銀行在不同時期，對于流水、首付款等等要求，也是完全不一樣的。

銀行不是一個虛擬的稱呼，是一個個鮮活的、需要對該筆貸款負責的人，天生就是不相信你、懼怕風險、要挑刺的。

不要以一元的思維去考慮問題，覺得我這樣行不行，我以為，而要站在對方角度來考慮問題，站在銀行信審的角度來考慮問題，就不會犯一些低級的錯誤了。

銀行為什么喜歡工薪代發族，尤其是體制內的，工資都是代發工資，代發工資的作假成本比較高，銀行不需要花費額外的精力去查證。

而如果你是自雇人士，那么除了流水，就需要有執照，有實體店或者網店，這些銀行都會上工商網、企查查去查相關法人、股東，上網或者實地去看經營場所。

如果是一份兼職收入，銀行也需要根據實際情況去核實。而行業那么多，銀行其實是不懂的，那就會需要你提供輔助材料，包括且不限于社保、郵件往來、訂單往來等等。

舉例：北方老家縣城的服裝個體戶老家，給你發將近五萬的代發工資。

舉例：轉款方跟你同姓，并且三個字只差一個字。

如果你們之前有申請過按揭的話，就會知道，今年的按揭跟往年非常不一樣，對于資質不太好的客戶，銀行會來來回回要求補資料、解釋。有的客戶是解釋到無法解釋，等于自動把你勸退了，而不是直接拒絕。

支付寶可以算嗎？存現金可以算嗎？炒幣可以算嗎？你為什么不能曲線救國一下？這類問題都屬于此類需要解釋的問題。如果你的流水需要解釋，銀行可能會更加傾向于審批貸款給一個不需要解釋和查證的客戶。

?4、流水金額的要求：連續六個月，覆蓋所有月供的2倍左右

有的人以為流水能夠剛好1:1覆蓋住月供就可以了，那你的生活怎么辦？很多人原本的工作流水可能不夠月供兩倍，這個時候就需要有一份“兼職”收入來做補充收入。

有時候啊，客戶會提供很多張卡的流水過來，看瞎眼，符合前面1、2、3點要求的流水，可能一份都沒有，要么是金額太少，即體現不了穩定的、能覆蓋2倍月供的流水；要么都是自轉、夫妻互轉、存款理財這些無效的流水。

此處劃重點——記住，銀行一般只會看兩份流水，提供多了，浪費對方時間，自己貸款也下不來。一般我們是建議本職工作+兼職兩份流水，就可以了。

?5、資金要過夜，結息也很重要

結息是一個客戶活期+定期的利息，每季度結算一次。結息高代表客戶不缺錢的程度，說明了客戶對銀行的貢獻度。舉例：招行歸集業務，工資卡已到賬，資金吸星大法一到賬就轉走，按揭不好做。

?6、專卡專用

我們一向倡導各種流水，?？▽Ｓ茫煌矸?、用途的卡，專門用一張，避免有時候一份出錯，全軍覆沒。其中有張中轉卡，將來既不會作為按揭流水，也不會作為首付款流水，就是專門用來轉一些資金的，做一些流水卡不方便做的資金進出。

舉例子：我們有個客戶，本身是工薪族，也有執照，但是自己不是法人和股東，是實控，工資、營業收支，首付款，統統都是一張卡，大雜燴，這就非常尷尬和麻煩了。

前幾天某個銀行經辦分享的一個案例，他朋友的按揭流水卡，出現了把別人轉過來的工資，用一個整整齊齊的數字，轉回去給對方的資金回流記錄，因為這個太明顯的低級錯誤，導致沒有任何銀行可以受理，任何解釋都蒼白無力，最后只能在網簽的前一天毀約，損失了10萬定金。

三、流水做好了就能貸下款了？

按照以上指引，你就能順利按揭了嗎？以上全錯。流水不是單一的東西，還需要結合貸款人的其他條件綜合來看，需要量身定制。這就像一個人發燒，退完燒，是不是就治好病了？答案肯定是否定的，發燒只是癥狀的表象，引起發燒的可能是細菌感染，可能是病毒感染，也可能只是你離火爐太近了。

我們美宅的每一位客戶，開啟我們正式服務流程的第一步，都是給紙質版打印征信和流水，中間還會由我們的信貸專員小安、小明同學，來來回回就一些細節做很多溝通和明確，最后才能根據客戶的買入預算、貸款金額和征信流水，制定出一份詳細版的資信報告，類似于一個客戶的信貸體檢報告，還有定制化流水指導意見。

這些指導意見，不光光是指流水，可能會涉及到征信報告里面有錯誤，需要修改。自雇人士可能涉及到公司的執照都需要修改、業務收款方式也要更改、卡要更換，全部都是量身定制指導的，沒有哪兩個客戶是完全一樣的指導方案。尤其是之前聽信了一些流派，已經把流水做壞了的，可能全部都要丟進垃圾桶，從頭再來。根據客戶實際情況，一開始就圈定好將來適合進件的按揭行，設定好流水卡和中轉卡，其中中轉卡是一定要回避可能的貸款行的。根本不是你們想象的泛泛而談，一個標準教程拿回去，依葫蘆畫瓢照著做。

流水只是一整套資料中的其中一個因素而已，一副拼圖中的一小塊而已，千萬不要以為“做”出一份流水，就可以解決全部問題，成功拿下按揭貸款。