二手房“帶押過戶”政策，已從個(gè)別試點(diǎn)進(jìn)入到全面鋪開的新階段。

11月15日，浙江省自然資源廳發(fā)布通知稱，為降低二手房交易雙方資金及時(shí)間成本、提高交易登記安全性，其聯(lián)合浙江省銀保監(jiān)局等多部門起草了《關(guān)于深化“總對(duì)總”多跨協(xié)同，推進(jìn)二手房“帶押過戶”登記服務(wù)新模式的通知（征求意見稿）》。此次征求意見稿充分說明，帶押過戶政策深入人心，并開始從城市試點(diǎn)逐漸進(jìn)入到省級(jí)推廣的范疇。

帶押過戶制度是2022年二手房交易中頗受市場(chǎng)關(guān)注、好評(píng)較多的政策。包括昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波等城市陸續(xù)推出了這項(xiàng)服務(wù)，深入探索了二手房還貸、交易和過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。從各地反饋的情況看，買賣雙方都對(duì)這項(xiàng)政策帶來(lái)的便捷性持點(diǎn)贊態(tài)度。比如說，部分參與帶押過戶的房東發(fā)自內(nèi)心感嘆：“沒想到這么快就可以辦理了，作為賣方，不用籌錢還清房貸，就能完成過戶，真是太省心了。”類似感嘆說明，二手房帶押過戶政策具有非常好的群眾基礎(chǔ)，尤其是在2022年特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，此類制度減少了房東籌錢還款的壓力、減少了購(gòu)房者墊付資金的顧慮，具有非常好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)。

我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到，帶押過戶政策已開始進(jìn)入新階段。在新階段中，就是要加快其他未落實(shí)的城市積極建立這項(xiàng)制度，同時(shí)要求各地主動(dòng)宣傳好這項(xiàng)制度。唯有這樣，才能更好地發(fā)揮制度優(yōu)勢(shì)，為二手房市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展增添新動(dòng)力。

從制度推廣來(lái)說，全國(guó)一些重點(diǎn)城市已在積極推進(jìn)，其他城市則需要快馬加鞭，即要學(xué)習(xí)優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)和模式，爭(zhēng)取在今年年底或明年上半年快速建立帶押過戶制度。各地相關(guān)部門要加大協(xié)作力度，尤其是自然資源部門、商業(yè)銀行部門、不動(dòng)產(chǎn)登記部門等，要強(qiáng)化數(shù)據(jù)對(duì)接和平臺(tái)開發(fā)，積極搭建具有穩(wěn)定運(yùn)行能力的平臺(tái)和工作機(jī)制，確保好政策早日服務(wù)人民群眾。

而從制度宣傳來(lái)看，目前各地對(duì)這個(gè)政策的宣傳力度其實(shí)還不夠。出現(xiàn)這種原因，也和“帶押過戶”這個(gè)詞略顯抽象有關(guān)。尤其是和傳統(tǒng)的“限購(gòu)”、“限貸”等詞相比，“帶押過戶”一詞略顯深?yuàn)W，其也影響了房東和購(gòu)房者對(duì)該制度的理解和消化。各地要加快編制簡(jiǎn)易小手冊(cè)，通過中介門店和銀行網(wǎng)點(diǎn)主動(dòng)做宣傳。要少談“抵押權(quán)”方面的抽象的法理概念，多強(qiáng)調(diào)“無(wú)需還貸也可出售二手房”的通俗解讀。唯有這樣，老百姓對(duì)于這個(gè)政策的理解才會(huì)透徹，各地也才能更好地發(fā)揮政策的效應(yīng)。

隨著帶押過戶制度的全面鋪開和進(jìn)入新階段，傳統(tǒng)二手房交易的框架和邏輯有了調(diào)整。新制度必然帶來(lái)新情況和新問題，各市場(chǎng)參與者要積極研究這項(xiàng)政策、主動(dòng)思考，尤其是要對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)提前做規(guī)避，以更好促進(jìn)這項(xiàng)制度的全面鋪開。這里主要從銀行即抵押權(quán)人、賣方即房東，以及買方即購(gòu)房者三個(gè)層面進(jìn)行分析。

首先，從銀行角度看，其屬于抵押權(quán)人身份，所以一定要保證抵押權(quán)不會(huì)被喪失。但如果涉及跨行業(yè)務(wù)，此時(shí)就要防范抵押權(quán)喪失的風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于銀行來(lái)說，在辦理此類業(yè)務(wù)時(shí)，不能想當(dāng)然地認(rèn)為，只要銀行同意就可以辦理。這兩年房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了“居住權(quán)”的新概念，銀行要注意居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從原房東角度看，要認(rèn)識(shí)到，“可以不還貸就允許直接出售二手房”不代表可以不用償還貸款。如果房子出售過程中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下滑或房屋出現(xiàn)較大的貶值，此時(shí)二手房出售款可能比較少。原房東此時(shí)若要履行房貸償還義務(wù)，也依然需要通過別的渠道去籌資。

再次，從購(gòu)房者角度看，帶押過戶并不必然把交易風(fēng)險(xiǎn)給消除了，比如說在參與此類模式時(shí)，要檢查下相關(guān)二手房是否設(shè)定過“不得轉(zhuǎn)讓”條款，抑或是檢查下此類房屋是否存在共有產(chǎn)權(quán)人。同時(shí)此類交易涉及比較多的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)如資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)而會(huì)涉及各類新合同，購(gòu)房者要對(duì)合同條款多做檢查，防范出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

作者/嚴(yán)躍進(jìn) 上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)