簽購房合同后銀行沒批貸款

2004年5月19日，買受人張先生與某房地產開發公司簽訂了《上海市商品房預售合同》一份，約定張先生購買該開發商的商品房一套，總房價149萬。

雙方在補充條款內約定，張先生應當在開發商指定的銀行辦理貸款，并在簽署商品房預售合同時將按揭貸款所需全部資料及費用交給開發商。如果因為張先生原因導致貸款未能獲批準或者未達到貸款額度，則張先生應當在開發商發出通知后七天內以現金方式不足相應款項，如果逾期則開發商有權解除本合同，并扣除總房價5%的違約金。

合同簽訂后，張先生按照合同約定支付了首付款和貸款材料。2005年8月26日開發商致函給張先生稱銀行要求降低貸款額度，差額由張先生現金補足。2006年10月10日開發商再次致函給張先生稱銀行已經認可了張先生的貸款額度，但需要補充某些資信資料。

后開發商起訴到法院，稱銀行未能同意張先生的貸款要求，因此要求張先生支付剩余房款并支付逾期付款違約金。而張先生則提出反訴，要求解除合同并返還已付房款，并提供了退工及停領工資的證明。

解除購房合同要交違約金嗎

因銀行貸款未能獲得批準，是否可以解除合同？解除合同后是否需要承擔違約責任？

1、雙方約定銀行貸款手續是由開發商代為辦理，開發商負有將貸款審批的結果通知張先生的義務，張先生只有在收到該通知后方能按照通知的要求對銀行的款缺額部分予以補足。先開發商通過起訴的方式要求張先生補足房款，因此逾期付款違約金的計算應當自張先生收到起訴狀之日起算。

2、因為房屋需要自籌的購房余額數額較大，而張先生已經提供了證據證明其工作及收入均發生了較大變化，已無力繼續履行合同，故該合同在張先生履行不能的情況下應予解除。但應當承擔合同解除后的賠償責任。

3、關于合同解除后的法律后果，因為張先生在收到催款通知后未能履行付款義務，屬于違約行為，應當承擔違約責任。賠償金額應當自違約事實發生之日計算至合同解除之日止，具體金額由法院酌定。

該判決的法官在張先生無力履行的情況下解除了該合同，值得探討。首先這個案件是由買受人張先生提出的解除合同請求，法院據以判決的依據是張先生“已經無力繼續履行合同，故該合同在履行不能的情況下應予解除”。因此“履行不能”是判決合同解除的理由。