融資規模

融資利率

注：榜單中缺失的房企并無未監測，而是由于渠道的原因，部分房企未披露融資事件，不計入榜單內。

融資特征

融資規模連續3年大幅下滑

2022年全年40典型房企融資總額為5697.23億元，其中債權融資5129.19億元，占比90.03%，股權融資568.04億元，占比9.97%。具體的融資方式來看，境內銀行貸款（1614.36億元，占比28.34%）；其他債權融資（1285.31億元，占比22.56%）；公司債（1019.34億元，占比17.89%）；中期票據（828.13億元，占比14.54%）；海外銀團貸款（302.18億元，占比5.30%）；海外配股融資（294.56億元，占比5.17%）；境內再融資（273.48億元，占比4.80%）；信托貸款（79.86億元，占比1.40%）；委托貸款（0億元，占比0%）

圖：2022年度40房企融資方式占比

從同策研究院持續追蹤情況來看，40房企融資金額連續3年大幅下滑，2022年度同比去年下滑27%。今年以來房企融資一直呆在深淵里，前10個月雖然出臺了一系列融資方面的指導政策，但是房企融資環境并未得到有效改善，實際情況是融資環境在進一步惡化，下半年同比去年下滑的速度更快，直到11月房地產行業融資政策密集出臺，從“第一支箭”的“金融16條”房地產開發貸款投放、“第二支箭”的民營企業債券融資支持工具擴大，到“第三支箭”的股權融資調整優化5項，政府“三箭齊發”，從信貸、債券、股權三個融資渠道為房地產企業提供政策支持。12月，房企融資終于迎來了小高峰。

圖：2020年-2022年40典型房企融資規模總額對比（億元）

同策研究院一直呼吁。 從目前的融資形勢來看，我們認為，11月會是房企融資的分化時間點，11月政策密集程度和落地性更高，對于融資環境推動效果也更好，反映在12月融資數據上已有所體現。從政策和市場表現來看，預計明年上半年會是房企融資的窗口期。

國企民企融資金額一致，但民企生存環境更為艱難

2022年40典型房企中國企融資總額為2848.62億元，而民營企業的金額為2848.61億元，幾乎完全一致，但融資結構卻完全不一樣。

前11個月，融資政策出臺整體來看還是利好于國央企及優質民企，對一般民企而言扶持效果并不明顯。從銀行和金融機構角度來看，基于風險偏好考慮更傾向于選擇風險更可控的國央企及城投企業，給它們發放貸款。所以國企融資渠道不管是公司債、中期票據、境內銀行貸款和其他債權融資都很均衡，每個融資渠道都向央國企開放“綠燈“，如國企背景房企是發公司債的主力軍，并且能在正常發行公司債券的同時持續獲得大額銀行貸款，而境外的銀行貸款渠道也很通暢。正常情況下，國央企這樣的融資結構才是健康的。

圖：2022年度40典型上市房企融資金額按國企和民企劃分（單位：億元）

而民營房企融資結構明顯變形，公司債、中期票據等以往的主流渠道大幅縮水，境內銀行貸款雖然看起來高，但主要是部分優質民企的并購貸額度和保障房租賃融資，如3月份碧桂園和美的置業融得4筆總額就超500億，擠干這部分水分，民營房企并沒有得到多少銀行的支持。民營房企只能自救，主要的融資渠道就其他債權融資和股權融資（境內再融資和海外配股融資），即以金融機構借款、股權或股權加債權形式的資產轉讓，同時開啟了高利息的信托貸款，但信托貸款和股權融資融到的錢金額并不高。

圖：2022年40典型上市房企融資結構按國企和民企劃分（單位：億元）

融資成本總體下滑，民企利率普遍高出1-3%

2022年全年僅21家房企披露了融資利率，融資成本最低為招商蛇口發行的一筆年利率1.8%的其他債權融資；最高為雅居樂一筆年利率高達20%的夾層融資。

就統計口徑數據來看，央行宣布LPR下調后，企業融資成本降低，大部分的房企融資利率都在5%以下，國企融資繼續保持“白菜價”，年利率不超過4%，反觀民企融資利率普遍高出1-3%。有人說，最低利率和最高利率并不能體現房企真實的融資水平，如果都在低區間基本可以說其融資成本低，但在高區間并不能說明房企整體的融資利率就高。

圖：2022年度21家典型房企融資利率區間箱圖

實際上確實存在這樣的問題，只看最低利率和最高利率有其局限性，因為筆數和涉及金額絕對值和相對值不一樣，很難說利率高的整體情況就更差，所以我們還重新做了一次加權平均利率，但同樣面臨我們監測數據的局限性，如果房企不披露的部分，我們是無法測算的，所以可能存在誤差或者不準確的情況，因此還是用最低利率和最高利率給大家看看趨勢和走向。

這里就拿金科、中梁和雅居樂來做個演示，用利率區間和加權利率的區別，從利率區間我們看到這三家融資利率遠高于行業平均水平，但加權后不一樣了，我們以中國10年期國債在12月30日的利率，2.88%為基準利率，算出來金科、中梁、雅居樂的加權平均利率，從下圖可以看出，三家房企呈現出了不同的特征。

金科看似利率高，一加權后利率并不高。主要由于披露部分占融資總量的比例非常小，除了公司債還有其他比如境內銀行貸款、中期票據等等，所以金科的融資成本沒有看起來那么高。

中梁加權后利率還是很高。今年中梁一共只發行了四筆，共融資了46.53億元，而這四筆利率均在9%左右，因此中梁的融資成本是真的高。

雅居樂加權后利率最高。但雅居樂比較特別，首先雅居樂今年的融資主要來自于出售資產，以股權或股加債權等不計利率的方式套現，所以很難看出其融資成本高不高；其次，債權融資中還有一筆特殊融資，即6月份發行的一筆7.5億利率20%的夾層融資（類似于二貸），而這并不是房企融資的常規手段，所以可參考性也不大。