一、什么是房屋租賃合同？

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同終止時將房屋歸還給出租人的協議。

因此，我們不難看出，房屋租賃合同的本質是：承租人依據締約目的取得房屋使用權,出租人則是依據締約目的收取租金。

二、什么是買賣不破租賃？

依據《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

三、為什么要規定買賣不破租賃？

“買賣不破租賃”授予善意承租人突破合同相對性原理對抗租賃標的物變動后的所有權人。租賃合同之債的性質屬于契約之債，而所有權屬于物權，此時甚至突破“物權絕對性”原理，法律擬制債權大于物權。該原則保護的是合法的租賃關系,是用以保護善意承租人的租賃使用權。

四、“抵押不破租賃”法理上具有應然性

所有權作為絕對排他的物權權利都不能破解租賃之債，那么基于所有權的抵押擔保物權更無法破解租賃之債。

五、“抵押不破租賃”的法律依據

依據民法典第四百零五條：抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

最高院城鎮房屋租賃司法解釋第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

最高院執行異議和執行復議規定第三十一條承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。

以及關于最高院拍賣、變賣財產的規定第二十八條第二款規定拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

六、“抵押不破租賃”的例外情形：

即如果租賃合同的目的已經脫離租賃合同的本質，其實際性質是基于當事人之間的債權債務達成的抵債合同關系，而非租賃合同關系。如果肯定租賃抵債合同的租賃關系性質，就會造成當事人以租賃抵債來規避擔保物權的優先性，從而造成普通債權優先于擔保物權的法律后果，與物權法律精神相違背。

該“抵押不破租賃”例外情形已經(2014)民申字第215號最高院民事裁定書所認定，最高院說理如下：

“(二)關于英聯視公司對涉案房屋所享有的權利能否對抗恒華嘉輝公司的物權問題。根據上述分析,英聯視公司與豪力投資公司之間簽訂的《房屋使用權抵債合同》為房屋使用權抵償欠款的合同之債而非房屋租賃合同,故本案不適用合同法規定的“買賣不破租賃”原則。此外,根據合同的相對性原則,英聯視公司與北京豪力公司之間簽

訂的《房屋使用權抵債合同》僅對簽約雙方有法律約束力,不能對抗合同之外的第三人。”

此后，各地方法院均援引最高院的判例精神進行說理和認定：包括廣東省高院(2019)粵01民終7366號、山東省高院(2019)魯民再566號以及河南省高院(2019)豫01民終21460號。

在執行案件中，案外人以享有租賃權為由申請執行異議排除申請執行人的執行，而申請執行人通常以被執行人與案外人惡意串通虛構租賃關系，要求法院不予采信進行抗辯。該問題非常突出，已經成為執行難點。為此，浙江省高院針對案外人主張租賃權的若干問題進行了解答，在答復中浙江省高院的審查原則是著重審查租賃合同的真實性，如果經審查發現當事人自認或者有其他明確的證據證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關系的，對租賃合同的真實性不予認可。法院如果否定租賃合同關系的，可以裁定解除承租人對該財產的占有。