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住房貸款利率低至3.6%，住房貸款利率會降低嗎？

業內人士指出，雖然銀行通過渠道連接業務是常規經營，但如果經營貸款流入房地產領域，顯然是不合規的。銀行系統通常會監控資金流動。只要發現，銀行就會要求一次性還清貸款，得不償失

圖/視覺中國

文|《財經》記者嚴沁雯

“利率低至3%，一年可以節省幾點。了解銀行房貸？”在一直活躍的貸款中介朋友圈動態中，“房貸轉房”的推廣力度越來越大。

《財經》記者從上海的一家貸款中介機構了解到，所謂的“抵押貸款轉移抵押貸款”的目的是利用抵押貸款與抵押貸款之間的利率差來節省利息。以一套仍在抵押貸款中的房子為例。如果所有抵押貸款都還清了，房地產可以用來抵押，從而向銀行申請貸款，從而實現“抵押貸款轉移抵押貸款”。

在一些購房者看來，與之前申請的5%甚至更高的抵押貸款利率相比，3:00的抵押貸款利率具有一定的“誘惑”。據一些中介人士介紹，最近收到的抵押貸款咨詢越來越多。咨詢客戶包括資金短缺的小企業主和購房者。

值得注意的是，一些住房抵押貸款實際上是商業貸款。根據中國人民銀行7月29日發布的《2022年第二季度金融機構貸款投資統計報告》(以下簡稱《報告》)，2022年第二季度末，本外幣居民貸款余額73.29萬億元，同比增長8.2%，本外幣居民經營貸款余額17.75萬億元，同比增長15.1%，個人住房貸款余額38.86萬億元。

“大熱”房貸

“住房抵押貸款是我們目前最重要的指標。現在特別‘卷’，銀行之間會打‘價格戰’。它的重量在于金額和利率。”當被問及住房抵押貸款業務時，一家股份制銀行的客戶經理告訴《財經》記者。

自今年年初以來，在政策指導下，商業銀行增加了對中小企業的支持。一些從事貸款業務的人士表示，作為一種小型和微型商業貸款，住房抵押貸款已成為最近的熱門業務。

《財經》記者作為小微企業主咨詢了上海某股份制銀行分行的客戶經理。據介紹，只要符合“名下有房，名下企業成立一年”的要求，就可以申請住房抵押業務。信用額度一般為房屋評估價格的70%。銀行可根據還款情況每三年給予一次信用期，最長可達20年。

“假如房子已經還清了貸款，最低年利率可達3.6%；如果房子還在抵押，還款時間滿12個月也可以做“第二抵押”，最低利率在3.6%-3.7%左右，但還在抵押的金額要減去，會比還清貸款的房子低。”上述客戶經理表示。

與之前購房者申請的5%甚至更高的抵押貸款利率相比，抵押貸款利率具有很大的優勢，這也讓很多人看到了“套利”的機會。

“有大量的客戶咨詢這項業務，銀行必須排隊辦理住房抵押貸款。”上海的一位貸款中介說：“有些客戶需要營運資金來做生意，而有些客戶則用來更換抵押貸款。”

2021年初在上海買房的李女士告訴《財經》，最近不止一家貸款中介在向自己推薦房貸。“如果用房貸代替房貸，可以省很多錢。”

據李女士介紹，她的房產總價約為500萬元。此前，她向銀行申請了約300萬元的住房貸款。貸款期限為30年，抵押貸款利率為4.65%，累計支付利息約為257萬元。

根據貸款中介提供的計劃，以等額本息為還款方式計算。如果將房屋抵押貸款轉換為利率為3.85%的房屋抵押貸款，總利息可節省約50萬元。

銀行嚴格控制資金用途

在一些購房者看來，可以提供高額度、低利率、長期的住房抵押貸款，完美滿足其對高利率住房抵押貸款的需求。

《財經》記者作為買家咨詢了貸款中介的相關業務，在他說他的名字沒有公司后，另一方說他可以幫助提供營業執照和相應的水包裝，并通過銀行審計。同時，在財產未償還貸款的情況下，中介還可以提供預付款渠道來完成貸款償還，以增加向銀行貸款的機會和金額。

“經營貸款的期限一般為5-10年。到期后，我們需要再次借助預付款償還本金的后續貸款。中介機構每次收取的費用都很貴。此外，包裝企業的費用根本不能節省多少錢。”一位銀行業人士表示，如果個人僅僅為了節省利息而將抵押貸款轉化為抵押貸款，他可能無法達到預期的效果。

根據上述貸款中介機構提供的信息，中介機構將收取貸款金額的1.5%作為服務費，包括提供預付款渠道、與銀行溝通、準備申請材料等。如果個人需要申請住房抵押貸款業務，他們還需要支付購買營業執照的費用（從5000元開始）。此外，如果需要預付款，費用約為每日利率的0.07%。

在一位大型銀行相關業務人士看來，對于購房者來說，無論是將抵押貸款轉換為低利率抵押貸款，還是通過抵押財產獲得抵押貸款購買，如果發現有“貸款”的風險。

“雖然銀行通過渠道連接業務是常規操作，但如果商業貸款流入房地產領域，顯然是不合規的。”上述大銀行的相關業務人士告訴《財經》，銀行系統通常會監控資金流動。只要發現，銀行就會要求一次性還清貸款，得不償失。”

事實上，此前經營貸款流入房地產領域的現象已經被嚴格調查。

2020年4月20日，央行深圳支行發布緊急通知，要求全市商業銀行立即對2020年新發放的抵押經營貸款(含借款人為企業或個人)進行自查，包括并不限于對借款人貸后新增房產的監控。

隨后，地方有關部門對經營貸款流入房地產市場的監管更加嚴格。包括上海在內的許多地方的監管機構要求銀行調查非法流入房地產市場的銀行消費貸款和住房抵押貸款。

此外，中介提供的方案能否通過還不得而知。

《財經》記者作為貸款人咨詢了多家銀行的客戶經理。當他提出申請住房貸款時，對方會提前詢問資金的用途。同時，申請住房貸款需要公司的成立時間、發票和流程。此外，一些客戶經理表示，他們需要到營業場所進行實地考察。

購房者需要理性

現在的“房貸轉房抵貸”業務真的像貸款中介說的“極其火爆”嗎？

“我確實聽說過這種情況，但我有嚴格的監管。現在我沒怎么做。”當被問及客戶是否通過抵押貸款將抵押貸款轉換為個人商業貸款時，西南地區一家股份制銀行的一位業務人士告訴《財經》記者。

一方面，從住房銷售的角度來看，此前的“盛況”已經消失。根據國家統計局公布的數據，2022年上半年商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

另一方面，與去年抵押貸款緊縮相比，貸款環境相對寬松。在國家新聞辦公室7月21日的新聞發布會上，中國銀行業監督管理委員會統計信息和風險監測部門負責人劉忠瑞表示，中國銀行業監督管理委員會和中央銀行將首套住房貸款利率下限降20個基點，指導銀行提高抵押貸款審批效率。目前，貸款速度已達到2019年以來最快水平。

總的來說，目前流入房地產領域的商業貸款數量并不多。

上海的一位買家告訴《財經》，與抵押貸款相比，他更喜歡利率較低的抵押貸款。在持有房地產的基礎上，他手里還有閑錢，他把第二套房納入了計劃。”現在存款利率很低，財務管理不知道該買什么，我覺得買房子很安全。”

由于沒有第一套房的資格，第二套房不僅抵押貸款利率較高，而且需要支付約70%的首付。上述購房者計劃抵押自己的財產，并申請“優惠利率”的抵押貸款。

“一些銀行的審計不是很嚴格，這可能更多地取決于客戶經理的個人情況。”一位銀行從業者說：“現在有小微企業的貸款指標要求，在銀行看來，借款人在房地產領域使用資金的風險低于經營風險。”

另一方面，銀行從業人員表示，在正常情況下，信貸主體是公司的日常業務周轉，但如果客戶“轉移幾只手”仍然增加了監控的難度。

值得注意的是，8月1日，一家銀行發布了一份關于“調整提前還款補償標準”的公告。雖然該公告已被刪除，但它反映了提前還款現象的增加。一些市場參與者直言不諱地表示，這反映了居民不愿意承擔高利率的抵押貸款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《財經》記者：“在這類事件的背后，至少有一種業務可以提前償還貸款以申請住房抵押貸款或申請商業貸款。”，“雖然商業貸款利息確實很低，但如果我們朝著這個目標變相獲得低利率貸款，各地肯定會嚴格調查。買家需要理性對待這類業務。”

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