三月“小陽(yáng)春”，上海樓市供應(yīng)方面呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升格局，不少項(xiàng)目積極申請(qǐng)預(yù)售證，房企推盤(pán)意愿增強(qiáng)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月11日~3月17日，上海新增入市項(xiàng)目6個(gè)，共計(jì)25.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加92.7%。

不過(guò)，繼去年上海樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)出現(xiàn)“買(mǎi)房送寶馬”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)之后，今年為了解決買(mǎi)家資金不足的“尷尬”，滬上部分樓盤(pán)主動(dòng)提供“房屋抵押貸款”或變相提供“首付貸”。

日前，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者暗訪發(fā)現(xiàn)，上海部分樓盤(pán)售樓處在推介房源的同時(shí)，一些業(yè)務(wù)員不忘告訴購(gòu)房者，如果看中房源，買(mǎi)房的首付款也可以“分批支

付”，或者提供房屋抵押貸款業(yè)務(wù)和“信用貸”。

“只要交滿(mǎn)300萬(wàn)元認(rèn)籌金，剩下200余萬(wàn)元首付款我們可以想辦法。”上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司在浦東新區(qū)開(kāi)發(fā)的尚海酈景名苑項(xiàng)目，客戶(hù)經(jīng)理介紹，其可以向公司申請(qǐng)客戶(hù)首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押貸款，保證成功選購(gòu)房源。

針對(duì)首付分批支付和房屋抵押貸款等問(wèn)題，記者致電致函上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司等相關(guān)企業(yè)，然而截至發(fā)稿，尚未收到回應(yīng)。對(duì)于樓盤(pán)提供首付分批支付的行為，上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海明確禁止樓盤(pán)“首付貸”行為，其他問(wèn)題也有文件規(guī)定。

客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)可幫忙辦理首付貸

3月19日，記者走訪了浦東新區(qū)桃林路的尚海酈景名苑，這是吸引眾多購(gòu)房者的網(wǎng)紅項(xiàng)目。公開(kāi)資料顯示，尚海酈景名苑項(xiàng)目整體位于浦東新區(qū)洋涇板塊，靠近陸家嘴濱江，地塊前身為上海海事大學(xué)，2011年被上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司收購(gòu)。2015年，尚海酈景首次入市，2016年推盤(pán)熱銷(xiāo)，奪下上海總成交金額與總成交面積的雙料冠軍。

該項(xiàng)目客戶(hù)經(jīng)理介紹，正在加推的360套房源是項(xiàng)目最后一批房源，開(kāi)盤(pán)賣(mài)出200余套，余下的仍在銷(xiāo)售。

在與現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者的交流中，記者了解到，該項(xiàng)目房源的成交均價(jià)基本在9.2萬(wàn)～10.5萬(wàn)元/平方米，而且推出4%的折扣優(yōu)惠活動(dòng)。只是，項(xiàng)目為毛坯交付且沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，不少人前來(lái)樓盤(pán)之后還是呈現(xiàn)出觀望態(tài)度。

在此前的走訪中，尚海酈景名苑的客戶(hù)經(jīng)理曾告訴記者，如果看中了房子，剩下200多萬(wàn)元首付款可以向公司申請(qǐng)分期支付，另外可以提供房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，只要是上海或者昆山的房屋，可以幫忙抵押貸款作為首付款。“以我在公司三年的工作經(jīng)驗(yàn)，基本上(成功購(gòu)買(mǎi))可以沒(méi)問(wèn)題。”他說(shuō)道。

對(duì)于購(gòu)房首付款的問(wèn)題，上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦表示，從金融監(jiān)管和市場(chǎng)管理的角度，買(mǎi)房首付貸屬于違規(guī)，首付款不允許使用“消費(fèi)貸”“信用貸”等，其有利于購(gòu)房人根據(jù)自身實(shí)際支付能力決策購(gòu)房行為。當(dāng)然，若地產(chǎn)項(xiàng)目允許購(gòu)房人分期付首付款，而非在首付中使用信貸，則是一種銷(xiāo)售策略，有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。

在青浦區(qū)高涇路789弄金地虹橋世家項(xiàng)目，一名工作人員表示，如果購(gòu)房者的首付款不夠，樓盤(pán)可以做首付貸，通過(guò)抵押物進(jìn)行貸款，抵押物可以是房屋或者車(chē)，即可成功選房。

松江區(qū)的合景天悅項(xiàng)目可以提供首付“信用貸”。銷(xiāo)售人員介紹，公司可以為購(gòu)房者解決首付不夠的難題，不過(guò)購(gòu)房者除了支付6%的利息費(fèi)，還要交一筆3%～5%的手續(xù)費(fèi)。假如貸款100萬(wàn)元做首付，需要另外交3萬(wàn)～5萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，公司能助力購(gòu)房者成功選到房源。

記者隨機(jī)從網(wǎng)上搜索“上海買(mǎi)房信用貸業(yè)務(wù)”找到多家辦理貸款的中介公司。一家上海的投資管理公司官網(wǎng)顯示，提供無(wú)抵押貸款、房屋抵押貸款和汽車(chē)抵押貸款等業(yè)務(wù)，該公司業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，公司和上海很多家銀行合作，帶著銀行工作人員上門(mén)辦理“信用貸”，兩天即可拿到150萬(wàn)元。“事成之后付5%手續(xù)費(fèi)，客戶(hù)的錢(qián)最后用來(lái)買(mǎi)房還是炒股，不會(huì)多過(guò)問(wèn)。”

另外一位滬上辦理房屋抵押貸款的銀行工作人員說(shuō)：“銀行一般比較忌諱房屋抵押貸款后資金流向樓市，但假如用家人名下房產(chǎn)抵押貸款，不告訴是用來(lái)買(mǎi)新房，也是可以操作。”

事實(shí)上，記者調(diào)查了解到，去年9月10日，上海市住建委聯(lián)合房管局等九個(gè)部門(mén)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治通知規(guī)定，該份文件明確，通過(guò)提供“首付貸”或者采取“分期首付”等形式違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款，被認(rèn)定為投機(jī)炒作行為。

地王割肉入市

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，一般月初樓市成交會(huì)有所低開(kāi)，任何消息都容易左右市場(chǎng)交易情緒，前期一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目再次加推后遇冷則是市場(chǎng)信心不足的表現(xiàn)。上海樓市在有序回溫中，但小陽(yáng)春的表現(xiàn)不會(huì)一蹴而就。

近日，記者前往上海楊浦區(qū)殷行路1555弄的金浩園了解到，項(xiàng)目于3月18日首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約9萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)前需要驗(yàn)資200萬(wàn)元。最終，該項(xiàng)目推出360套房源，只吸引約66組客戶(hù)認(rèn)籌。

值得一提的是，近期上海不少項(xiàng)目積極申請(qǐng)預(yù)售證，房企推盤(pán)意愿越來(lái)越強(qiáng)，在產(chǎn)品類(lèi)型上以剛需和剛改類(lèi)產(chǎn)品為主，有親和力的價(jià)格也獲得買(mǎi)家認(rèn)同。一些區(qū)域性地王項(xiàng)目甚至近乎貼著地價(jià)出售，降低姿態(tài)割肉入市，受到市場(chǎng)關(guān)注。

上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)千匯路198弄的公元2040項(xiàng)目，是金地集團(tuán)（600383）在上海的代表性項(xiàng)目。時(shí)間回?fù)艿?016年，在祝橋鎮(zhèn)的地王車(chē)輪戰(zhàn)中，金地力挫融創(chuàng)、龍湖、平安不動(dòng)產(chǎn)等強(qiáng)手，以88億元總價(jià)摘牌，樓板價(jià)33023元/平方米，溢價(jià)率286%，創(chuàng)下彼時(shí)上海總價(jià)地王。

公開(kāi)消息顯示，名為金地公元2040的機(jī)場(chǎng)地王項(xiàng)目，首批推出戶(hù)型集中在80～90多平方米三房、110多平方米四房。

據(jù)此前售樓部和業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，項(xiàng)目可售部分的保本價(jià)格為6萬(wàn)元／平方米，銷(xiāo)售價(jià)格將突破8萬(wàn)元/平方米。然而，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨嚴(yán)，“祝橋地王入市價(jià)格難達(dá)預(yù)期”的聲音也此消彼長(zhǎng)。

樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售人員介紹，公元2040的部分房源在2月3日取得預(yù)售證，2月12日開(kāi)始認(rèn)籌，3月11日開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目共有2806套房源，開(kāi)盤(pán)推出416套精裝小高層房源，均價(jià)約為4.1萬(wàn)～4.3萬(wàn)元/平方米，每套總價(jià)380萬(wàn)元起，整體產(chǎn)品偏剛需，兼顧改善型需求。

作為金地集團(tuán)華東區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目之一，金地2040地塊堪稱(chēng)是其擲重金得來(lái)。2018年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，華東地區(qū)營(yíng)業(yè)收入為50.12億元，同比增長(zhǎng)150%，截至2018年中期，祝橋項(xiàng)目實(shí)際投資額達(dá)到5.19億元，屬上海所有在建項(xiàng)目中投資額最高。

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員坦承，以當(dāng)前的價(jià)格出售也是無(wú)奈之舉，房子不可能一直囤著不賣(mài)，若不是限價(jià)緣故，至少要賣(mài)到5萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米。

記者致電致函金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司，相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示了同樣的觀點(diǎn)。不過(guò)對(duì)于公司將如何彌補(bǔ)金地2040項(xiàng)目因售價(jià)不達(dá)預(yù)期帶來(lái)的業(yè)績(jī)損失，該負(fù)責(zé)人表示無(wú)法回應(yīng)。

位于上海火車(chē)站北廣場(chǎng)的金融街融府項(xiàng)目，彼時(shí)是金融街控股以地王的高姿態(tài)拿地，距今開(kāi)發(fā)已有3年。項(xiàng)目的住宅部分已經(jīng)交房，一期也曾出現(xiàn)過(guò)日光的情況，目前在售的為二期剩余房源。雖然該項(xiàng)目原售樓處已經(jīng)搬走，但銷(xiāo)售人員介紹，還有為數(shù)不多的房源可供選擇。與其住宅項(xiàng)目一街之隔的是金融街拿地時(shí)的商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目正在施工，預(yù)計(jì)2020年完工。同期拿地的還有一塊作為商住的用途用地。

盧文曦表示，開(kāi)發(fā)商資金緊張是房企推盤(pán)形成供應(yīng)的原因，尤其是一些去年蓄客的項(xiàng)目，近期陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，伴隨天氣轉(zhuǎn)暖看房活躍度也在增加，都有助于快速進(jìn)入交易狀態(tài)。

對(duì)于前述樓盤(pán)的首付款問(wèn)題，諸葛找房首席分析師陳雷指出，“首付貸”的行為是開(kāi)發(fā)商自營(yíng)金融機(jī)構(gòu)或者合作三方機(jī)構(gòu)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行放貸，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)加杠桿過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)及還款壓力大。開(kāi)發(fā)商提供首付貸的行為屬于違規(guī)，首付款一般是由購(gòu)房者出資，不能用房產(chǎn)作為抵押。信用貸流入房產(chǎn)市場(chǎng)屬于違規(guī)行為，一旦受到銀行調(diào)查，會(huì)停止購(gòu)房者的貸款。

崔光燦置評(píng)，其對(duì)于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人共同的風(fēng)險(xiǎn)在于，會(huì)影響未來(lái)交易行為是否正常進(jìn)行，由于首付貸影響到后期正常的信貸審批，可能會(huì)影響購(gòu)房合同的執(zhí)行。