10月26日的時候，我跟一個業(yè)主去過戶，這個業(yè)主的情況比較復(fù)雜。

整體的情況是這樣的：

這個業(yè)主是自己在2015年前后買入的公寓，當(dāng)時是貸款買入的，買入以后租金比月供高，所以就自己裝修出租了，就沒有管理過，然后到了今年的時候就考慮賣出去。

然后，我就幫這個業(yè)主賣出了這個公寓，昨天我們一起去過戶。

他當(dāng)時買入的價格是72萬多點(diǎn)，這幾年行情不是很好，我在簽約的時候也特地給說過，這個稅費(fèi)的話，可能有可能會比之前高一些的。

然后，根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)差不多預(yù)估了下在80萬左右，然而，過戶的時候，核稅的金額是88萬，比預(yù)期的高了8萬元，多了1.6萬的稅費(fèi)。

業(yè)主就很不開心。

對于這個事情，為何業(yè)主不開心呢，主要是他的這個公寓是貸款買入的，貸款的利息其實(shí)是可以抵扣個人所得稅的。

對此，很多人在想，我如若有10萬的利息就可以抵扣10萬的金額，那么，這個事情對嗎？

其實(shí)是對的，不過這里面有幾個小前提跟咱們同步下：

第一：公寓的貸款利息是如何抵稅的。

先談?wù)劰⒌馁J款利息這個事情：

公寓的貸款利息往往是指：

買入公寓的時候的按揭貸款，而非全款的抵押貸款。

這個公寓的貸款利息不是記錄中的利息，而是已經(jīng)發(fā)生的利息，所以主要是指：

真正的支付過的利息！

第二：公寓的稅費(fèi)中能被貸款利息抵扣的稅費(fèi)是什么呢？

不得不提到的稅費(fèi)計(jì)算檔案，這個每個城市都不一樣，我們先按照蘇州的計(jì)算：

有圖可以看到：

所謂的貸款抵扣稅費(fèi)主要發(fā)生在兩個地方：

a 土地增值稅，要計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的時候可以做計(jì)算依據(jù)的存在。

b 個人所得稅：這個里面也是可以減去一些費(fèi)用的。

所以現(xiàn)實(shí)就是這兩個地方的成本是可以被量化的。

第三：具體的征收與計(jì)算是如何實(shí)現(xiàn)的：

當(dāng)我們了解了稅費(fèi)的存在是這樣得到的：

通過差額抵扣，用利息抵扣，而且能用利息的地方就兩個的時候，往往，我們可以計(jì)算細(xì)節(jié)了：

假設(shè)是計(jì)算土地增值稅，那么就需要用土地目前的計(jì)稅價，扣除之前的計(jì)稅依據(jù)，然后扣除抵扣數(shù)。所以是針對差額的一定的征收，而且增長50%以下是沒有土地增值稅的。

b關(guān)于個人所得稅，這里面的計(jì)算方案也是如此，也就是稅費(fèi)被利息抵扣是出現(xiàn)在這里的：

通過個人所得稅對于差額征收20%，在這里可以抵扣。

所以這個房子評估到了88萬，買入價是72.5萬，然后貸款利息10萬左右，原本是有15.5萬差價，然后扣除利息的10萬，就剩余了5.5萬左右的差價，所以有了一個1萬左右的個人所得稅的金額。

其他的比如：教育及附加的5%，這個是針對全額征收的，比如88萬計(jì)稅價，那么就88萬的5%來征收，也就是4400多元

那么，當(dāng)你了解這些計(jì)算稅費(fèi)的細(xì)節(jié)，你會如何理解公寓抵押貸款可以用利息抵稅這個事情呢？