要融資貸款，除了傳統的以住房、廠房、土地使用權等抵押擔保之外，在江蘇省常熟市，開店的經營戶還可以拿“商鋪優先續租權”去質押貸款。他們說，這比房產抵押貸款更方便，利率更低。

日前，常熟溫商、江蘇鳳飛飛鞋業公司董事長黃順道向途經江蘇常熟的本報“品牌溫州行”記者介紹了他們在這項業務上的實踐。黃順道建言：溫州正在進行金改，不妨借鑒常熟經驗，盡快在溫州推行“商鋪優先續租權”質押貸款，此舉將極大緩解小微企業的融資難問題。

昨日，記者從我市一些銀行得知，他們正在醞釀推出類似業務，經營戶以店鋪經營權獲得貸款或將很快在我市成為現實。

常熟中國鞋業中心八達鞋城里的商鋪，都可以用“商鋪優先續租權”向銀行質押貸款。

何為“商鋪優先續租權”？

江蘇常熟服裝城管委會經濟發展局局長陳美華告訴記者，常熟服裝城集團旗下的服裝批發市場，是目前中國的服裝批發市場，營業面積約300萬平方米，市場商鋪近3萬個，2011年交易額超800億元。商鋪所有權歸國有，服裝城集團將商鋪的40年優先承租權掛牌拍賣，拍得者在40年內有優先連續承租權，且每年與管委會簽訂租賃合同、交商鋪的年租金，這就是“商鋪優先續租權”。

陳美華說，以一個十幾平方米的商鋪為例，1997年拍出的“商鋪優先續租權”價格為300多萬元。為了奪得服裝批發市場一個商鋪的“商鋪優先續租權”，這些經營戶幾乎都已傾囊而出，但當他們急需貸款把生意做得更大時，卻發現銀行里的相關業務普遍是以住房、廠房、土地使用權等進行抵押擔保的，很多將巨資投到店鋪上的市場經營戶只能是“望洋興嘆”。

能否以“商鋪優先續租權”作擔保？從1996年開始，江蘇常熟服裝城管委會就與常熟市農村商業銀行進行嘗試：由服裝城集團、借款人、貸款人三方簽約，借款人以其承租商鋪的使用權及優先續租權作為擔保，當其不能按期還貸時，貸款人有權通知服裝城集團處置承租商鋪的優先續租權，并以處置所得優先償還貸款。

據陳美華介紹，現在，常熟的經營戶拿“商鋪優先續租權”去銀行質押貸款，一般能貸到“商鋪優先續租權”當初拍賣成交價的50%-70%；如果有人再給予擔保，往往能貸100%。

作為一種新型的擔保方式，“商鋪優先續租權”質押效力在法律上并沒有明確規定，一些銀行曾為此感到擔憂。去年，服裝城經營戶盧某未能按約還貸，銀行訴之于法院，常熟法院確認了合同的效力，判令債務人按其承諾履行義務。

常熟市農村商業銀行相關負責人陳培君說，在這之前，這種擔保方式對銀行來說，有一定的政策風險，但1996年開始嘗試以來，常熟市農村商業銀行僅發生兩起標的額不足百萬元的訴訟案件，且全額執行兌現。

據陳美華介紹，自2008年以來，常熟服裝城集團下屬市場的4600多個經營戶，通過以“商鋪優先續租權”質押向多家金融機構融資，周轉筆數達到11700次，融資金額101億余元，“這為市場經營戶解決了融資難題，對銀行和經營戶來講是雙贏！”

常熟溫商的貸款體驗

黃順道的“鳳飛飛”女鞋商鋪，在常熟中國鞋業中心八達鞋城一樓，營業面積30多平方米。

黃順道告訴記者，2006年年底入駐八達鞋城時，他花了100多萬元拍得了該商鋪的“商鋪優先續租權”。目前該商鋪每年租金為五六萬元。黃順道說，去年12月份，他用該商鋪的“商鋪優先續租權”向當地建行申請質押貸款，“由于商鋪平時經營情況比較好，一下子貸了200多萬元！”

對于2006年年底100多萬元的拍賣成交價，卻能貸到200多萬元，黃順道認為很正常，一方面“商鋪優先續租權”也會增值，另一方面，經營戶的經營狀況、財務健康程度也在銀行考量范圍之內。反而讓他感到意外的是，拿“商鋪優先續租權”去質押貸款，“不但手續簡單，連評估費都不用交，比拿房子抵押還方便，而且好像貸款利率比房貸也要低一些。”

“鳳飛飛”女鞋商鋪的貸款將在今年8月到期，黃順道表示，屆時他將再次以“商鋪優先續租權”質押貸款，這一次要貸一整年。

黃順道說，八達鞋城70%以上的經營戶是溫州人，他們中很多人都與他一樣，受益于這項業務。“我非常關注家鄉的金改進程，近幾個月來，溫州傳來的很多消息都讓人感到振奮。我希望溫州也能推行類似‘商鋪優先續租權’質押貸款的業務，讓更多小微企業獲得實惠。”

溫州本土企業也有強烈訴求

記者了解到，在溫州本土，不僅僅是市場經營戶，以鞋服為代表、采用連鎖經營模式的行業都對“商鋪經營權質押”貸款有強烈訴求。

早在去年11月4日，在溫州舉行的“溫商品牌聯盟”籌備會上，溫州歐詩瀾服飾有限公司總經理金上堯就曾建言，溫州的金融機構，應該推出類似的金融服務項目。

他舉例說，聯邦歐詩蘭（UO）在已開出100多個專賣店，僅專賣店租金這一塊，一年就要支出好幾千萬元，這些店鋪的經營權毫無疑問是極大的一筆資產，但由于銀行普遍沒有類似業務，這些資產難以盤活，為品牌所用。“如果店鋪經營權可以質押貸款，對于溫州品牌企業的進一步發展將是極大的支持。”

溫州市服裝商會會長、浙江奧奔妮服飾有限公司董事長鄭晨愛也認為，在融資貸款時，品牌企業的資金壓力往往比生產型企業更大：生產型企業有廠房可以抵押貸款；但一些做虛擬經營的品牌企業，一般沒有廠房，而品牌、研發難以估價，以之作質押貸款，操作上頗為困難。相比之下，店鋪往往租約較長，市場較為透明，經營權質押可操作性很強。

我市銀行:正準備推出店鋪經營權質押貸款

實際上，目前我市的一些銀行也正準備推出店鋪經營權質押貸款。

一位銀行業人士在接受記者采訪時解釋說，店鋪經營權質押貸款，是指市場經營戶以自營市場內店鋪的一定期限經營權為質押物，以質押擔保的形式向銀行申請獲得短期流動資金貸款。店鋪經營權質押貸款業務的推出能幫助經營戶加快經營周轉、擴大市場份額，幫助市場穩定商鋪租金，從而實現經營戶、市場、銀行三方共贏、共同發展。

我市各類市場眾多，經營戶也成千上萬。店鋪經營權質押貸款的推出將可破解經營戶融資難題。他認為，就像出租車經營權一樣，店鋪經營權是經營戶通過拍賣得來的，是有價值的。我市銀行業可辦理出租車經營權質押貸款，因此推出店鋪經營權質押貸款是可行的，他們也正在準備推出此項業務。在他們的設想中，店鋪經營權質押貸款面向具備一定規模的市場內信譽良好、有實力的經營戶對象，貸款額度為店鋪經營權價值的50%，貸款期限原則上為6個月，最長不超過1年，且必須控制在經營權租賃合同有效期內。

“在操作方面，銀行一般會跟市場方簽訂合作協議，包括對市場進行整體授信，市場對銀行的店鋪經營權質押貸款的配合內容等。經營戶提出貸款后，銀行會引入第三方評估機構對該店鋪經營權進行評估，再結合該店鋪目前在市場上的轉讓費進行綜合評價，得出該店鋪經營權的合理價格。然后再進行貸款。”該銀行人士說。

我市一律師認為，店鋪經營權事實上也是經營戶所有的可支配的財產權，一旦經營戶申請了銀行貸款成功，他的經營權就在市場管理方被凍結，不能轉讓店鋪給他人，如果貸款還不上，那銀行就可以處置此店鋪，將該店鋪的經營權拍賣償還貸款。