本年度金融街峰會，中國金融監管機構的主要負責人都罕見地共同提到了房地產行業的外債問題，特別是其美元債務問題。中國企業更多走向國際融資市場的過程中，一個行業如此被關注，也是比較少見的。

在國內房地產調控政策持續深化的過程中，部分房地產企業轉道境外金融市場融資成為重要的經營策略和融資選擇，其中美元債券是境外債券融資最主要的品種。房地產企業境外美元債融資具有三個重要的特征。一是單支債券和總體融資規模相對較小。2021年4季度約有38支地產美元債到期或付息，單支債券從1億美元-4億美元居多，累計規模約90多億美元。二是票息率相對較高，3年期票息率較大部分超過10%甚至高達15%。三是境外投資者投資積極性較為踴躍，大部分美元債發行是認購倍數均超過5倍。

在疫情沖擊、經濟下行以及房地產政策調控之下，加上部分房企自身問題，國內部分房企面臨境內外債務違約風險，10月份以來中資房企美元債出現大幅下跌，房地產金融體系面臨較大的不確定性。房地產企業美元債規模雖不是太大，但其違約可能引發連鎖反應，潛在風險值得警惕。一是違約房地產企業將面臨境內外融資困境，引發更為嚴重的流動性危機，如果處置不當，可能引發償付危機。二是其他房地產企業可能面臨融資可得性難題，進而危及整個房地產部門及其上下游企業，從而觸發更大的經濟下行風險和融資困境。三是房地產部門風險將直接傳染至銀行部門以及地方政府財政系統，引發更大的風險外溢沖擊。更值得注意的是，部分房地產違約不是流動性或償付問題引致，而是道德風險引致，諸如“逃廢債”問題將引發更加復雜的市場沖擊。

不管是境外美元債違約，還是境內人民幣債違約，都將引致重大的不確定性，需要積極應對，妥善處置。從風險應對出發，一要堅決打擊“逃廢債”，對這種肆意破壞市場秩序的行為加以嚴懲。二要堅持法治化原則，率先保護購房者合法權益，同時根據法定受償順序，尊重和保護債權人合法權益。三是堅持一致性原則，不管是境內債務人，還是境外債務人，均要以風險收益匹配的市場化原則作為基礎，一視同仁。四是注重風險隔離，重點防范房地產部門風險向金融體系和財政體系傳染。五是對房地產企業融資政策進行前瞻性、結構性和針對性微調，注重防范流動性問題演化為償付性危機，擺脫“一刀切”思維，在個人抵押貸款、開發貸款和債務流動性支持等方面的合理需求給予一定彈性，產業鏈利益關聯順暢化是緩釋房企違約風險的最好方式。

房地產美元債的問題或風險需要進一步拓展至我國企業的外債風險領域。由于債務違約的風險傳染性，我國企業外部債務風險將可能階段性提升，融資可得性將明顯下降，融資成本將進一步提升，流動性風險將進一步呈現。具有外部債務的企業可以通過調整內外債務結構、減少外部債務規模、優化外債期限或幣種等方式來降低風險。無論通過何種方式緩釋風險，守法、守信和市場化原則的底線不能被打破。

（鄭聯盛，中國社會科學院金融研究所研究員）