問答內(nèi)容精選至 “深圳十三房”微信公眾號, 請關(guān)注公眾號進(jìn)行提問

問：大師你好，我是深戶但深圳無房。居住工作都在成都，有套全款房和一套貸款房，月供1萬。目前手頭有100萬，明年10月有筆200萬資金到期。今年7月底孩子滿18歲有成都購房資格。如果月供達(dá)到2.5萬，還是可以承受的。從投資角度考慮，我是等明年資金充裕了投資深圳，還是在成都或者重慶等二線城市購房。對于這兩個二線城市你認(rèn)為投資潛力如何？對于我這種情況，您有什么建議。我記得你說過新房會有幾年洗盤期，是說從投資角度看新盤不如二手房嗎還是我理解的不對。

答：給在二三線工作和生活的朋友一點建議。 這里指的是本身已經(jīng)在二三線定居的。如果生活本身已經(jīng)比較穩(wěn)定，其實去一線闖蕩，風(fēng)險還是很高。當(dāng)然，如果自己很年輕，很有激情，有機(jī)會去一線，那可以去，大多數(shù)人是沒有那么多機(jī)會。 那么怎么辦？就是好好在二三線生活啊。唯一要注意的一點是，要在一些中心城市買房，比如北上廣深等等。 為什么? 將來你的孩子還是有非常大的可能去一線城市的。 這個時候，最需要解決的問題是什么？ 就是房子，可能那個時候已經(jīng)比較貴了。如果沒有提前準(zhǔn)備，可能畢生的積蓄都被掏空，晚年有點慘。在一線買房，就等于已經(jīng)定居了，雖然人不在那里。哪怕將來孩子不在你現(xiàn)在選的城市，也能同等置換。 所以在深圳和成都重慶之間選擇，支持你買深圳。不僅為了資產(chǎn)升值，也為了下一代。何況你在成都已經(jīng)有倉位了，把大資金用在深圳，未來成都可以考慮出手一套全款房做裂變。 新盤和二手房重點還是看價格，如果限價新盤，價格低于周邊二手房價格，是可以買的。 感謝贊賞！

問：剛賣了深圳的房子，家庭年收入50萬左右，不穩(wěn)定,另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300萬的現(xiàn)金，在百花片區(qū)的小戶型和梅林梅香學(xué)校的學(xué)位房之間考慮，有點拿不定主意。買梅林的房子能全家住，壓力可能小點，買百花的小戶型不能住，還得再租房。我想問下：1、您覺得買哪個片區(qū)的房子更合適？2、百花目前小戶型650萬+了，您認(rèn)為還有上漲的空間嗎？3、什么時候買合適？4、能否做到首付三成?5、今年房價會降嗎？我有必要再觀望一段時間不？

答：你好，關(guān)于如何選學(xué)位，分情況，傾盡自己所有資產(chǎn)，只能買一個學(xué)區(qū)老破小。這種情況如果買學(xué)區(qū)房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學(xué)區(qū)稍微差點的，房子的居住品質(zhì)好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品質(zhì)，同時，資產(chǎn)的保值能力還要更好一些。 百花太貴了，從投資角度是不建議入手的。建議疫情之后淘淘筍，最近有一些急售房源，多關(guān)注。 全款抵押可以操作成首付3成。

問：您好!龍湖春江天璽發(fā)展前景怎么樣，我過幾年要回珠海，所以想著買套房，既方便住又有投資價值的。請老師給個觀念。還有一個是盛世龍悅。那個更合適些。

答：龍湖春江天璽位于老城區(qū)的油松，屬于龍華不管坂田不顧的地帶，民房廠房又亂又多，龍華高峰期是個大堵城還沒有地鐵，能讓人崩潰。 龍湖春江在別的地方都是高端系列，奈何在這樣一個雞肋邊緣位置，和金茂府一樣生不逢地，即使有高端血統(tǒng)，也無法有高端氣質(zhì)。最小的三房面積100平，6萬的均價，總價上并不便宜。華盛瓏悅樓盤定位也類似，如果他們?nèi)缫汲侵行慕拥貧恻c，緊湊三房四房，當(dāng)下火爆樓市也不至于二三級聯(lián)動了。

問：十三好，入深圳最快多久可以辦下來？網(wǎng)上看夫妻隨遷碩士學(xué)歷可以不受兩年限制，父母隨遷看到要至少滿八年，有可以更短時間的入戶辦法嗎？感謝

答：最快一個月就可以落戶，不過沒有特殊情況我們不會那么快，一般按規(guī)定交足幾個月社保，這樣比較穩(wěn)妥，落戶時派出所偶爾會查社保繳存時長，應(yīng)屆畢業(yè)生和留學(xué)生十天就可以。

問：十三房大大，關(guān)注十三房有一年了，最近正為房子苦惱，感謝十三房深圳星球。 問題一：我和老公均有過貸款記錄，現(xiàn)我名下有一套2017年入的深圳寶安滿京華云曉旁的雅樂居42平小兩房。因為明年打算要仔，住起來有點困難，要不要等明年滿二賣掉？ 問題二：賣出去后如何買？加存款也只有120-130萬，方案一：用姐夫的名額，3成首付購房；方案二：自己的名額，加上貸款70-100萬買房，約220萬5成首付買房，兩年后加按出來還貸款，加上公積金房貸極限月供1萬6左右。 問題三，買兩房還是買三房？ 問題有點多，萬般感謝~

答：一、你們賣出的這個房子目前價格也在兩百三十萬左右了吧，滿兩年賣出之后再去換一個同樣總價的，意義不大。而且地鐵12號線三年之后通車，你們錯過這個利好，略可惜了。 二、假設(shè)決定了要賣，可以考慮用你們自己的名義全款抵押買總價三百多萬的，兼顧自住，要買三房的話，要去龍崗選擇一個未來地鐵口的花園剛需盤，還是有的選的。在寶安就只能買個大一點的兩房了。

問：你好老師！本科學(xué)歷不是全日制，是自考，但有學(xué)士學(xué)位，43歲可以入戶深圳嗎，謝謝老師！

答：深圳入戶只看畢業(yè)證，不看學(xué)位證，學(xué)信網(wǎng)上顯示”全日制”才行。

問：我有個親戚家有個男寶，目前有兩套房(都有房貸)，一套在布吉(兩房)，一套在橫崗（三房），但是他們上班一個在南山，一個在龍華，目前住在布吉，布吉感覺也不夠住了，房貸也有一點點壓力，這種情況是否需要賣掉布吉，但他們搬去橫崗又感覺太遠(yuǎn)。

答：信息不足以判斷是否需要置換，自住應(yīng)該圍繞女方工作地來買房。女人決定家的溫度，男人決定家的高度，所以女性的家庭角色會更重些，需要更多的時間來參與孩子的教育與陪伴。

問：十三老師，深圳房價，今年年初到現(xiàn)在已經(jīng)漲了一波。很多深圳在房產(chǎn)一線的中介說，明年初還會有一波漲幅，要趕緊在年底上車，你怎么看？有必要急著上車嗎？還是明年等房價穩(wěn)定下來，甚至回調(diào)，再入手？

答：全國各地的中介都一樣，要你趕緊上車，房價永遠(yuǎn)在漲。 但在深圳，還真的要信中介。 因為最近十年，深圳真的走出了獨立行情，房價基本沒有回調(diào)過，一直走的是橫盤-漲-橫盤-漲這樣的螺旋上升曲線。 16年初調(diào)控后的兩次回調(diào)，一次在16年的5-8月，一次在17年底，房價回調(diào)5個點左右，然后很快漲回原位。 你當(dāng)然可以搏這次是否還有回調(diào)，你能否吃到這5個點，但對于普通人，賭輸?shù)母怕蕰摺?/p>

問：老師您好，目前夫妻雙方兩套房，一套老公名下，在龍華梅龍鎮(zhèn)的三房，無貸款，出租6000元，一套在福田，老婆名下，貸款還有200多萬，自住，手頭上還有50來萬現(xiàn)金，夫妻年收入大概40-50萬。想把50萬再用來投資，老師有好的建議嗎？目前想了三個方案：1、在深圳再買一套，但50萬首付估計買不到，可以拿龍華抵押再買一套嗎？現(xiàn)在深圳的房價這么高，是否還有這個空間？如果有老師建議哪里？2、把龍華賣掉換一套更有增值空間的房子？3、操作簡單一點，買臨深。求老師指點？

答：2個思路 1.打新，或者疫情結(jié)束后淘筍，抵押梅龍鎮(zhèn)融資。 2.去廣州，廣東除了深圳 最值得買的就是廣州了，均價3萬+的廣州，目前來看還是洼地

問：新年好！近期宅家學(xué)習(xí)了很多您的投資理財買房觀點和文章，獲益良多，想請問下現(xiàn)名下南山有一套房欠250萬，但手上現(xiàn)金180萬，還有一個房票所以還想在深圳福田投資一個兩房小戶，次新房，因為是第二套按政策只能付7成了，請問福田有沒有推薦的，現(xiàn)在是投資，5年后可能自住，小孩已上高中，學(xué)位放在次要因素考慮，但地鐵交通希望好，租售比好的，謝謝

答：新年好！ 深圳有很多種方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比較主流的方式。 全款抵押：找墊資公司配合全款買入，過戶后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當(dāng)于首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付貸，需要找專業(yè)的渠道配合。 首付180，如果月供能力不錯，可以買入500萬總價的住宅。 百花、園嶺、香蜜湖太貴。你找一下 蓮花北 石廈 保稅區(qū) 華強(qiáng)南這幾個板塊得次新盤。 樓齡、地鐵、戶型、品質(zhì)、價格、學(xué)位、商業(yè)、地段必須中4-5個。

問：你好。請問現(xiàn)在還能在年前買到房嗎？相比年后，現(xiàn)在能選的房源是不是會少很多？現(xiàn)在買還是年后再買？謝謝！

答：買不到了，很多業(yè)主和租客都回家了，中介都走的差不多了，中國人過年比天還大，賺錢并不是唯一。 還有人幻想大年三十撿筍盤，業(yè)主和中介等他到除夕看房簽約，世界哪是圍著你轉(zhuǎn)的。

問：請教下十三老師，一個自住頂級學(xué)位小區(qū)，同一個花園內(nèi)不同樓齡的兩期，戶型樓層朝向容積率綠化率車位等條件都相近，一是98年交樓單價8萬（大多一手賣家裝修），一是15年交樓單價10萬（開發(fā)商裝修）。您覺得這差價合理嗎？二選一的話您選擇投資哪一期？謝謝。

答：這位粉絲，提問又不說具體小區(qū)名稱，抱歉我無法判斷。 另外，單價8萬，怕是你對深圳的頂級學(xué)位有所誤解。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導(dǎo)。

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