什么是存量房“帶押過戶”業務？“帶押過戶”有什么好處？應該如何辦理？交易過程中資金安全如何保障……2022年12月27日，邯鄲市自然資源和規劃局印發了《關于推行存量房“帶押過戶”模式通知》。

6月20日，市政府新聞辦召開新聞發布會，邯鄲市自然資源和規劃局相關領導就我市推行存量房“帶押過戶”模式政策進行解讀。

關鍵詞：無須還貸、無須墊資可直接過戶

存量房“帶押過戶”通俗地講就是房屋在抵押期間，買賣雙方達成買賣意向，經與金融機構（貸款銀行）商定后，可申請辦理買賣交易過戶的一項便民業務。

“帶押過戶”政策是以《民法典》第406條規定為法律基礎。

《民法典》第406條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在還沒有結清的按揭貸款，而且按揭貸款當前沒有逾期的情況。

發布會上，邯鄲市自然資源和規劃局二級調研員張書寬介紹，存量房過戶時，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方需要使用商業或公積金貸款購房的，買方貸款銀行或公積金管理部門可會同買賣雙方共同申請不動產轉移加抵押“雙預告登記”，業務受理審核登簿后，自動生成電子證照，實時推送至銀行或公積金管理部門，依據不動產登記電子證照發放貸款，貸款資金到賬與不動產轉移登記、“預轉本”登記手續同步辦理，實現存量房“帶押過戶”。

“傳統模式要求先解押才能過戶，解押就意味著賣方必須要還款，不還款就不可能解押，也就無法辦理過戶。”張書寬說，尤其遇到買方如果需要貸款購房，就必須先辦理過戶和抵押，銀行才能放款。在這種情況下，賣方想要用買方的貸款還自己的貸款用以解除抵押幾乎是不可能的。這種情況下，賣方就必須籌措過橋資金，償還銀行貸款，會額外增加一大筆支出，尤其是遇到買方貸款遲遲放不下來的情況，長期占用過橋資金，成本也在大幅增加。

“‘帶押過戶’政策的落地，核心就是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，使得賣方不必再籌措‘過橋資金’，償還貸款，以此降低交易成本，刺激二手房市場的交易活力。”張書寬分析說。

關鍵詞：辦理流程簡便

無須提前還貸就可以進行房屋買賣，房子可以在短時間內變現，對于房主來說真是省了不少事。“‘35號文’中對存量房‘帶押過戶’的辦理流程進行了明確。”張書寬說。

首先，買賣雙方簽訂存量房買賣合同后，買方將購房首付款存入提存或托管賬戶，即可向銀行或公積金管理部門申請商業貸款或公積金貸款。賣方向其貸款機構申請還款，抵押權人出具同意轉讓函。

在買方貸款審批通過后，貸款銀行會同買賣雙方在各金融機構不動產登記便民服務網點申請不動產轉移加抵押“雙預告登記”，銀行同時提交同意“預轉本”登記的申請。據了解，目前市自然資源和規劃局已與全市19家銀行簽署了合作協議，共開設不動產登記便民服務網點278個，群眾可選擇就近辦理。

不動產登記機構依申請完成登記后，即時向銀行或公積金管理部門推送不動產登記電子證照，銀行或公積金管理部門放款至公證提存或托管帳戶。買賣雙方到不動產登記機構辦理不動產轉移登記的同時，將買方貸款抵押權人的抵押預告登記一并辦理“預轉本”登記。

關鍵詞：申請資料有哪些

對存量房“帶押過戶”的申請資料在“35號文”中有明確規定。

辦理不動產轉移加抵押“雙預告登記”需要提交：不動產權證書、不動產預告登記的約定、存量房買賣和借款抵押合同、抵押權人同意轉讓函、當事人身份證明、銀行營業執照及授權委托書等資料。

辦理轉移登記及“預轉本”登記需要提交：不動產權證書和證明、存量房買賣合同、買賣雙方及配偶身份證明、婚姻關系證明、稅費繳納憑證等材料。

關鍵詞：不動產、公證處、銀行三方協作防范金融風險

傳統模式下，買方想要貸款購買二手房，就需要向貸款銀行提出申請，銀行先行審批，后過戶登記，最后才放款。在這個過程中，為了配合買方的貸款，房子是先完成過戶的，這也就意味著，此時賣方承擔的風險是巨大的，有可能落得房財兩空的境地；同時，買方一旦在辦理貸款的過程中出現征信等問題的影響導致銀行不放款，為避免違約，買方就需要通過其他方式來籌措大量資金支付給賣方。

張書寬介紹道：“在傳統的二手房買賣過程中，買賣雙方都承擔著很大的壓力，有些交易也會因為存在較大的交易風險而取消。而‘帶押過戶’政策不需要先解押買方即可辦理貸款，如果最終過戶出現問題，房款還能原路返還，可最大程度保障雙方利益，將風險降至最低。”

“針對買賣雙方和金融機構擔心的交易資金安全問題，市自然資源和規劃局結合司法、各金融機構采取‘雙預告’登記模式保障金融機構權利，公證提存或銀行托管方式，協同防范金融風險。”張書寬介紹，通過不動產登記機構推行不動產轉移加抵押“雙預告登記”模式，金融機構將貸款放款流程優化為“雙預告”登記后放款，實現“用新貸還舊貸”“帶押過戶”“無縫銜接”，保障金融機構權利。

張書寬說：“以‘雙預告登記’模式保障‘帶押過戶’業務安全順利開展，是我市在省內首創的一項改革舉措。”

那么什么是公證提存和銀行托管？它們又是如何保障資金安全的？

公證提存是公證機關作為第三方，依照法定條件和程序，讓買方將首付款和銀行貸款一并存入提存賬戶，依據買賣雙方簽訂的提存公證約定，雙方完成轉移登記后，使用提存資金對賣方貸款進行代付后，將剩余購房款撥付至賣方個人賬戶的行為。需要注意，公證提存賬戶是不允許司法查封凍結的賬戶。

銀行托管是指，買方將首付款和銀行貸款一并存入托管銀行的托管賬戶，托管銀行作為第三方，依據買賣雙方簽訂的托管合同約定，雙方完成轉移登記后，使用托管資金對賣方貸款進行代付后，將剩余購房款撥付至賣方個人賬戶的行為。

據了解，買賣雙方在簽署存量房買賣合同時，同步簽署公證提存或銀行托管協議、委托書，由買方將首付款和銀行貸款存入公證提存或銀行托管賬戶。在完成不動產過戶前，一旦發生風險或雙方自愿撤回登記的，資金原路返還，避免產生經濟糾紛，保障金融機構放貸資金安全。

張書寬表示，開展存量房“帶押過戶”是一項便利市民百姓的重要舉措，無須第三方機構提供擔保服務，可以最大程度降低居民的交易成本。

邯鄲新聞傳媒中心記者 趙鴻粼