經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來(lái)源包括但不限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入的貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來(lái)源穩(wěn)定的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施（如商場(chǎng)、商鋪）等商業(yè)用房。貸款期限一般5-8年，最長(zhǎng)可達(dá)10年。

一、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的產(chǎn)品特點(diǎn)

2006年中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行率先在中資銀行中推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，隨著近年來(lái)，地價(jià)、房?jī)r(jià)的較快上漲，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款發(fā)展迅速，貸款規(guī)模逐年擴(kuò)大。各大國(guó)有商業(yè)銀行及股份制銀行均開(kāi)設(shè)該項(xiàng)信貸產(chǎn)品。2011年末，僅建設(shè)銀行北京分行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款規(guī)模就已達(dá)100億元。加之近年來(lái)各大中型城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款由于逐年政策和資金規(guī)模限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不容易獲取。而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押類(lèi)貸款由于其貸款時(shí)間長(zhǎng)，放款規(guī)模大等特點(diǎn)，得到了房地產(chǎn)企業(yè)的良好反映，發(fā)展迅速。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款具有以下五個(gè)特點(diǎn)：

（1）以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款主要企業(yè)在建或建成的物業(yè)作為貸款抵押物。

（2）貸款資金用途限制較少，除滿(mǎn)足企業(yè)流動(dòng)資金需求外，還可用于置換負(fù)債性資金和超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的自有資金。

（3）貸款期限長(zhǎng)。貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)10年。

（4）貸款金額大，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款一般規(guī)模較大。

（5）貸款還款方式靈活，借款人可根據(jù)現(xiàn)金流狀況安排還款計(jì)劃，在貸款期間分期還款。

同時(shí)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款還具有操作流程簡(jiǎn)單，還款多樣方便等特性。

二、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審計(jì)案例分析

隨著2009年下半年起，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣政策不斷收緊。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張、甚至斷裂的危險(xiǎn)，隨之暴露出的銀行房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)也值得關(guān)注。由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款屬于新興并形成一定規(guī)模的信貸類(lèi)產(chǎn)品，其健康發(fā)展關(guān)乎國(guó)家信貸安全及金融秩序的穩(wěn)定，更值得國(guó)家審計(jì)進(jìn)行特別關(guān)注。

以下通過(guò)對(duì)作者近兩年在對(duì)商業(yè)銀行審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的一些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款典型案例進(jìn)行分析，尋找經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的一些風(fēng)險(xiǎn)共性和普遍性問(wèn)題。

案例一：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A 2008年計(jì)劃開(kāi)發(fā)建筑一大型商場(chǎng)。經(jīng)過(guò)股權(quán)收購(gòu)一家本地房地產(chǎn)項(xiàng)目公司B后，取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊所有權(quán)。B公司在完成股權(quán)變更后具體負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。2010年B公司利用該項(xiàng)目房產(chǎn)作為抵押（若尚在建造期，抵押物為相應(yīng)房產(chǎn)的在建工程和土地使用權(quán)價(jià)值）向某商業(yè)銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款6億元，以未來(lái)該商務(wù)樓租金收入作為還款來(lái)源。

審計(jì)人員在對(duì)商業(yè)銀行審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，B公司在申請(qǐng)貸款前，虛列B公司土地前期拆遷成本近2億元，故意做大B公司前期投入規(guī)模。2010年在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)達(dá)10億元，順利獲取商業(yè)銀行貸款。在對(duì)貸款資金流向進(jìn)行分析后，貸款資金并沒(méi)有真正按貸款合同約定用途用于項(xiàng)目后續(xù)裝修，而是挪作他用。一部分貸款回流至A公司滾動(dòng)開(kāi)發(fā)全國(guó)其他項(xiàng)目，另一部分支付B公司原股東交易欠款。

案例二：

某房地產(chǎn)公司C 2004年開(kāi)發(fā)建筑一座大型商貿(mào)大廈用于出租服裝批發(fā)攤位。2008年該公司將該大廈大部分商鋪的所有權(quán)抵押給某商業(yè)銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，獲取貸款5億元，以商廈商鋪?zhàn)饨馂檫€款來(lái)源。金融危機(jī)爆發(fā)后，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，C公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重，加之過(guò)度投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，資金鏈緊張?jiān)斐汕废⒑筒荒芗皶r(shí)還本等情況發(fā)生。商業(yè)銀行依照貸款五級(jí)分類(lèi)原則，將該貸款下調(diào)至可疑類(lèi)，形成不良貸款。

審計(jì)人員在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)C公司在獲取貸款后直接將貸款用來(lái)歸還另一家商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款，并未將貸款用于項(xiàng)目投資或公司經(jīng)營(yíng)用途。而貸款發(fā)放時(shí)，該公司所有商廈已經(jīng)正常開(kāi)業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)并不需要大量資金進(jìn)行后續(xù)支出。同時(shí)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行并未對(duì)貸款進(jìn)行詳細(xì)謹(jǐn)慎的前期調(diào)查。C公司所屬物業(yè)商鋪轉(zhuǎn)租嚴(yán)重，且部分商鋪簽收長(zhǎng)租協(xié)議，銀行對(duì)形成不良貸款后，對(duì)作為抵押物的商廈沒(méi)有切實(shí)的手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保全，造成了銀行資金損失。

案例三：

某置業(yè)公司D聯(lián)合其他單位開(kāi)發(fā)一商業(yè)寫(xiě)字樓進(jìn)行對(duì)外出租。2009年D公司以該寫(xiě)字樓作為抵押物，向某商業(yè)銀行申請(qǐng)2.3億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款來(lái)支付該大樓后續(xù)裝修等工程支出，以該寫(xiě)字樓租金收入作為還款來(lái)源。

審計(jì)人員經(jīng)延伸調(diào)查D公司財(cái)務(wù)、房產(chǎn)管理部門(mén)、工商、稅務(wù)等部門(mén)后發(fā)現(xiàn)。D公司所抵押寫(xiě)字樓存在抵押物存在瑕疵。該抵押物由于聯(lián)合其他單位開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，對(duì)方對(duì)D公司采取訴訟，而商業(yè)銀行在盡職調(diào)查中并未發(fā)現(xiàn)該問(wèn)題。同時(shí)該物業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)該地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，高估抵押物資產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)還發(fā)現(xiàn)D公司還款來(lái)源不實(shí)，隱瞞大量與關(guān)聯(lián)公司的資金往來(lái)，對(duì)商業(yè)銀行貸款形成風(fēng)險(xiǎn)。

三、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押類(lèi)貸款的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

綜合以上審計(jì)案例分析結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款在解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的同時(shí)，由于其產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的特點(diǎn)及商業(yè)銀行在資金有效監(jiān)管方面的不足，也暴露出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款發(fā)放與使用過(guò)程中存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

（一）抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

目前我國(guó)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中所采用的方法為比較參照評(píng)估法。這種評(píng)估方法通常是以被評(píng)估對(duì)象周?chē)耐?lèi)房產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為參照標(biāo)準(zhǔn)的，并沒(méi)有考量房產(chǎn)本身價(jià)值和宏觀經(jīng)濟(jì)因素。甚至有的評(píng)估公司為迎合客戶(hù)貸款需求人為抬高評(píng)估價(jià)值，為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限較長(zhǎng)，貸款期內(nèi)不確定和不可預(yù)見(jiàn)因素較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變動(dòng)、借款人高估抵押物價(jià)值或?qū)⑹袌?chǎng)租售情況不理想的項(xiàng)目抵押給銀行，都可能導(dǎo)致抵押不足。如何真實(shí)、客觀、科學(xué)地評(píng)估抵押物價(jià)值、企業(yè)經(jīng)營(yíng)與信用狀況、還款來(lái)源的穩(wěn)定性等問(wèn)題，增加了銀行貸前評(píng)估的難度與貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）貸款資金用途風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款不象固定資金貸款、流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款等對(duì)貸款資金的用途有著非常明確的規(guī)定，在銀行監(jiān)管方面也沒(méi)有國(guó)家發(fā)布的法律法規(guī)，大多只是銀行內(nèi)部制定的規(guī)章制度。在審計(jì)過(guò)程中，審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)這種貸款的用途非常廣泛，如公司的日常經(jīng)營(yíng)、償還債務(wù)、置換貸款等方面。由于這種貸款的主體通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度逐年加大，尤其是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資有嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致目前存在一種現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款資金來(lái)償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期投入形成的借款，或者在新項(xiàng)目手續(xù)不全無(wú)法申請(qǐng)項(xiàng)目貸款的情況下用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款資金投入新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

同時(shí)某些銀行借經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款科目置換借款企業(yè)先前在該行的流動(dòng)資金貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款屬中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)貸款，按照規(guī)定，其只能用于置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開(kāi)發(fā)貸款，而某些銀行偷換概念，以資產(chǎn)支持類(lèi)貸款之名發(fā)放實(shí)際用于置換流動(dòng)資金的貸款，為房地產(chǎn)企業(yè)延長(zhǎng)流動(dòng)資金借款期限、減輕資金壓力、囤房囤地大開(kāi)方便之門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)這種方式規(guī)避?chē)?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）銀行資產(chǎn)安全性風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的抵押物是辦公或商業(yè)物業(yè)，在評(píng)估過(guò)程中容易受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)期，其評(píng)估價(jià)值會(huì)相對(duì)較高，而由于還款期限過(guò)長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化，容易出現(xiàn)抵押物貶值的情況，抵押物變現(xiàn)的難度也會(huì)增加，從而帶來(lái)銀行貸款抵押不足風(fēng)險(xiǎn)。另一方面貸款企業(yè)在辦理抵押時(shí)由于貸款企業(yè)自身存在的抵押不實(shí)、重復(fù)抵押、涉及訴訟、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高等問(wèn)題都會(huì)給銀行變現(xiàn)抵押物帶來(lái)困難。

同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的第一還款來(lái)源為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金收入，這種收入同樣受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或者外部環(huán)境的變化，導(dǎo)致租金收入降低甚至出現(xiàn)物業(yè)閑置的情況，就會(huì)大大增加形成不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。（白波）

【關(guān)閉】【打印】