什么是信托？

有人說，信托是讓有錢人變得更有錢。

信托是聰明人用有錢人的錢不斷演繹錢生錢的故事。

也有人說，信托是合法的“高利貸”。

信托是合法的“非法集資”。

凡此種種，不一而足。

言語中似乎嗅到了一種“羨慕嫉妒恨”的味道。

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的確，論資產管理規模，信托僅次于銀行，已經成為金融業老二。諸如保險，證券皆淪為小弟了。

而信托業務中，房地產信托業務無疑倍受信托公司之“寵愛”——因為地產商很缺錢，更重要的是還很會賺錢，尤其是熱點區域。

如果你是一家房地產公司，你肯定會考慮信托融資，不管你是否愿意！

也許你會說，要融資，我找利率更低的銀行就可以了，年利率才四五個點，為什么一定要找年利率動輒十個點左右甚至可能更高的信托來融資？

就像你行走江湖，有時要舞刀，有時要弄槍，有時要耍劍，或者直接耍賤。

多備一些工具——比如融資工具，總會有好處，畢竟“刀槍劍戟”各有其用武之地。

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那么，房地產信托融資的用武之地在哪里，有何優勢呢？

回答這個問題之前，先說說房地產信托融資的模式有哪些。

如同達摩易筋經有十二式，房地產信托融資的模式也多達六種，可稱之為“信托六式”：

貸款型模式、股權型模式、權益型模式、類資產證券化模式、基金型模式、混合型模式。

六種模式中有一種模式是最基礎，最簡單的模式，就像武術入門之“扎馬步”，其它的模式都是在這種模式上“添枝加葉”發展而來。

這種模式就是貸款型模式，即通常所說的信托貸款。

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什么是房地產信托貸款？

即委托人（投資者）投資信托公司，由信托公司向開發商發放信托貸款，開發商提供資產抵押、股權質押、第三方擔保等，并按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。

其中的中間商不是銀行，而是信托公司。

你把錢交給信托公司投資，信托公司再把錢借給開發商。

開發商到期后向信托公司償還本息，扣除中間利潤后，信托公司向你支付信托收益，你獲得預期本息。

如何保證信托貸款的及時償還、控制信托風險？

可以采取的措施有：

資產抵押

股權質押

第三方擔保

設置監管賬戶等

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實際上，相較于銀行貸款而言，信托貸款受規模、資金成本、期限、退出形式、資金用途、托管、風險資本計提等方面的限制，并沒有什么優勢。那為什么信托貸款模式還會在一定時期內受到追捧呢？

因為資金鏈重要啊。

國家對房地產嚴格的調控，致使各銀行對房地產企業貸款持觀望態度，銀行內部審批十分嚴格，而且部分銀行內部已暫停房地產業務。

而信托審批速度更快、更靈活。

放款快就能早蓋樓，早蓋樓就能早收益，早收益那么利率就能持平了啊。

然而，房地產信托貸款也不是你想貸，想貸就能貸。

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房地產信托貸款對房地產企業，有哪些條件？

1、房地產信托貸款條件，簡而言之即“四三二”。

“四”是指四證齊全。

哪四證？身份證、結婚證、房產證、港澳通行證？非也。

四證是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。

因而，四證齊全時，一定是土地出讓金已繳清，萬事俱備，只待項目開工，只待銀子到位。

“三”是項目資本金比例。

項目資本金比例期間經過20%、35%、30%、25%等多次調整。后來習慣將項目資本金按照2009年30%稱之為“三”。

即地產項目中，除保障性住房和普通商品住房項目自有資金比例為20%外，其他項目自有資金比例不少于25%。

作為開發商，你的杠桿不能太高，你的錢不能全是向金融機構借貸的。

“二”是指二級資質。

發放信托貸款，項目公司或其控股股東需具備房地產二級開發資質。

如項目公司沒有資質，控股股東有相應資質行嗎？也行。

信托貸款的這一硬性規定甚至比銀行還要來嚴，因為對商業銀行發放房地產開發項目貸款，并沒有二級資質的硬性要求。

因此，房地產企業獲得信托貸款必須滿足“四三二”條件，即四證齊全，20%/25%資本金比例，二級以上房地產開發資質。

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2、房地產信托貸款的用途有哪些禁止性規定？

（1）信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》(銀監辦發〔2010〕54號)第四條規定：

“信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。”

（2）嚴禁向房地產開發企業發放流動資金貸款。

（3）不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款。

《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》（銀監辦發[2008]265號）第一條第（二）款規定：

“嚴禁向房地產開發企業發放流動資金貸款，嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款，不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款。要嚴格防范對建筑施工企業、集團公司等的流動資金貸款用于房地產開發。”

實質上，監管部門三令五申，仍是要求房地產信托貸款不能去拿地，也不能通過流動資金貸款去拿地，房地產信托貸款要符合“四三二”條件用于房地產開發項目。

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為什么監管機構對房地產信托貸款設置如此嚴苛的條件？

是因為門檻越高，開發商的實力越強，項目爛尾的可能性越小，防止開發商資金短缺形成信托公司的不良債權，并試圖通過設定門檻的方式遏制過快上漲的土地市場和房地產市場。

這么多限制，核心原因是安全——信托公司的安全、房地產市場的安全。

然而，安全和收益總是相矛盾的。

一方面信托推動了房地產業的發展，另一方面，房地產也推動了信托業的發展。甚至有人把政府類和房地產類比喻為推動信托行業發展的兩大推手。

不過，在政策的種種限制下，目前純粹靠房地產信托貸款這種模式幾乎已經無法運轉。

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所幸，除了信托貸款這種融資模式，房地產信托還有很多其它的融資模式，通過各種姿勢滿足房地產商的需求。

這也是房地產信托之靈活所在，也是魅力所在。