北京日報客戶端 | 記者 潘福達

“個人房貸轉經營貸，利率低、期限長、放款快”“疫情后‘轉貸潮’來了，我可以幫您省很多錢”“降低購房成本和還款壓力”……近期，部分市民接到了推銷電話或推送文章，一些所謂的“貸款中介”宣稱可以幫助個人購房者將高息房貸轉為低息的經營貸款，大幅度減少利息支出，有購房者打起了“轉貸”的主意。

經營貸置換房貸看上去“誘惑”重重，但暗藏風險。近期銀保監會和多地銀保監局緊急提示轉貸風險，對于消費貸、經營貸違規流入房地產市場，銀保監部門重拳出擊，處罰違規銀行。

中介扎堆推銷轉貸業務

“現在貸款中介的營銷這么露骨了嗎？直接就把‘經營貸置換房貸’的宣傳語貼腦門上了。”幾天前，市民張女士接到了自稱是工行信貸員的來電，上來就勸她轉貸，利率能做到3.35%。

抱著好奇的心態，張女士添加了這位信貸員的微信，對方發來了一個算賬的表格，轉貸后利率為3.25%、貸款300萬元的情況下，和買房按揭貸款30年相比，經營貸款30年可以省169萬元。“我不可能給您賺169萬元，但我可以給您省169萬元，超過4.5%以上的按揭利率可以轉化為3.35%左右。”對方幾乎每條朋友圈都在推薦“房貸低息置換”。

沒過兩天，她所在的一個微信群里彈出了一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉經營貸的各種操作細節。“為了換房，未來越來越多改善需求客戶會加入經營貸置換高息房貸潮。”文章給出如此預判，還附上了咨詢師的聯系方式。

經營貸置換房貸是如何操作的呢？多位貸款中介的介紹大同小異，都是先借到“過橋資金”提前還清房貸，再將房產作為抵押物去申請經營貸。

具體來說，購房者結清房貸后，將房屋以個體工商戶或企業法人、實控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。而借來結清房貸的資金，通常被稱為“過橋資金”。

貸款中介的營銷文案

利差存在套利空間

何為經營貸？顧名思義，經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款。經營貸是必須有經營才能申請的貸款，這幾年，隨著國家對中小微企業支持力度的加大和貸款市場報價利率（LPR）逐步走低，很多銀行的經營貸利率已下調至不到4%的水平。

與之相比，北京地區二套房貸利率為2月LPR4.3%+105個基點=5.35%。當前經營貸利率要遠低于存量房貸利率，這筆資金就存在流入樓市的套利空間，部分購房者愿意通過轉貸的方式“鋌而走險”，中介也能從中獲利。

記者近日以購房人身份咨詢了一家貸款中介業務員，詳細了解轉貸的操作流程。

“首先需要貸款人經營一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著收購企業。”這位業務員介紹，用戶選擇全款買房，自有資金不夠可使用公司提供的過橋墊資，用新房本辦理經營貸，順利的話10天就能完成轉貸，經營貸的利率最低能做到3.35%左右，比5.35%的二套房貸利率低了不少。

面對記者提出轉貸存在風險的疑慮，對方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時還款就沒問題。”這位工作人員打包票說，最近很多人都來辦轉貸，這幾年沒有出現過銀行抽貸情況，“轉貸沒有風險”。

中介也能從轉貸流程中獲利。據其介紹，提供的過橋資金需要收取利息，購房者要交1萬元辦理收購殼公司的手續費，后期維護公司“運營”同樣需要成本。

轉貸風險不容忽視

轉貸是否真正和中介口中宣傳的一樣沒有風險？

“個人套取經營貸資金去購房，屬于違規騙貸行為。”招聯金融首席研究員董希淼提示，盲目加杠桿買房會加大個人和家庭債務負擔和風險，也不符合“房住不炒”的基調。從宏觀層面上看，房地產過度擠占金融資源，也會加大金融風險。

銀保監部門近期多次發出提示。去年末，銀保監會發布了關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風險提示，提示消費者將房貸置換為經營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

銀保監會表示，根據相關監管規定，經營貸須用于生產經營周轉。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉貸”操作下，銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

在經營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，“幫助”消費者申請貸款，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關法律責任。此外，中介墊付“過橋資金”，息費隱藏諸多貓膩；“以貸還貸”“轉貸”操作有資金鏈斷裂風險。

遼寧銀保監局近日發布的風險提示稱，違規轉貸的做法存在四重風險，包括經營貸風險、信用貸風險、財務風險和個人信息泄露風險，提醒消費者增強風險意識，依法合規辦理貸款、還貸業務；浙江銀保監局也發布了提示，明確表示經營貸換房貸不是“餡餅”是陷阱。

值得關注的是，違規借貸者面臨的重大風險之一來自銀行抽貸，即提前收回貸款。2021年全國多地銀保監局都針對經營貸違規進入樓市開展專項行動，不少購房者收到過銀行抽貸的通知。“一旦被抽貸，需要在極短時間內歸還全部經營貸貸款資金。這筆資金往往規模較大，在這種情況下，就可能增加房貸貸款人短期資金周轉壓力。”中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華提示。

多位金融業內人士還提到，借殼公司可能會產生經營主體的維護費用等，都是房貸貸款人需要承擔的。一旦經營貸利率在幾年后進入上行周期，利率上升所帶來的成本增加，也是房貸貸款人要負擔的。

2021年初，北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監局先后發文，要求嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。

近期，各地銀保監局近期也已出手整治。銀保監會近日通報嚴肅查處一批違法違規案件，“小微企業貸款資金被挪用于房地產領域”便是違法違規行為之一。江西銀保監局、海南銀保監局、遼寧銀保監局近期披露的罰單中，都涉及消費貸或經營貸違規流入房地產市場的行為。