RE導(dǎo)讀：

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《最高人民法院關(guān)于完善人民法院司法責(zé)任制的若干意見》（法發(fā)〔2015〕13號(hào)）規(guī)定，通過類案參考、案例評(píng)析等方式統(tǒng)一裁判尺度。對于與本院或者上級(jí)法院的類案判決可能發(fā)生沖突的，院長、副院長、庭長有權(quán)要求獨(dú)任法官或者合議庭報(bào)告案件進(jìn)展和評(píng)議結(jié)果。

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招商銀行股份有限公司大連分行與

大連一方地產(chǎn)有限公司保證合同糾紛案

（《最高人民法院公報(bào)》2018年第5期）

關(guān)鍵詞 民事 商品房預(yù)告抵押登記 保證責(zé)任

裁判摘要

階段性擔(dān)保在商品房預(yù)售合同中比較常見，通過辦理買房人所購房屋預(yù)告抵押登記，可以有效減少金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因其階段性特征，預(yù)告抵押登記和商品房預(yù)售登記的銜接非常。金融機(jī)構(gòu)怠于辦理預(yù)告抵押登記，等于無限延長房地產(chǎn)企業(yè)的保證期間，有違擔(dān)保法的精神，亦有違誠實(shí)信用原則。

案件相關(guān)事實(shí)

1、2011年2月10日，招商銀行與一方公司簽訂《擔(dān)保協(xié)議》，約定自2011年2月10日起至2021年2月10日止，就一方公司依法開發(fā)的一方公館項(xiàng)目的商品房進(jìn)行個(gè)人住房貸款合作。該協(xié)議所覆蓋額度為人民幣3億元。一方公司對根據(jù)本協(xié)議的規(guī)定向招商銀行申請個(gè)人住房貸款的全部借款人所辦理的個(gè)人住房貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保總額度為3億元。一方公司保證對每筆貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保，擔(dān)保期限為每筆貸款放款之日起至預(yù)抵押登記完成之日止。《擔(dān)保協(xié)議》第六條約定：一方公司在承擔(dān)保證擔(dān)保期間，應(yīng)當(dāng)辦理購房合同的真實(shí)有效登記備案手續(xù)，并及時(shí)將購房合同的登記備案手續(xù)轉(zhuǎn)交給招商銀行指定代辦機(jī)構(gòu)，積極配合招商銀行辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)。如果一方公司未能在本協(xié)議規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦妥相關(guān)手續(xù)，一方公司應(yīng)在接到招商銀行書面通知書后五個(gè)工作日內(nèi)無條件將招商銀行發(fā)放的該筆貸款的本金、利息和其它相關(guān)費(fèi)用歸還招商銀行。第七條約定：自招商銀行貸款發(fā)放之日起，至預(yù)抵押登記完之日止之前，如出現(xiàn)以下任一情況，招商銀行有權(quán)要求一方公司履行擔(dān)保責(zé)任：……3.非因招商銀行原因未能在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥借款人所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)……7.非招商銀行原因造成的抵押登記手續(xù)未能辦理或存在瑕疵。出現(xiàn)上述情況時(shí)，招商銀行有權(quán)要求一方公司立即代借款人清償全部貸款本金、利息、罰息及招商銀行收回債權(quán)的相關(guān)費(fèi)用。

2、2012年7月18日，一方公司與高某簽訂《商品房買賣合同》，約定：首期房款980.7萬元于本合同簽訂的同時(shí)支付，剩余房款979萬元以按揭貸款方式于本合同簽署后30日內(nèi)支付，按照附件四補(bǔ)充條款執(zhí)行。

3、2012年9月29日，貸款人（抵押權(quán)人）招商銀行與借款人（抵押人）高某就案涉房屋簽訂《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》，貸款金額為979萬元，貸款期限120個(gè)月；第26.2條約定“如本合同簽訂之時(shí)抵押房產(chǎn)尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書的，抵押人應(yīng)按照貸款人的要求，積極配合貸款人及或售房人辦理預(yù)告抵押登記或者樓花抵押登記；抵押房產(chǎn)具備辦理正式抵押登記條件起的60日內(nèi)，抵押人必須無條件配合貸款人辦妥由預(yù)告抵押登記或樓花抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的手續(xù)。”2012年10月9日，招商銀行把高某借款979萬元打入高某本人賬戶后又轉(zhuǎn)入一方公司在招行五一廣場支行開立的賬號(hào)中。

4、2013年7月8日，一方公司在房產(chǎn)部門對案涉房屋進(jìn)行網(wǎng)簽《商品房買賣合同》備案。

5、2014年1月17日，一方公司將備案合同（2013年7月8日）及附件四《補(bǔ)充協(xié)議》移交給招商銀行。

6、2015年3月6日，案涉房屋因另案被法院查封。自2015年3月10日起，高某未按期償還銀行貸款本金及利息，截止2015年3月10日，未償還本金余額為8111960.77元。

招商銀行向一審法院起訴請求：1.一方公司就借款人高某所欠債務(wù)承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，償還本金8111960.77元及自2015年3月10日起至實(shí)際清償之日止的利息、復(fù)息、罰息；2.一方公司承擔(dān)為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費(fèi)36萬元。

裁判結(jié)果

一審法院判決：一、一方公司自判決生效之日起十日內(nèi)向招商銀行償還高某借款本金8111960.77元；二、一方公司自判決生效之日起十日內(nèi)向招商銀行支付利息、罰息（以本金8111960.77元為基數(shù)，自2015年3月10日起至實(shí)際付清之日，利息以國家公布的貸款基準(zhǔn)年利率上浮15%作為執(zhí)行利率，罰息在執(zhí)行利率水平上按日加收50%計(jì)收）；三、一方公司自判決生效之日起十日內(nèi)向招商銀行支付律師服務(wù)費(fèi)151000元；四、駁回招商銀行其他訴訟請求。

二審法院判決：一、撤銷大連市中級(jí)人民法院（2015）大民四初字第30號(hào)民事判決；二、駁回招商銀行股份有限公司大連分行全部訴訟請求。

最高人民法院裁定：駁回招商銀行股份有限公司大連分行的再審申請。

相關(guān)裁判理由

一審法院認(rèn)為：一方公司辦妥高某所購房屋網(wǎng)簽《商品房買賣合同》手續(xù)并移交給招商銀行用了一年多的時(shí)間，即使招商銀行在高某的配合下及時(shí)辦理完成預(yù)告抵押登記，也超出了90天的約定。一方公司未及時(shí)完成網(wǎng)簽《商品房買賣合同》備案并將備案手續(xù)移交給招商銀行，導(dǎo)致《擔(dān)保協(xié)議》第七條第一款第3項(xiàng)約定的承擔(dān)保證責(zé)任成就。

二審法院認(rèn)為：一審法院并未審查招商銀行是否在雙方約定的保證期間內(nèi)向一方公司主張權(quán)利，招商銀行收到一方公司交付的預(yù)告抵押登記手續(xù)后，是否在合理期間內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，以及未辦理抵押登記被法院查封的責(zé)任在誰，僅憑非因招商銀行原因未能在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥借款人所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)單一約定，認(rèn)定一方公司承擔(dān)保證責(zé)任，屬于認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，對此本院予以糾正。故招商銀行要求一方公司承擔(dān)保證責(zé)任的訴訟請求不予支持。

最高人民法院認(rèn)為：招商銀行是辦理預(yù)告抵押登記的義務(wù)主體，在一方公司未在約定的90個(gè)工作日內(nèi)交付辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)情況下，招商銀行收到一方公司遲延交付的預(yù)告抵押登記手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)及時(shí)辦理預(yù)告抵押登記，防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。但是招商銀行收到一方公司遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，不但沒有提出異議，而且一年多時(shí)間不去辦理預(yù)告抵押登記，且無合理解釋，應(yīng)視為一方公司階段性擔(dān)保的保證責(zé)任免除條件成就。

（以下為最高人民法院裁定主文）

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)問題是：一方公司應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任。

招商銀行與高某簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》，招商銀行與一方公司簽訂的《擔(dān)保協(xié)議》，均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。

關(guān)于本案保證期間的確定。招商銀行與一方公司在《擔(dān)保協(xié)議》第五條約定，一方公司承擔(dān)的是階段性擔(dān)保，保證期間是每筆貸款放款之日起至預(yù)告抵押登記完成之日止。雙方簽訂《擔(dān)保協(xié)議》的目的是一方公司在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥高某所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)交給招商銀行，招商銀行辦理完預(yù)告抵押登記后，一方公司的擔(dān)保責(zé)任即可免除，招商銀行通過抵押權(quán)來保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。從字面理解，雙方當(dāng)事人對保證期間進(jìn)行了約定，以辦妥預(yù)告抵押登記為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證期間可以延長，也可以縮短。該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但不能與《擔(dān)保法》的規(guī)定相悖，不能無限延長保證期間，也是階段性擔(dān)保的應(yīng)有之義。因此，本案的保證期間應(yīng)確定為從2012年10月9日招商銀行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商銀行交付商品房預(yù)告抵押登記手續(xù)后，招商銀行在合理期限內(nèi)辦理完預(yù)告抵押登記止。《擔(dān)保協(xié)議》第七條約定，如出現(xiàn)非因招商銀行原因未能在90個(gè)工作日內(nèi)辦妥借款人所購房屋預(yù)告抵押登記手續(xù)，招商銀行自貸款發(fā)放之日起，至預(yù)告抵押登記完之日止之前，其有權(quán)要求一方公司履行擔(dān)保責(zé)任。同理，一方公司將購房合同的登記備案手續(xù)交給招商銀行后，招商銀行亦應(yīng)在合理期限內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，而合理期限應(yīng)以上述雙方約定的90個(gè)工作日作為參照。

關(guān)于未辦理案涉房屋預(yù)告抵押登記的責(zé)任。《擔(dān)保協(xié)議》第六條約定，一方公司在承擔(dān)保證擔(dān)保期間，應(yīng)當(dāng)辦理購房合同的真實(shí)有效登記備案手續(xù)，并及時(shí)將購房合同的登記備案手續(xù)轉(zhuǎn)交給招商銀行指定代辦機(jī)構(gòu)，積極配合招商銀行辦理預(yù)告抵押登記。招商銀行一審中辯稱未辦理預(yù)告抵押登記的原因是高某不配合，因高某是香港戶籍，與他聯(lián)系困難，其未出具代辦手續(xù)，銀行無法單方辦理。招商銀行與高某簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》第26.2條約定：“如本合同簽訂之時(shí)抵押房產(chǎn)尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書的，抵押人應(yīng)按照貸款人的要求，積極配合貸款人及/或售房人辦理預(yù)告抵押登記或者樓花抵押登記；抵押房產(chǎn)具備辦理正式抵押登記條件起的60日內(nèi)，抵押人必須無條件配合貸款人辦妥由預(yù)告抵押登記或樓花抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的手續(xù)。”在一審、二審中招商銀行未提供證據(jù)證明未辦理預(yù)告抵押登記是一方公司遲延交付辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)所致，亦未提供證據(jù)證明其已積極敦促一方公司及高某配合其辦理預(yù)告抵押登記。招商銀行于2014年1月17日收到一方公司交付的購房預(yù)告抵押登記手續(xù)后，沒有在合理期間內(nèi)及時(shí)辦理預(yù)告抵押登記，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封無法辦理后，才于2015年4月22日向法院起訴一方公司主張權(quán)利。招商銀行怠于履行合同義務(wù)是顯而易見的，對案涉房屋不能辦理預(yù)告抵押登記后果的產(chǎn)生存在重大過錯(cuò)。

關(guān)于一方公司應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任。本案中，招商銀行是辦理預(yù)告抵押登記的義務(wù)主體，在一方公司未在約定的90個(gè)工作日內(nèi)交付辦理預(yù)告抵押登記手續(xù)情況下，招商銀行收到一方公司遲延交付的預(yù)告抵押登記手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)及時(shí)辦理預(yù)告抵押登記，防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。但是招商銀行收到一方公司遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，不但沒有提出異議，而且一年多時(shí)間不去辦理預(yù)告抵押登記，且無合理解釋，應(yīng)視為一方公司階段性擔(dān)保的保證責(zé)任免除條件成就。根據(jù)《擔(dān)保法》第二十六條第二款“有合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任”的規(guī)定，招商銀行未在保證期間內(nèi)向一方公司主張權(quán)利，一方公司的保證責(zé)任免除。另外，《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”因此，招商銀行因怠于履行辦理預(yù)告抵押登記義務(wù)所造成抵押物被法院查封的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。

鑒于一方公司的保證責(zé)任已免除，至于高某的借款是否屬于本案擔(dān)保范圍，已無審理必要，本院對此亦不予審查。

【RE觀察視點(diǎn)】

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型化梳理

預(yù)購商品房抵押，是在商品房預(yù)售的情況下，預(yù)購人向銀行貸款支付房款，銀行為擔(dān)保借款要求預(yù)購人以預(yù)購的房屋設(shè)定抵押擔(dān)保的行為。《城市地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條均有規(guī)定。《房屋登記辦法》第67條第2項(xiàng)規(guī)定，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，可以進(jìn)行預(yù)告登記。

本案涉及商品房預(yù)告抵押權(quán)登記，為清晰了解該登記的在房地產(chǎn)交易中的作用及和其他登記之間的關(guān)系，首先對不動(dòng)產(chǎn)登記的類型進(jìn)行簡要梳理。

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第2條規(guī)定，“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。”依據(jù)該規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記可分為權(quán)利登記和權(quán)利登記之外的其他登記。其他登記以權(quán)利登記為基礎(chǔ)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。

其他登記包括預(yù)告登記、更正登記、異議登記、查封登記。

預(yù)告登記，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)人為保障實(shí)現(xiàn)其所期望的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，按照與債務(wù)人的約定向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理的登記。《物權(quán)法》也對預(yù)告登記做出了規(guī)定。預(yù)購商品房抵押登記規(guī)定在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5章第3節(jié)“預(yù)告登記”部分，預(yù)購商品房抵押登記屬于預(yù)告登記。

二、預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押登記、商品房抵押登記之間的關(guān)系

《房屋登記辦法》第67條第2項(xiàng)規(guī)定，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條規(guī)定，“申請預(yù)購商品房抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）抵押合同與主債權(quán)合同；（二）預(yù)購商品房預(yù)告登記材料；（三）其他必要材料。預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。”

《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

由此可見，進(jìn)行預(yù)購商品房抵押登記必須以完成預(yù)購商品房預(yù)告登記為前置條件。未進(jìn)行預(yù)購商品房預(yù)告登記的，登記機(jī)關(guān)不會(huì)受理預(yù)購商品房抵押登記。

預(yù)購商品房辦理了所有權(quán)登記，具備辦理正式抵押登記的條件后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將預(yù)購商品房抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押權(quán)登記。如果三個(gè)月內(nèi)未申請，預(yù)告登記將自動(dòng)失效。

三、商品房按揭貸款中開發(fā)商階段性擔(dān)保的保證期間

商品房預(yù)售按揭貸款中的階段性擔(dān)保，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)自銀行放款之日起至銀行執(zhí)管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明之日止的連帶保證責(zé)任。階段性擔(dān)保的特點(diǎn)在于階段性，保證期間通常至商品房辦理完抵押登記為止，在抵押登記辦理完成后，銀行可以通過抵押權(quán)來保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的保證責(zé)任因此免除。

在銀行或者借款人未及時(shí)辦理他項(xiàng)權(quán)證的情況下，若購房人出現(xiàn)逾期歸還貸款的情形，開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?根據(jù)本公報(bào)案例最高人民法院的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的保證期間不能無限延長，若銀行為辦理他項(xiàng)權(quán)證的義務(wù)人，銀行明顯長期怠于辦理他項(xiàng)權(quán)證且無合理理由的，應(yīng)當(dāng)免除開發(fā)商的保證責(zé)任，由此產(chǎn)生的不利法律后果應(yīng)當(dāng)由銀行自行承擔(dān)。

義務(wù)主體辦理抵押登記的合理期間如何確定？或者說，開發(fā)商保證期間延長多久視為合理？本案中法院是通過結(jié)合具體合同條款約定來確定。法院認(rèn)為，一方公司將購房合同的登記備案手續(xù)交給招商銀行后，招商銀行亦應(yīng)在合理期限內(nèi)辦理預(yù)告抵押登記，而合理期限應(yīng)以上述雙方約定的90個(gè)工作日作為參照。實(shí)踐中，法院一般以同等類型其他房屋辦證時(shí)間作為確定合理期間的參考。如上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司北京朝陽支行與黃思展等借款合同糾紛案中，北京市朝陽區(qū)法院就將銀行作為貸款人的另外一套房屋的抵押登記辦理時(shí)間作為確定合理辦證期間的參考。

四、開發(fā)商和銀行均存在過錯(cuò)開發(fā)商的階段性擔(dān)保義務(wù)的承擔(dān)

通常情況，若開發(fā)商沒有違約行為，辦理產(chǎn)權(quán)證后也及時(shí)通知了貸款銀行及購房人辦理他項(xiàng)權(quán)證，開發(fā)商就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未及時(shí)辦理他項(xiàng)權(quán)證期間的擔(dān)保責(zé)任。本案中一方公司也存在遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)的違約行為，但是法院認(rèn)為“招商銀行收到一方公司遲延交付預(yù)告抵押登記手續(xù)后，不但沒有提出異議，而且一年多時(shí)間不去辦理預(yù)告抵押登記，且無合理解釋。因此，法院認(rèn)為招商銀行怠于履行合同義務(wù)是顯而易見的，對案涉房屋不能辦理預(yù)告抵押登記后果的產(chǎn)生存在重大過錯(cuò)。”可以看出，最高人民法院法院認(rèn)為，即使在開發(fā)商在合同履行過程中存在未如期交付辦證手續(xù)的過錯(cuò)，但結(jié)合開發(fā)商交付手續(xù)時(shí)間、抵押權(quán)辦理所需時(shí)間以及房屋被查封時(shí)點(diǎn)等因素，若銀行明顯怠于履行義務(wù)，對于未及時(shí)辦理登記導(dǎo)致房屋被查封應(yīng)當(dāng)負(fù)有絕對責(zé)任的，開發(fā)商可以不承擔(dān)該期間的擔(dān)保責(zé)任。

但司法實(shí)踐中，法院也會(huì)結(jié)合實(shí)際案情，綜合考慮開發(fā)商的違約程度、銀行的過錯(cuò)，認(rèn)定開發(fā)商在未及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)上有更大過錯(cuò)，從而不支持開發(fā)商免除保證責(zé)任的請求。判斷金融機(jī)構(gòu)是否屬于怠于辦理他項(xiàng)權(quán)證，未及時(shí)辦理他項(xiàng)權(quán)證有無合理理由，是決定房地產(chǎn)企業(yè)階段性擔(dān)保的保證責(zé)任能否免除的關(guān)鍵因素。

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關(guān)聯(lián)案例

1、因購房人怠于履行義務(wù)導(dǎo)致開發(fā)商階段性擔(dān)保保證期間延長，開發(fā)商不能免除擔(dān)保責(zé)任

北京市高級(jí)人民法院就北京華恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與交通銀行股份有限公司北京東單支行等金融借款合同糾紛案作出的（2017）京民申1357號(hào)的再審判決，認(rèn)為若辦理他項(xiàng)權(quán)證的主體為購房人而非銀行，因購房人怠于履行義務(wù)導(dǎo)致開發(fā)商階段性擔(dān)保保證期間延長，開發(fā)商主張免除其擔(dān)保責(zé)任的，法院不予支持。

本案中，房地產(chǎn)公司向銀行出具的《擔(dān)保函》約定，“該擔(dān)保直至下列條件滿足時(shí)失效：購房人取得所購房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》并以所購房屋為貸款設(shè)定抵押擔(dān)保、交行東單支行取得現(xiàn)房抵押登記證明文件正本”。在購房人、房地產(chǎn)公司及銀行簽訂的《個(gè)人住房抵押貸款合同》中對保證一節(jié)也約定：“華恩房地產(chǎn)公司為本合同項(xiàng)下貸款提供連帶責(zé)任保證，唐小平取得房屋的權(quán)利證明，且交行東單支行取得抵押物的現(xiàn)房抵押登記證明文件正本后，華恩房地產(chǎn)公司的保證責(zé)任解除”。

北京市第二中級(jí)人民法院在二審判決中認(rèn)為“華恩房地產(chǎn)公司提出，因交行東單支行怠于行使權(quán)利，導(dǎo)致涉案房屋未能辦理抵押登記，華恩房地產(chǎn)公司不再承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。但是無論華恩房地產(chǎn)公司出具的《擔(dān)保函》還是《個(gè)人住房抵押貸款合同》中均對此未作直接約定，且從華恩房地產(chǎn)公司提交的涉案房屋登記信息內(nèi)容看，并無直接證據(jù)證明未及時(shí)補(bǔ)辦抵押登記手續(xù)系交行東單支行怠于行使權(quán)利所致。因此，華恩房地產(chǎn)公司的此項(xiàng)主張不能成立。”北京市高級(jí)人民法院再審判決也再次支持了二審法院的觀點(diǎn)。

2、他項(xiàng)權(quán)利證未及時(shí)辦理金融機(jī)構(gòu)有合理的理由，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的階段性擔(dān)保責(zé)任不能免除

北京市朝陽區(qū)人民法院就上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司北京朝陽支行與黃思展等借款合同糾紛案中作出的（2012）朝民初字第23385號(hào)判決書，認(rèn)為《借款合同》約定的保證期限自貸款實(shí)際發(fā)放之日起至抵押登記生效之日止。涉案房屋的抵押登記因被查封尚未辦理且無法辦理，中地公司稱其已將房產(chǎn)證交付給朝陽支行，系朝陽支行怠于行使權(quán)利導(dǎo)致未及時(shí)辦理，其不應(yīng)再承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)就此舉證，中地公司僅提供了其于2011年年底將房屋產(chǎn)權(quán)證交付給朝陽支行的證據(jù)。法院認(rèn)為，貸款發(fā)放的時(shí)間為2004年，中地公司將房產(chǎn)證原件交付給朝陽支行的時(shí)間為2011年年底；朝陽支行亦給出了解釋為何其未能在一、兩個(gè)月內(nèi)申請辦理抵押登記，綜合考慮工商銀行王府井支行作為貸款人的另外一套房屋的抵押登記辦理時(shí)間、兩套房屋的查封情況，該解釋存在合理之處，不能排除系黃思展原因?qū)е鲁栔形茨芗皶r(shí)辦理抵押登記。中地公司的答辯意見未被法院采納。

附：相關(guān)法律法規(guī)

1、《中華人民共和國擔(dān)保法》

第二十六條

連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

有合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，保證人免除保證責(zé)任。

2、《中華人民共和國合同法》

第一百一十九條

當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

3、《中華人民共和國物權(quán)法》

第二十條

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

4、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第八十五條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：

（一）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；

（二）不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的；

（三）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。

文章來自“不動(dòng)產(chǎn)能源法律觀察”