標(biāo)題：中赫旗下萬柳書院75套豪宅被抵押 至少15套已網(wǎng)簽

摘要：一邊抵押，一邊出售？

正文：

從火爆全網(wǎng)的萬柳少爺，到法拍房單價高達(dá)每平米36萬元，海淀區(qū)的萬柳書院近年來成為北京豪宅市場中的“頂流”。5月8日，萬柳書院再度攀上熱搜，75套豪宅淪為債權(quán)人的抵押物。

近日，中國信達(dá)將標(biāo)的金額超過46億元的債權(quán)資產(chǎn)擺上了法拍貨架。京東拍賣平臺顯示，此次債權(quán)的抵押物包括中赫集團(tuán)旗下赫華恒瑞公司持有的海淀區(qū)萬柳書院75套住宅及商業(yè)服務(wù)用房、車位。

截至2023年1月31日，債權(quán)總額約46.95億元，其中債權(quán)本金37.5億元。中赫集團(tuán)有限公司是共同債務(wù)人，中赫置地、中赫集團(tuán)實際控制人周金輝及其配偶提供連帶責(zé)任保證。

中國信達(dá)在拍賣資料中表示，該債權(quán)項目到期日為2025年3月，但債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。除了被抵押的房產(chǎn)，這筆債權(quán)還有其他風(fēng)控措施：以赫華恒瑞100%股權(quán)設(shè)立股權(quán)他益權(quán)信托，為重組債務(wù)提供擔(dān)保；對赫華恒瑞的公章、法人章、財務(wù)章等材料及所有銀行賬戶進(jìn)行監(jiān)管；對項目銷售資金進(jìn)行封閉監(jiān)管；信托方指派專人擔(dān)任赫華恒瑞公司的法定代表人、執(zhí)行董事。

公告中列出了作為抵押物的75套住宅的樓號、單元號和房號，房源狀態(tài)為未售出。但36氪查詢發(fā)現(xiàn)，75套住宅中有至少15套在住建委網(wǎng)站顯示已網(wǎng)簽。有熟悉萬柳書院的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也告訴36氪，這些住宅大多已出售并有業(yè)主入住。

75套豪宅怎么辦？

在二手房平臺上，萬柳書院常年處于無房可售的狀態(tài)，法拍房市場上萬柳書院的掛牌也較為罕見。2022年以1.09億元成交的一套萬柳書院法拍房，經(jīng)歷了多達(dá)117輪報價，折合單價約36.46萬元/平方米，刷新北京樓市成交單價的新高。

海淀區(qū)一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴36氪，該社區(qū)的買家以互聯(lián)網(wǎng)高管居多，上次經(jīng)手該小區(qū)二手房成交房源還是兩年前，新房幾乎沒有庫存。

36氪梳理發(fā)現(xiàn)，在抵押物清單中，至少有2號樓一單元401、2號樓一單元501、2號樓三單元301、4號樓二單元501、5號樓二單元502、5號樓三單元502、5號樓三單元601、12號樓401等在內(nèi)的15套房產(chǎn)，在住建系統(tǒng)顯示為已網(wǎng)簽狀態(tài)，而非法拍公告中的“全部未售”。

一位熟悉債權(quán)抵押的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士稱，不少開發(fā)商把現(xiàn)房或在建工程的權(quán)證抵押出去進(jìn)行債務(wù)融資，受限于資金周轉(zhuǎn)等因素?zé)o法按時解抵押，就會導(dǎo)致購房業(yè)主不能落實產(chǎn)權(quán)。

對于已網(wǎng)簽的房產(chǎn)被抵押，北京市京師律師事務(wù)所鄭美玲律師表示，網(wǎng)簽是購房環(huán)節(jié)的一個流程，不具有物權(quán)登記的效力。如要避免出現(xiàn)類似情況，業(yè)主要在第一時間申請預(yù)告登記。

廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師分析稱，如開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證或申請現(xiàn)售時，抵押權(quán)人同意開發(fā)商出售已經(jīng)抵押的商品房，在以往司法實踐中，一般認(rèn)為抵押權(quán)消滅，銀行只能對買受人支付的購房款行使代位權(quán)。但《民法典》第406條規(guī)定了帶抵押轉(zhuǎn)讓的新規(guī)則，有抵押的不動產(chǎn)也可以辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原抵押權(quán)繼續(xù)有效，一定程度上否定了以前的司法實踐，也就是即使抵押權(quán)人允許轉(zhuǎn)讓，也不代表放棄抵押權(quán)。

萬柳書院的75套法拍債權(quán)抵押房產(chǎn)，業(yè)主方要如何維權(quán)？周爭鋒稱，具體到看查封和簽訂買賣合同的時間，查封在前，簽訂在后，買賣合同無法對抗前面的查封。

同時，周爭鋒提醒購房者，發(fā)現(xiàn)問題以后，應(yīng)該立即提出異議，可以通過訴訟手段維護(hù)自身合法權(quán)益。“主要是舉證簽訂正式買賣合同時間、入住時間及購房款的支付情況。所提供的證據(jù)，不能達(dá)到優(yōu)先保護(hù)條件的，可能出現(xiàn)房財兩空的情況。”

中赫集團(tuán)怎么了？

萬柳書院是民營地產(chǎn)開發(fā)商中赫集團(tuán)在2012年以26.3億元拿地開發(fā)的住宅項目，除此之外中赫集團(tuán)旗下項目包括北京釣魚臺7號院、北緯40度、望京誠盈中心等。

2016年以來，中赫集團(tuán)在北京沒有新增住宅用地儲備，反而跨界進(jìn)入足球圈，舉債投資成為北京國安足球俱樂部的大股東。

中赫置地向國安足球俱樂部合計增資總計35.56億元，其中15.56億元以自有資金出資，剩余20億元由山東國際信托貸款提供。

2019年，山東國際信托發(fā)起的“睿遠(yuǎn)76號集合資金信托計劃”相關(guān)資料顯示，信托資金用于向中赫置地發(fā)放信托貸款，用于向北京中赫國安足球俱樂部有限責(zé)任公司增資。增資的資金主要用于支付該俱樂部球員轉(zhuǎn)會費(fèi)用、球員工資等日常經(jīng)營費(fèi)用。

債務(wù)壓力之下，2021年7月，中赫置地先后兩次將公司的股權(quán)質(zhì)押給了山東國際信托。

中赫集團(tuán)與中信集團(tuán)的合作并非始于對北京國安的投資。2016年5月，中信、中赫與首旅集團(tuán)簽約，計劃合作開發(fā)北京CBD的光華里舊改項目，該項目整體占地約為20公頃，始建于上世紀(jì)50-60年代，位于光華路以南、東大橋路以西、建外大街以北的核心商圈，此前首旅與中信已收購了地塊上的部分存量物業(yè)，中赫作為后來者主要提供資金，并承諾作為國安俱樂部股權(quán)的潛在接盤方。

36氪獲悉，這一合作最終因為舊改方案未獲得住建部門批復(fù)而告吹，中赫集團(tuán)也與北京CBD失之交臂。該項目的部分老舊住宅樓后由首開集團(tuán)負(fù)責(zé)修繕、改造，“十四五”北京城市更新規(guī)劃中仍未將其納入拆遷范圍。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，目前中赫集團(tuán)共有5條被執(zhí)行信息，執(zhí)行標(biāo)的總金額為11億元，其中超過10億元來自北京國安。集團(tuán)旗下公司中赫置地、中赫置地投資控股也都處于失信被執(zhí)行人狀態(tài)。

另據(jù)天眼查顯示，2022年中赫集團(tuán)持有的中赫置地投資控股、北京中赫工體商業(yè)管理中心（有限合伙）、中赫技術(shù)投資控股有限公司超過1.1億元股權(quán)被凍結(jié)。

2023年2月，北京市朝陽區(qū)人民法院還發(fā)布了一條限制消費(fèi)令，事由為申請執(zhí)行票據(jù)糾紛，中赫置地的法人周金輝被采取限制消費(fèi)措施。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，萬柳書院小區(qū)當(dāng)前單價達(dá)到27.3萬元/平，戶型面積在210平米至470平米之間，以此計算，每套房子起步價約為5670萬元，75套房產(chǎn)的市場價至少約41.5億元。此前有消息人士稱，“萬柳書院被拿去抵押，是因為豪宅的貨值一直在漲，而公司增量難尋。”

對于萬柳書院債權(quán)資產(chǎn)的法拍處置計劃，36氪致電中國信達(dá)和中赫集團(tuán)相關(guān)聯(lián)系人，截至發(fā)稿前未得到回應(yīng)。

目前，萬柳書院債權(quán)的拍賣公告共有26名意向人，1萬多次圍觀。

36氪作者 | 王露