所謂“二抵貸”，顧名思義，就是把還沒(méi)有還清按揭貸款的房子，再一次拿去銀行抵押辦理貸款。

目前在寧波，這樣一種特殊的房產(chǎn)抵押貸款，已經(jīng)有多家銀行推出——其背后，則是近兩年寧波房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)！

通過(guò)“二抵貸”，你有可能貸到比你當(dāng)初付的總房款還多的錢(qián)……

PART.1

據(jù)某銀行業(yè)務(wù)員介紹，“二抵貸”的可貸額度，是房屋的評(píng)估價(jià)乘以折扣，再減去剩余未還清的按揭金額。

其中的折扣系數(shù)，一般情況下為住宅7折、商業(yè)5折，也有部分年份較新的住房，折扣可以達(dá)到8折。

“早些年買(mǎi)的房子，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)翻了幾倍。遇到資金緊張，拿漲價(jià)后的房子作抵押，輕輕松松就能貸到超過(guò)住房買(mǎi)價(jià)的金額。”

舉個(gè)栗子——

一套5年前以1.2萬(wàn)元/平方米購(gòu)買(mǎi)的139平方米住房，當(dāng)時(shí)總價(jià)166.8萬(wàn)元，首付了56.8萬(wàn)元，按揭110萬(wàn)元，目前剩余按揭本金大約還有77萬(wàn)元。

目前，這套房子的市價(jià)假設(shè)已經(jīng)漲到3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為417萬(wàn)元。

那么這套房子“二抵貸”的可貸金額=（417萬(wàn)元*0.7-77萬(wàn)元）=214.9萬(wàn)元。

PART.2

目前，甬城推出“二抵貸”業(yè)務(wù)的銀行不止一家。

據(jù)記者了解，只要客戶(hù)提出需求，不少中小銀行都坦然敞開(kāi)貸款大門(mén)。并且，大部分銀行開(kāi)啟了跨行辦理二次抵押貸款的“綠色通道”。

“二抵貸”的年利率，普遍在5.8%至6.8%之間，比房貸要高。目前寧波首套房貸利率一般為基準(zhǔn)利率上浮15%，即5.635%。

盡管利率高些，但可能不乏有人想借“二抵貸”套現(xiàn)，貸出款后用于購(gòu)房首付，甚或去炒股——可能嗎？

資料圖片。圖文無(wú)涉

“‘二抵貸’業(yè)務(wù)是監(jiān)管允許的，屬于經(jīng)營(yíng)性貸款范疇，對(duì)盤(pán)活小微企業(yè)資產(chǎn)、解決其融資難有很大的幫助。”采訪(fǎng)中，銀行人士反復(fù)向記者強(qiáng)調(diào)。

注意，其真正要強(qiáng)調(diào)的是——“二抵貸”僅用于企業(yè)或者個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)！

據(jù)記者了解，想要申請(qǐng)“二抵貸”者，首先，申請(qǐng)人或者關(guān)系人要為企業(yè)主或者個(gè)體戶(hù)，即需要持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照申請(qǐng)時(shí)間至少需要半年或一年以上；

其次，銀行對(duì)住房或商鋪的按揭時(shí)間也有一定要求。一般來(lái)說(shuō)，按揭期限低于2年的房子，可貸金額非常有限，銀行放貸意愿亦不強(qiáng)烈。房齡較高或變現(xiàn)能力較差的房子，銀行也會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待。

上述銀行人士強(qiáng)調(diào)：

“絕不能用于炒房、炒股！若經(jīng)調(diào)查核實(shí)違規(guī)，貸款者需立刻歸還資金。”

據(jù)記者了解，在“二抵貸”貸款的用途上，各家銀行均有比較嚴(yán)格的要求，甚至貸款流向會(huì)受到監(jiān)測(cè)。

江北一家信用社個(gè)貸經(jīng)理表示：

“貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，需要出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照，證明申請(qǐng)人為企業(yè)主或者個(gè)體戶(hù)，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。”

其同時(shí)表示，雖然“二抵貸”屬于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，但由于只準(zhǔn)用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，所以，貸款金額將直接打到企業(yè)賬戶(hù)上，尤其是大額資金。

倘若企業(yè)申請(qǐng)貸款用于購(gòu)買(mǎi)設(shè)備、材料，則需出具購(gòu)銷(xiāo)證明；若貸款用于裝修，則需要提供裝修協(xié)議，或者直接將錢(qián)打到裝修公司賬戶(hù)。

PART.3

有分析人士指出，“二抵貸”的重現(xiàn)，是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。

一名資深銀行業(yè)人士表示，銀行向來(lái)比較鐘愛(ài)跟房子相關(guān)的業(yè)務(wù)，認(rèn)為房地產(chǎn)有抵押物，相對(duì)可靠。“二抵貸”，顧名思義，是對(duì)按揭貸款之后的殘值進(jìn)行評(píng)估和二次抵押，看上去好像只要房產(chǎn)不跌價(jià)，銀行就沒(méi)有大的風(fēng)險(xiǎn)。但其實(shí)借款人的借款杠桿更高了——它有可能是壓垮駱駝的最后一根稻草，一旦房?jī)r(jià)下跌，便可能變成累累壞賬……

除此之外，也有必要說(shuō)一說(shuō)和“二抵貸”異曲同工的住房抵押貸款。

據(jù)記者了解，目前甬城住房抵押貸款的最低年利率，已達(dá)到基準(zhǔn)水平。有銀行三年期的住房抵押貸款利率，僅為4.75%；一年期的利率，更只有4.35%——這顯然比房貸利率要便宜很多。

資料圖片。圖文無(wú)涉。

在這種利率“倒掛”的情況下，前兩年以基準(zhǔn)上浮20%甚至30%的房貸利率購(gòu)房的人，可能會(huì)想去還掉按揭余款，然后辦住房抵押貸款——這兩年房?jī)r(jià)漲了這么多，辦抵押貸款，既能貸出更多的錢(qián)，而且利率更便宜，似乎怎么算都是劃算的。

對(duì)此，銀行個(gè)貸專(zhuān)員提醒說(shuō)，只要是正規(guī)銀行的房屋抵押貸款，利率一般都是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行上下浮動(dòng)的，如果貸款利率過(guò)低，其背后便可能隱藏各種風(fēng)險(xiǎn)。

一般情況下，利率過(guò)低的住房抵押貸款業(yè)務(wù)肯定不會(huì)出自正規(guī)銀行，可能是個(gè)人放貸，又或是機(jī)構(gòu)放貸，以低利率幌子搶占銀行做不來(lái)的客戶(hù)，后期容易出現(xiàn)提前催賬、說(shuō)了不算等失信行為，從而給貸款人帶來(lái)?yè)p失。

此外，過(guò)低的貸款利率之下，房貸機(jī)構(gòu)可能會(huì)通過(guò)增加其他收費(fèi)種類(lèi)平衡公司營(yíng)收，以達(dá)到盈利目的，甚至可能設(shè)計(jì)套路，變賣(mài)你的房產(chǎn)！

寧波晚報(bào)記者 崔凌琳 編輯 葛淑雅

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