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《中國經濟周刊》記者 陳一良｜杭州報道

疫情之下，國內銀行普遍加大對企業特別是小微企業的融資支持，資金成本走低，近期網上出現杭州房產抵押經營貸款資金違規流入房產市場的傳聞，引發市場對企業經營貸流入樓市的擔憂，記者也就此問題進行了實地調查。

房產抵押貸款為何流入樓市？“這么便宜的資金肯定要想辦法用起來”

5月13日，《中國經濟周刊》記者在杭州宋城景區附近見到張龍（化名）時，他正準備去附近某樓盤登記搖號買房。

張龍看中的這個新樓盤位于杭州西湖景區南面，目前仍在搖號登記過程中，預計中簽率低于20%，大部分房源面積在100至150平方米之間，另有部分疊墅產品，單價約3.8萬元/每平米。

由于臨近景區，再加上周邊配套近年來逐步完善，附近次新房每平米價格已達4.5至5萬元。新房市場價格預計將達到每平米5萬元。

“這個房子的價格和市場價之間估計會有100萬到150萬左右的差價，2年后交付，如果我搖中了，我還需要再籌400萬元的購房款，我準備把房子抵押，用家里的企業申請一個經營貸款，我算了一下，2年的利息成本不到35萬，房子交付后再出手可能會有100萬元左右的盈利空間。”張龍說。

2016年，張龍的家人為他全款出資500萬元在杭州主城區購入一套房產，現在某國有銀行對該房產的估值接近900萬。“打個7折，可以向銀行貸款630萬，但我只需要400萬，現在銀行1年期的房產抵押經營貸款利率是3.88%，3年期貸款的年化利率在4.2%左右。”張龍向記者表示，2019年以來，杭州房價平穩，而2年后，2022年杭州將迎來亞運會，房價有一定上漲空間，“如果這兩年內房價再漲一些，可能搖號買新房的收益還會翻倍。”

無獨有偶，在杭州開辦超市的女企業主李萍（化名）也向《中國經濟周刊》記者表示，她正在向一家股份制商業銀行申請辦理房產抵押經營貸款用于買房。

在杭州主城區的慶春路上，李萍有一套市場估價600萬元的房產，扣去剩余的房貸150萬元，市值約450萬元，李萍告訴《中國經濟周刊》記者：“450萬打7折，是315萬，銀行最多給我貸款315萬。”

疫情之下，銀行加大對民營經濟特別是小微民營企業的資金支持，受益于此，李萍此次房產抵押貸款的年化利率可能僅為3.8%。

而李萍的實際貸款用途主要也是“買房”。李萍準備貸款到賬后，“200萬在市中心買個小房子給爸媽住，100萬元用于采購貨品”。

而對于銀行的監管，李萍認為不必擔心，“銀行肯定不會讓你把貸款用于買房，但我們準備先把錢轉給供應商，再想辦法轉回來買房，資金分散后再多轉幾次帳，特別是提現后，銀行其實很難監管資金去向。”李萍說。

對于貸款到期后的還款問題，李萍同樣不擔心，“如果到時還不出這筆錢了，可以把新買的房子去做抵押貸款還錢，我做生意十幾年，沒有見過現在這么低的利率，我向來都是負債經營，這么便宜的資金肯定要想辦法用起來。”

銀行稱“一經查實，將嚴肅處理”，但難度有多大？

李萍向記者進一步表示，其所在的企業主“朋友圈”里不少朋友都在以房產抵押經營貸款的方式獲取銀行低利率資金，一部分企業主用房產抵押貸款改善企業現金流或歸還前些年高利率的民間借貸資金，而不少企業主則是套用銀行資金，購買當地房產或參與杭州限價新房的搖號。

一位杭州當地資深房產從業人士向《中國經濟周刊》記者表示，杭州新上市房源大多采取限價搖號方式銷售，新房和二手房之間存在價格倒掛的問題，也就是新房價格可能明顯低于新房周邊二手房的價格，特別是周邊次新房價格，這一問題在2018年尤為明顯，曾出現“萬人搖號”的現象，這也為信貸資金流入樓市牟利提供了土壤。

“往年有一些銀行確實存在以住房抵押形式為用戶提供消費貸、信用貸、經營貸，實則大量信貸資金流入了房產領域的現象。我們建議政府要優化新房限價政策，進一步控制新房和二手房價格倒掛的問題，減少資金牟利空間；同時嚴控銀行貸款資金流向，畢竟浙江資本比較活躍，在樓市里的表現尤其如此，曾經的‘炒房團’對市場影響就很大，需要政府加強監管。”上述房產從業人士說。

杭州當地一位不愿具名的銀行業人士向《中國經濟周刊》記者表示，其實，早在4月份，杭州、深圳、上海等地的銀行系統就已注意到房產抵押經營貸款違規流入房產市場的問題。

4月20日，人民銀行深圳分行緊急發文要求深圳自查房抵貸，自查結果顯示，未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況；轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模占比很小。

4月23日，人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，會議強調嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。

而在4月8日，浙江銀保監局就曾對余杭德商村鎮銀行和浙江富陽恒通村鎮銀行開出罰單，兩家銀行因經營性貸款和消費貸款資金被挪用于購房而分別被罰款35萬元和30萬元。

該銀行業人士向記者表示，“銀行對相關信用貸款有嚴格的審批和風控流程，禁止用于購房首付等國家禁止的用途，銀行也會跟蹤貸款流向是否符合合同約定，如果有客戶改變資金用途，使資金違規流入樓市，一經查實，銀行方面肯定會依據合同約定嚴肅處理。”